冯仑答问录房地产、政商关系和做有钱人

文/袁莉 http://chinese.wsj.com/gb/20100524/LLW071055.asp?source=UpFeature

冯仑答问录房地产、政商关系和做有钱人

文/袁莉 http://chinese.wsj.com/gb/20100524/LLW071055.asp?source=UpFeature

总喜欢用大白话作比喻的冯仑说，企业家和政治家的理想关系是精神恋爱的情人关系，不用让他办一次事就给他一次钱；不过跟国有资本要上床，因为它们有庞大的资源优势，信用好，这样能带来好处。

新闻提示

万通地产董事长冯仑最近接受了《华尔街日报》中文网的专访，就中国房地产市场的演变、政商关系和怎样做一个为社会所接受的有钱人等问题，发表了自己的看法。

中国最早成立的私营房地产公司之一万通地产董事长冯仑是从体制内出来的。

上世纪80年代，冯仑先后毕业并任教于中共中央党校，后来还供职于中宣部和国家体改委。

这也就无怪乎他会在自己的畅销书《野蛮生长》中劝诫私营企业家要“听党的话，按政府的要求办”了。

不过，现年51岁的冯仑似乎也开始无视自己曾经的教诲了。他已成为政府房地产政策直言不讳的批评者。他说政府的行政干涉已把市场弄得一团糟，他计划将一部分业务转移到日本及美国等海外市场，这样就可以少和政府打交道了。

他说：“政府没把该做的事情做好，然后用责怪市场来掩饰自己的过失。 ”

在所有土地都为国有的中国，上述言论实属大胆。事实上，每个人，无论是开发商还是买房客最终都是在向国家租地，租期至多70年。因此，说开发商和政府保持良好关系关乎自身存亡一点也不过分。

在冯仑看来，中国房价大涨的主要原因是金融危机期间政府的刺激计划资金充斥了市场。他说，中央和地方政府都通过房地产来刺激GDP增长。但是现在，房价涨了，社会公平变成问题后，政府又希望房价走低，好让更多的人买得起房。目前，政府已经推出了一系列紧缩措施，包括提高购房贷款首付比率、限制银行放贷以及惩罚囤积土地的开发商等。

普通国人在向政府表达不满的同时也将怒气撒到了像冯仑这样的地产开发商头上。在过去10年中，房价飞涨让地产开发商成为了中国富豪排行榜中的主力军。网上更是有人称他们“吸血鬼”。最近，中国另一家房地产企业华远地产的董事长任志强在大连演讲时被一名听众扔了两只鞋，那人还大叫“去死吧”。

任志强指责媒体不了解真相的夸张报道制造了地产开发商不佳的公众形象。但他随后在博客里调侃自己的待遇能比得上总统了─指的是美国前总统小布什2008年访问伊拉克被飞鞋的经历。

总是喜欢用大白话作比喻的冯仑说，企业家和政治家的理想关系是精神恋爱的情人关系，而不是妓女和嫖客的关系。他说：不用让他办一次事就给他一次钱，因为我们是情人关系。不过，我们跟国有资本要上床，因为它们有庞大的资源优势，信用好，这样能带来好处。

冯仑批评国有房地产公司推高了地价，因为它们的财务没有限制，可以不计回报地随便贷款。在过去几年里一些国有公司连连成为“地王”，许多私营地产开发商在拍地时只有袖手旁观的份儿。

他说，这就是国进民退的状况。他指的是近年来国有资本在中国经济中扮演越来越重要的角色，蚕食了民营企业的空间。

冯仑将国有资本的急速膨胀比喻为宫外孕，说国进民退的宫外孕把正常的市场经济发育环境破坏掉了。他说，前一段时间政府要求核心业务并非地产业的国企必须退出楼市属于治理宫外孕，但治理得不彻底。

他还将政府禁止开发商囤积土地的政策比喻为干涉婚姻。这项政策要求开发商在拿地两年之内必须开工建设，否则政府将予以没收。冯仑说，这就好比我娶了媳妇，两年内不生孩子，政府说把老婆退掉。他说，在一个正常的市场里，开发商会按照自己对市场需求的预期设定项目开发日程。

冯仑说，目前房地产政策出现摇摆还牵扯更深层的原因，就是在中国改变公共政策的成本太低。这和美国正好相反，美国在医疗等政策上的改革要辩论很多年，但在中国，领导人写个文件，第二天就成了政策，出错了也没人负责，没人敢批评他。他说：我们是开始不博弈，之后才博弈，这种事后博弈的做法导致政策信用的跌落和政府威信的丧失。

深谙体制之道的冯仑现在必须要决定是与这一新体制同床共枕，还是掉头离开。他正大力发展商用不动产，因为这一领域的市场竞争充分。他还有意扩展几个中国人可能会青睐的海外市场。他正在考虑中国游客喜欢的滑雪胜地北海道和大纽约地区，很多中国有钱人喜欢送自己的孩子去那里念书。

冯仑说，这样一来这部分业务和政府就没有关系了。

以下是冯仑答问实录（节选）。

问：为什么中国人30岁之前要买房？

答：这是个文化问题，因为要结婚啊。在中国，结婚的女孩子要是没房，家长不干，所以我们说是未婚女青年在决定房子问题。这个问题，再过10年会自然解决，根本不用嚷嚷。为什么呢？10年后人口开始减少，比如80后的父母去世后，房子多了，父母各一套，一共三套房子。所以我一直在讲，政府有两件事要办，一个是青春期脸上长痘痘，这不是病，25岁一过，脸就光滑了，就没事了；另一个是，如果你把它当成病，拿刀去治，越治越坏，反而不好了。我们现在的病都是青春期的病，不用管它，10年后，房子多了，房价会一路往下跌，你嚷嚷什么？

问：您认为中国的房价10年后会跌？

答：10年以后肯定是另外一种游戏了。

问：您在书里讲到政商关系时，说要“听党的话，按政府的要求办”。这个关系怎么平衡呢？

答：政商关系笼统地讲有三个方面。首先是讲我们和政策法律的关系，在这方面，我说了这句话：听党的话，按政府的要求办。因为没办法啊，是他们发牌，就像在赌场，他是坐庄的，我们是必须听从的。在这个层面，你和他的关系非常简单，不用搞复杂，也不用想，因为在中国就是这样。第二，我们和国有资本的关系，就是民营资本和国有资本，这个关系应该是混合经济，就像我们和泰达的关系。这个政商关系不太困难。第三是企业家和政治家的关系，这个要小心。你既需要政治家和你有一个好的互动，但又不能变成一个互相交易的关系。

问：就像黄光裕那样？

答：那样的话就会出状况，所以我们要处理好这三方面的政商关系：和政治家、资本、政策怎么打交道。

问：那么和政治家怎么打交道呢？

答：不和他做交易。和政治家的关系像情人关系最好，而不是嫖娼的关系，不用让他办一次事就给他一次钱。

问：是两情相悦，没有金钱的关系？

答：是的，超越了金钱关系。

问：小三也是情人，你也得给她买房买车啊?

答：我们不当小三，我们是和政治家精神恋爱。

问：那么政治家为什么要和你们交往呢？

答：很简单啊，他欣赏你啊，觉得你不错。另外，他透过你了解社会。我们原来和他们就熟，所以没那么复杂。如果我原来和他们不是同学、同事，没有这样的渊源，他们看你就会是另外一种看法。大家是一代人，原来的出处差不多，但是分工不一样，所以有基本的信任。我们和政治家是保持精神恋爱，我们和政治家不上床，跟国有资本要上床。

问：和国有资本上床有什么好处？

答：当然有好处了，它有庞大的资源优势，信用好，我们和它们在一起会获得更多的资源，有社会舆论环境上的安全性，有个安全保证。

问：在中国目前的政商关系里，存在游说吗？

答：现在还没有出现一个自觉和有意识的过程。但是我觉得政协委员、人大代表每年的发言、提案带有这么点味道。

问：为什么中国公众会把私人企业家捐款看成理所当然的事？

答：这和中国的传统有关。从大陆来说，一百年经历了很多故事，最大的悲哀是所有都归于零，没有任何进步。举个例子，我有个朋友，父母1949年以前是富二代，1949年以后变成贫一代，他出生的时候变成了贫二代，等改革开放的时候他又变成了富一代，他的小孩变成了富二代。你看，转了一圈，每一个人都是一穷一富，没有进步。你去看台湾，他们对待富人的态度和咱们非常不一样。不久前在台湾开了一个最贵的百货公司，是一个老板给他双胞胎女儿的礼物，大概相当于人民币15亿到20亿，报纸上天天说。我问台湾中下层的人怎么看。他说：我要去看看这个百货公司。我说你不恨他吗？他说：不，他命好啊。这里面有两个原因：第一，台湾的财富积累和差距已经经过几代人了，大家对于现实习惯了。第二，台湾有宗教。有了宗教，就有自律、恐惧和自我检讨。比如他说命好，这就是自我检讨。在大陆很多人没有宗教，所以就没有恐惧和自律，所以对于别人变好从来都认为是占了自己的便宜。

问：所以在很多中国人的认识里，有钱人在道德上永远是有问题的。您自己作为有钱人，怎么解决这个社会认知的困境？

答：我最大的工作就是不让自己成为大家眼里的有钱人。

问：那怎么可能？

答：就是和别的有钱人不一样。比如多做些公益，少出头，尽量不要有太多稀奇古怪的想法、习惯。你要变成一个让大家欢迎和接受的先富起来的人。

问：您不像王石那样经常写博客，不像任志强、潘石屹那样每天（在微博上）发言。您是相对低调些的，为什么呢？

答：对。（我）尽量不讲眼前的事，我讲未来的事，像真主、上帝那样讲未来的事儿。这样的话，大家可能会更好地接受我，因为如果讲眼前的事情，不是批评、批判，就是赞成。未来的事儿大家都赞成。