校内私房“拆迁”的法律思考和抉择

戴优强

徐州市房改,各单位向自己的职工优惠出售公有住房。有的学校将校内公房卖了,购房者中本单位的居多,个别住户调离时房子没退,后来买下;有的职工只租未买。

买房人取得了房屋所有权证和国有土地使用权证。拥有两证的住房进入市场,十几年间,交易发展为向社会开放,有的住房被买卖数次。学校发现,在教学和其他管理中,学校与住户相互影响。校园里的住户学校不便于管理,同时住房占地影响学校规划和建设。

有的学校想通过拆迁把地收回,委托中介公司评估补偿费等。有的校领导到住户家中做工作,动员搬迁。但是,尽管学校鼓励住户搬走,许诺并兑现了奖励,进展却不快。有的坚持不走、甚至拒绝与学校接触,校方着急。这些棘手的住房处理,远不像当初卖房时那么利索。双方互不让步、僵持着,说明在原来交易条件下协商的余地越来越小。学校与住户“较劲”,主要原因是以前房价平稳,2008年住房市场低迷,而2009年下半年房价疯涨,至今仍居高不下。房主对拆迁的补偿期望被抬高,学校面临较大资金压力。

校方解决问题很有诚意、工作也实在,为什么进展慢?通过分析研讨拆迁事务涉及的法律关系和抉择选项,希望能为学校提供借鉴。

一、房屋的法律地位

未出售的住房所有权在学校,住户只是租用。已出售的住房无论被卖过几次,只要住户拥有该房两证,该住房就完全独立于学校。住户用水用电用气等均依协议而行。

二、住户与学校的关系

已购住房的学校职工和仍然租用学校公房的职工在工作上要接受学校的安排与领导,他们与学校存在劳动关系,这样的住户对单位在工资福利等方面有人身依附性。由于租房户仅仅是租赁,那么学校可以与承租户协商解除租赁、也可以劝承租户自愿退租、还可以提前终止租赁合同而给予承租方适当补偿。如果能更多地考虑职工的现实困难、提供新的安置房更好,以体现对职工的关心。

对于已有两证的住户,无论是否本校职工,他取得了该房的完整产权,作为房主,他与学校是两个相互独立的民事主体。从地域上讲,他的住房与学校形成民法上的相邻关系,各自享有相邻法律关系的权利并承担相应的义务。学校将住房拆掉,收回这块土地,必然触及双方利益,这种利益是独立的、尖锐对立的。学校发展对职工而言是好事,是大局。如果住户是在职职工,从道义上讲,应理解支持学校的发展。

失去经营多年、承载着幸福和希望的住房是郁闷甚至痛苦的。私房使发展受阻,学校感到苦恼。但是,情感因素在这里已经让位于经济利益。双方各有难处,应相互理解,加强沟通,减少摩擦和对抗,在维护自身利益实现各自目标的博弈中努力寻求共识和利害平衡点。

三、学校的地位和策略选择

公办学校的土地,在城市属于国家所有,在农村归集体所有。政府代表国家将土地无偿划拨给学校。校内公有住房没有出售以前,土地使用权归学校;卖房时意味着学校自愿、主动将这一块国有土地的使用权退还给国家。政府接收了这一小块土地,购房者又花钱买到了这块地的使用权,那么,这块地与学校就没有关系了。

学校想要收回这块地,必须与楼房的每一住户进行交涉,对不同的住户宜选用差别化策略。

1.对于出租屋:终止租赁、收回住房、拆除、腾地。

2.对有两证的:买下房屋连同土地使用权。学校与房主订立房屋买卖协议,到政府的房地产交易中心办理过户,取得该房的两证,然后把房子拆除,就使这块地空了下来,可以进行校园统一规划。就是说,学校想要住户离开,应把住户的栖身之房和地都买下,而且要自愿、互利、平等交易,买到以后,可以依法自由处置如拆除。要房主离开、腾出土地,通常先买后拆,如果先毁后赔,可能引发激烈对抗。

学校与房主是平等的市场交易主体,双方可以讨价还价。前面的人成交对于后面是否成交、如何成交没有约束力。学校能以相同交易条件和不同的房主达成交易固然好。如果各住户要价不同,学校可以以不同的条件和卖方成交,无需顾及已经成交者,因为达成交易的市场环境变了。市场经济条件下这样的事例比比皆是,固守不变的条件,就限制了交易,影响目标成就。

房主希望以市场价卖出,学校以市场价为参照付钱,合法合情合理。虽然高于预期,但此一时彼一时,只要现在的决策与工作过程没有失误就要坦然接受,除非修改学校发展目标,即放弃收回这块地的使用权。

学校与房主签订了“拆迁”协议,双方就要依约办事,如果不履行,违约方需承担违约责任。这里的拆迁实质是:房主与学校就房屋买卖(权利转让)达成一致。学校给原房主这么些钱,在取得两证后,可以依法处置该房屋、合理使用其土地。拆迁,前提是先买下房子,再把它拆了;原房主卖掉住房得到钱款以后走了,搬迁到其他地方去住。这类似于房地产开发商搞拆迁,花费拆迁补偿费,取得房子和土地的使用权,然后拆旧房,规划、建新住房。房主愿意出让,就为学校实现目标创造了可能。如果房主认为补偿少不愿卖,甚至坚持多给钱也不搬,那么校方只能申请政府出面,以公共利益为由拆迁解决。

此种情形,学校的法律地位先是房屋交易一方,获两证后,作为所有权人,独立自由处置买来的房子——拆除;作为国有土地使用权所有者,依法使用该土地。

3.政府征收,重新划拨。政府基于公共利益需要,在对权利人适当补偿后收回该住房占用的土地,消灭其个人使用权。之后,学校根据建设与发展需要,申请将这块土地再划拨归学校。如果原住户既不提起行政诉讼也不执行生效的行政决定硬是不搬,政府可以请求法院强制拆除(委托拆迁公司拆房)。此法程序复杂,周期长。作为受益方,学校需负担征收补偿与拆迁费用。这时,学校与原房主没有直接的权利义务关系。政府和被征收者是管理者与相对人的行政法律关系。徐州有的学校为了重新获得校内私房下面土地的使用权,实现整体规划与发展,希望几十家住户离开,从最早调研,提出补偿方案并实施,到最后“钉子户”被强制拆除历时一年。请出政府征收拆迁,比自行拆除复杂、耗时多,总费用高。显然,这不是双赢。

4.依法诉讼。比如,停电停水停气,住户无法正常生活向法院告状,学校提要求:希望买下他们的住房,住户搬走。法院从中调解或做判决,打破了僵局。校方也可以告住户在相邻关系中侵犯自己的相邻权,使住户选择搬走。在没有协商一致的情况下,强制拆房,住户告状,学校赔偿,也能推动问题解决。

由此可见,学校为了让住户搬离、收回住房所占地块,重新规划校园,需要花费较高经济与时间成本。所选策略,最好是双方协商,适当的以金钱换时间。这样,程序简单,气氛和谐。而互不让步、久拖不决,双方皆身心俱疲,不是上策。其中住户自行搬走应是首选,实现条件是谈判。谈判就是双方不断让步,寻求平衡点。如果认为住户确实没有更多的让步可能或余地,单位让一点也许就换来局面的转机。要综合考虑经济、时间、人力、物力、外部形象等实现目标的成本,不唯钱不唯情,权衡得失、平衡损益,选择合适的应对措施。

如果私房在城市中的民办学校校园内,学校想要重新获得房屋下的这块国有土地,办法和上面的一样。如果私房在农村学校校园,学校想要回房屋下的这块集体土地,必须由村委会出面解决。当然,在农村校园里的私房属于“小产权房”,搬迁腾地要容易得多。

(作者单位:徐州生物工程高等职业学校)