重庆房地产空间分布均衡性研究

□文/刘贵文 魏昌

重庆房地产空间分布均衡性研究

□文/刘贵文 魏昌

本文简要介绍重庆房地产业近期发展概况，从重庆房地产投资、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房价格、房地产资源占有量等方面详细说明重庆房地产业的区域发展状况，重点分析重庆房地产空间分布不均衡的原因，并提出相应的调整对策。

重庆房地产；空间分布；均衡性

一、重庆房地产发展总体状况

直辖以来，重庆房地产业飞速发展。房地产开发企业从1997年的622个增加到2008年的2，280个；房地产业从业人员从1997年的2.49万人增加为2008年的8.61万人。2008年重庆房地产开发投资完成额991亿元，占全社会固定资产投资比重达到24.50%，近十年平均增长率为27.54%；2008年全市商品房销售面积2，872.19万平方米，近十年平均增长率为25.86%；2008年房地产业增加值达191.21亿元，近十年平均增长率为16.26%。

重庆房地产业在高速发展的同时也呈现出一些问题，如供求结构不均衡、房价有所波动且相对居民收入过高、房地产金融市场存在不足、房地产市场秩序略显不规范、房地产行业管理分散等。

二、重庆房地产业各区域发展分析

2006年12月，重庆市提出“一圈两翼”发展战略：距离主城区大约1小时通勤距离半径范围内的区域为“一小时经济圈”，占全市总面积的34.8%，占全市总人口的59.4%；以万州为中心的渝东北地区、以黔江为中心的渝东南地区为“两翼”。

（一）重庆房地产投资区域分布。重庆房地产投资主要集中在“一小时经济圈”区域，2006～2008年累计达23，117，056万元，占到全市总量的94%，“渝东北”和“渝东南”分别只占5%和1%左右。重庆市区域发展正由中心逐渐辐射到周边，城镇化的脚步正在加速。从表1可以看出，虽然在纵向上2006～2008年三年来“渝东北”和“渝东南”房地产投资的同比增速大于“一小时经济圈”，但所占比例依然较小，绝对增加额更是无法和“一小时经济圈”相比。（表1）

（二）重庆商品房竣工面积区域分布。重庆商品房竣工总面积稳步增长，2008年达2，367.94万平方米，其中“一小时经济圈”占83.26%，比以往有大幅度下降。近年来，“一小时经济圈”所占比例呈下降趋势，但仍占据主导地位；相对所占投资总额比例，“渝东北翼”所占比例较大，并且呈逐年上升的趋势；“渝东南翼”所占比例波动较大，不利于本地区房地产业的健康发展。（表2）

（三）重庆商品房销售面积区域分布。2007年是重庆房地产业发展的巅峰时期，商品房销售面积达3552.92万平方米，其中“一小时经济圈”突破了3，000万平方米，占全市比例更是高达87.31%；“渝东北翼”及“渝东南翼”总量都在不断上升，但所占比例依然较低。（表3）

（四）重庆各区域商品房价格情况。2008年重庆“一小时经济圈”商品房均价为3，046.19元/平方米，远高于“渝东北翼”1，596.97元/平方米及“渝东南翼”1，784.55元/平方米，“一圈”的均价约为“两翼”的两倍，见图1，表现出明显的非均衡性。（图1）

三、重庆各区域人均房地产资源占有量对比分析

从图2可以看出，重庆房地产市场的三个区域在2006～2008年人均投资额、人均竣工面积及人均销售面积都存在着较大的差距。在人均投资额方面，“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的4.73倍及4.74倍，表现出极其显著的非均衡性；在人均竣工面积方面，“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的1.86倍及2.28倍，相对投资方面略有好转，但非均衡情况仍相当严重；在人均销售面积方面，“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的1.69倍及2.54倍，即在需求端“渝东北翼”及“渝东南翼”与“一小时经济圈”仍然存在较大差距。（图2）

表1 重庆市各区域房地产投资分布

表2 重庆市各区域房地产竣工面积分布

表3 重庆市各区域商品房销售面积分布

（一）空间分布非均衡性原因分析。重庆房地产市场在“一小时经济圈”、“渝东南翼”及“渝东南翼”三个区域表现出的严重非均衡性，主要是因为三个区域国民经济发展的水平相差甚远，在人均收入等方面存在一定差距。2008年重庆GDP总量为5，096.7亿元，一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼的GDP分别为3，959.3亿元、857亿元和280.4亿元，在全市所占的比重为77.7%、16.8%和5.5%。而同期三个经济区域的人口分别占全市人口的56.1%、33.2%、10.7%。财政收入是地方经济实力的反映。2008年三个经济区域的地方财政收入分别为382.3亿元、48.3亿元和23.5亿元，在全市所占比重分别为84.2%、10.6%和5.2%。由三地区国内生产总值和财政收入的对比可知，“一圈”经济实力最强，渝东北翼次之，渝东南翼较弱。

图1 重庆市各区域商品房均价对比

图2 2006～2008年重庆各区域房地产资源人均占有量对比

居民的收入和消费与经济发展水平是同步的，由于取得资料的局限和时间关系，本文以城镇经济单位职工年平均工资代替城市居民可支配收入。2008年一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼城镇经济单位职工年平均工资分别为28，181元、22，323元和23，536元，一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼26.2%和19.7%。同期一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼农民人均纯收入分别是5，183元、3，639元和3，242元，一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼42.4%和59.9%。2008年一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼社会消费品零售总额分别是1，639.9亿元、311.8亿元和112.4亿元，一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼5.2倍和14.6倍。同期一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼城乡居民储蓄余额分别是3，010.2亿元、792.5亿元和1，817.9亿元，一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼270%和65.6%。无论是消费还是积累，一小时经济圈均高于两翼。

重庆市是大城市、大农村二元结构特征非常突出的直辖市，区域经济差距的存在是不可避免的，也是造成房地产市场区域发展不均衡的重要原因，我们要正视差距的存在，但不可让差距拉得过大，因为房地产市场差距不理性地扩大会造成社会不稳定，特别是渝东南地区是少数民族集聚区，需要采取一些措施对“两翼”房地产市场进行调整扶植。

（二）调整对策

1、实施“强者更强、弱者变强”的差异化发展模式。针对二元结构非常突出的重庆，要想三个区域的房地产市场共同全面发展，各方面的条件还不成熟。因此，我们认为“一小时经济圈”的加快发展，“渝东北翼”、“渝东南翼”发挥后发优势，后来居上，实施“强者更强，弱者变强”的差异化发展模式是重庆缩小房地产地区差异的较好选择。

2、加强“两翼”基础设施建设。基础设施是吸引投资的主要因素，在上文的分析中可以看到“一圈”和“两翼”在房地产投资方面存在着巨大差距，因此加强“两翼”基础设施的建设是优化投资环境、吸引更多房地产投资、缩短差距的重要手段。

3、加大财政转移支付和扶植力度。对“渝东北翼”及“渝东南翼”，尤其是少数民族集聚区域，通过财政转移支付等措施，促进这些地区房地产业的发展；出台一些扶植性的区域倾斜政策促进这些地区房地产业的发展，比如在税收上相对于“一圈”给予部分减免。

4、在“两翼”加强政府服务性建设。相对“一圈”中政府在房地产开发中的服务理念，“两翼”存在着明显的滞后性。不仅要突出政府在房地产开发中的引导作用，更要发挥地方政府在房地产市场中的服务性。同时，这也是吸引投资、促进房地产市场健康发展的重要方面。“两翼”地区应及时更新理念，突出政府在房地产开发中的服务作用。

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

[1]熊怡.理性成长的市场.今日重庆，2008.10.

[2]周婷，夏春蕾.重庆房地产市场存在的问题及发展对策.技术与市场，2010.4.

[3]李东，邹环玲.重庆房地产投资对产业结构的影响及对策.合作经济与科技，2008.2 2.

F293.3

A