房地产估价、经纪行业信息管理系统的建设与应用

◎ 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 吴 明 王 欢 师 磊 曲 径

1 中房学介绍

中房学成立于1994年，是经民政部注册登记，接受住房和城乡建设部指导和管理的房地产估价、经纪行业唯一全国性行业自律管理组织。中房学的日常性、事务性工作主要包括：房地产估价师、经纪人执业资格考试和注册工作；一级房地产估价机构资质核准中的材料审查工作；房地产估价、经纪行业信用档案建设、管理工作；房地产估价、经纪行业专业培训和房地产估价师、经纪人继续教育工作等。

全国房地产估价师执业资格考试从1995年开始，至今已举办了13次，是我国最早开展的执业资格考试之一。全国房地产经纪人执业资格考试从2002年开始，至今已举办了8次。截至目前，共有50多万人次参加了房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试，有7万多人次达到了合格标准。

房地产估价师的注册工作和一级房地产估价机构的资质核准工作是行业内两项非常重要的工作，都属于国家行政许可范围。房地产估价师的注册工作与房地产估价机构资质核准工作相互依存、相互制约，两项工作对办理时限的要求都非常严格，如果没有行业信息管理系统提供全面实时动态的信息，很难想象传统的作业方式如何确保两项工作保质、保量、按时完成。

2 行业信息化建设的目标和内容

2.1 行业信息化建设的目标

根据《注册房地产估价师管理办法》（建设部令第151号）和《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号）等部门规章，中房学综合管理系统将原始业务工作进行电子化、信息化、系统化的转变，运用计算机系统和网络信息技术，将各种单位信息、人员信息、考试信息、注册信息、继续教育信息等等都融入信息系统中，解决原有数据各自为政，不能进行数据共享的问题。再根据各类信息的汇总，将各级管理人员需要的信息通过系统进行自动分析统计，便于领导和各级管理人员进行管理和决策，从而达到提高工作效率，降低工作成本的目的。同时，由于该系统将日常工作中的各种相关数据信息进行充分整合，大大加强了管理力度，达到了数据共享的目的，大量信息通过网站及时公布，也增加了行业信息的透明度，便于接受群众监督。

2.2 行业信息化建设的内容

房地产估价、经纪行业信息管理系统是以中房学综合管理系统为核心，下分7个子系统（见图1）。各子系统既相互独立，完成各自的功能，又相互联系，数据共享，避免了数据孤岛的情况，减少重复劳动，提高工作效率和信息使用率。

目前，房地产估价、经纪行业信息管理系统主要包括：中房学综合管理系统；房地产估价师注册系统；房地产估价机构资质核准系统；房地产估价信用档案系统；房地产经纪人注册系统；房地产经纪信用档案系统；考试管理系统；房地产估价师、经纪人继续教育系统（包括网络教育系统、培训报名系统）等等。

3 信息管理系统组织结构框架

房地产估价、经纪行业信息管理系统总体上分为四级操作模式（见图2）。这样既方便用户使用和信息收集，最大限度地保证信息准确性，又方便各级管理部门的工作，减少工作环节，降低工作难度和强度，提高工作效率。

3.1 个人所实现的功能

房地产估价师的注册申请和房地产估价机构的资质申请，都可以在网上在线进行。在线进行申请时，可以充分利用行业信息管理系统中的信息，只需要简单地修改有变化的信息，这样由使用者亲自在线申请，可以极大地保证数据的真实性、准确性。同时，申请人还可以在线查询自己的申请的被受理、审核的情况，为房地产估价师和房地产估价机构提供了方便。

3.2 各省管理部门所实现的功能

房地产估价师注册系统和房地产估价机构资质核准系统，为各省级管理部门开发了相应的管理功能，审核功能包括：受理、审核和汇总上报的功能，以完成对房地产估价师注册申请和房地产估价机构资质申请的受理、审核和上报许可部门的工作；监管功能包括：查看本省房地产估价师的注册信息、房地产估价机构的资质信息等，并根据有关规定有效地进行监管；系统功能包括：对行业信息管理系统中的本省数据可以进行维护、浏览、查询并导出。这实际上也是为各省开发了相应的信息管理系统，很大程度上减少了各省管理人员的工作强度，提高了工作效率。

图1 行业信息管理系统框架图

图2 行业信息管理系统组织结构框架图

3.3 部级管理部门所实现的功能

行业信息管理系统为行业主管部门——住房和城乡建设部开发了相应的功能，审批功能包括：受理和审批功能，监管功能，浏览和查询功能，功能上与省级管理部门的相似，对全国范围内的数据具有操作权限。

4 行业信息管理系统的主要特点

4.1 依法办事，提高工作效率

按照《注册房地产估价师管理办法》和《房地产估价机构管理办法》等部门规章要求，行业信息管理系统在开发过程中，注意做好宣传工作，将所有相关的信息及时显示，既提醒房地产估价师、房地产估价机构按照规定执行，也提醒各级管理者依法办事。同时将可以用系统控制的条件直接写入系统中，这样既提高了工作效率，也避免了人为的因素。例如：房地产估价师在注册有效期到期前三个月应提出延续注册的申请，那么在这个日期之前是不允许提出申请的，这一条规定我们用程序来控制，避免了房地产估价师提前进行延续注册的申请。

4.2 整体规划，分步实施落实

由于中房学负责的工作繁多，情况复杂，所以在行业信息管理系统的策划初期，就决定系统的开发采取“整体规划，分步实施落实”的原则，从中房学的各项具体工作入手，逐步扩展到各省及个人使用。

行业信息管理系统从2004年开始筹备，到2005年开始正式使用中房学综合管理系统起，经过3年的快速发展，到2007年底，房地产估价师注册系统、房地产估价机构资质核准系统、房地产经纪信用档案系统、考试管理系统都已正式投入使用。2008年又先后开发并投入使用了房地产估价师、经纪人网络教育系统、培训报名系统等。今年，房地产估价信用档案系统和房地产经纪人注册系统也将陆续完成开发，投入使用。

4.3 分级管理，责任明确可查

根据住房和城乡建设部的要求，房地产估价师注册和一级资质房地产估价机构资质核准都要经过各省的初审，再上报住房和城乡建设部进行审批。因此，行业信息管理系统在开发时，注意做好工作的分解，增加了权限的分配功能。这样可以根据各省的不同情况，利用系统灵活的功能，既可以给一个部门分配多种权限，也可以给不同的部门分配不同的权限，分工清楚，责任明确。

4.4 统一平台，避免信息“孤岛”

由于行业信息管理系统的一个主系统和7个子系统使用的是同一个数据库，这些系统共用相同的库表结构，即同一个数据库平台，所以避免了数据孤岛现象的发生。虽然有的子系统具有相对的独立性，但在行业信息管理系统的开发初期，就已考虑到数据共享的问题，并做好了数据的接口，便于将有些数据通过数据接口直接导入到行业信息管理系统中。例如：考试管理系统中的考务信息是相对独立的，每年大量的考务信息如果都导入行业信息管理系统，不仅加大了数据库的负荷，考务信息的使用率又不高。所以每年考试工作结束后，仅将当年合格考生的信息导入行业信息管理系统。这样既减少了数据库的负荷，也提高了系统的效率。

另一方面，个人在线申请，省级、部级在线受理、审核，都使用一个数据平台，针对同一个数据库工作。这样，避免了各省分别建立数据库、信息不统一的麻烦，也避免了各个工作环节上的时间差，使整个系统达到了流畅、及时和准确。

4.5 异地备份，保证信息安全

行业信息管理系统中数据的重要性可想而知，这是全国统一使用的数据，也是全国唯一的数据，一旦出现问题，后果不堪设想。为保险起见，工作人员不仅每天均进行数据备份，而且，还采取异地备份的办法，在北京的不同地点分别进行备份（也被称为“容灾备份”），确保数据的万无一失。截止目前，行业信息管理系统经历了很多次的病毒侵入和“黑客”攻击，完备的数据备份确保了信息系统安全。

4.6 凌晨统计，提高系统效率

行业信息管理系统管理着大量数据，每天的数据查询量也很大。为了提高工作效率，行业信息管理系统采用凌晨自动统计的方式，将一些常用的统计信息查询以及行业监管功能中的统计查询，统一设置在每天凌晨进行，任何时候查询时系统只需要进行显示工作，大大地提高了系统运行效率。

5 行业信息管理系统的未来展望

5.1 房地产估价项目信息直报系统

依托现有的房地产估价信用档案系统，开发房地产估价项目信息直报系统。先从一级资质房地产估价机构开始，逐步推广到所有房地产估价机构。房地产估价机构在完成某个估价项目后，将该估价项目的主要信息通过信息直报系统上报至管理部门。该系统建立起来并全面推广使用后，房地产估价行业发展乃至房地产市场的第一手数据将被及时汇总起来，依托这个系统，一方面可以做到对房地产估价行业更完善的日常监管，另一方面还可以据此形成行业相关统计信息，为政策制定和管理、决策工作提供重要依据。

5.2 房地产经纪行业MLS系统

MLS（Multiple Listing Service）系统，即多重上市服务系统，是在发达国家房地产经纪市场被广泛采用的经营模式。MLS以会员联盟的形式，按照一定的规则信息共享，收益分成，很好地解决了不动产商品的不可移动性、交易复杂性、不及时性、融资性和客户分布的特殊性等长期困扰房地产销售界的难题。MLS的引入可以为我国房地产经纪行业带来全新的经营理念，对于提高整个行业的服务水平以及从业人员素质有很大的推动作用。中房学作为我国房地产经纪行业自律管理组织，有责任、也有条件逐步建立我国的MLS系统。

5.3 房地产行业数据库

中房学是一个始终以行业研究为导向的专业性、研究性行业自律管理组织，不仅要进一步深化房地产估价、经纪领域的研究，更要逐步拓展到对整个房地产行业发展状况、发展周期、发展规律等的研究，成为房地产行业内专业咨询顾问服务的重要提供者，同时也更好的为政府有关部门提供决策建议。要做这样的专业服务提供者，其中的关键之一，是要建立较完备的房地产行业数据库，依托房地产行业数据库开展相关研究，公布行业发展重要数据，发布行业发展报告等，使中房学成为房地产行业内权威的信息提供商。

6 结束语

在信息技术飞速发展的今天，借助计算机技术、网络系统、信息系统，房地产估价、经纪行业管理部门的办公自动化、管理科学化、信息系统化已经达到了相当高的程度。作为行业自律管理组织，不仅要做好自己的本职工作，做好日常管理工作，做好行业信息的整理工作，更要有行业发展的眼光，有未来发展的前瞻性，要站得更高、看得更远，将计算机技术进一步应用到行业的发展中去，应用到行业的业务领域中去。MLS系统在我国的应用，房地产行业数据库的建立，都将推动我国房地产行业的持续健康发展。作为两个行业的全国性行业自律管理，中房学有着得天独厚的优势，也有着不可推卸的责任，我们要以现代信息技术为手段，积极发挥“提供服务、反映诉求、规范行为”的职能，为房地产估价、经纪行业的发展而努力奋斗。