利益博弈视角下的房地产泡沫问题研究

张富田

（许昌学院经济管理学院，河南 许昌 4 6 1 0 0 0）

利益博弈视角下的房地产泡沫问题研究

张富田

（许昌学院经济管理学院，河南 许昌 4 6 1 0 0 0）

房地产市场之所以出现严重的泡沫，关键在于土地市场的单边垄断，而这又和中央政府及地方政府的利益密切相关，由于中央政府和地方政府在房地产业的利益分配上存在着竞争关系，所以构建房地产环境下中央政府和地方政府的利益博弈模型是理解房地产泡沫的关键，分析表明，扩大地方居民对地方政府官僚的惩戒力度及控制中央政府不受约束的税收权力是抑制房地产泡沫的关键。

利益；房地产；泡沫

一、引言

房地产行业作为最吸引国人眼球的行业之一，其变动情况不仅牵涉到普通购房者的神经，更是和中央政府和地方政府的利益博弈，及社会经济形势的变化密切相关。而疯狂上涨的房价更是将购房者、中央政府和地方政府之间的利益博弈的紧张关系推向了极致。虽然现有的文献研究房地产泡沫的文章很多，如吴少俊认为，房地产价格的不断增长应归因于不合理的住宅供应结构和商品房开发的高成本[1]。武康平认为，房地产泡沫是房地产市场和金融市场的共生性存在内生机制导致银行信贷和房地产价格互动所致[2]。余凯认为，寡头垄断是我国房地产价格居高不下的一个根本原因[3]。也有学者将房地产泡沫归结为现有的制度因素，如吴晓灵认为，目前的土地供应制度、地方政府税收制度、还有住房问题上的财政政策和金融政策等制度问题是造成目前房地产价格不正常上涨的制度性因素[4]。但是在这些文献当中都仅仅涉及了导致房地产的泡沫的某个方面的直接因素，而忽视或者回避了在房地产的价格博弈中政府的目标变化和所起的作用。而房地产市场所直接的依赖的土地批租市场本身即是在政府控制的单边垄断市场，除此之外房地产产业所涉及的其余行业都是充分竞争和接近充分竞争的产业，即便是对房地产行业影响很大的金融行业也不能从根本上抑制房地产行业的发展，因为在现阶段国内资本市场面临着流动性过剩的威胁，大量的资本金可以不通过国有银行的控制而直接投入房地产行业。而只有土地批租市场是唯一政府可以控制，并且土地成本占房地产企业总成本的50%以上，因此政府对房地产行业起到直接制约的作用。研究中国的房地产泡沫的根源及治理措施就不得不对土地批租市场及其背后隐藏的政府间的利益博弈关系进行研究。

二、中央政府对待房地产发展的目标分析

中央政府作为巩固执政党统治地位的最终承担者，其发展经济包括房地产产业的最终目标是为了增强其执政的合法性基础。但是执政党在缺乏统治合法性的循规性的条件下，其统治地位直接源于中央政府对经济资源的控制力大小。而中央政府获取的财政资源的数量则是衡量其对资源控制力大小的主要指标[5]。因此中央政府对待房地产产业的态度存在着相互冲突的两个方面。

（一）中央政府支持房地产业快速发展的原因

首先，中央政府发展房地产行业是促进产业结构调整和快速城市化的必然要求。伴随着出口导向的经济增长模式已经不能支撑中国经济的快速发展，拓展内需就成为城市化水平得到不断提升的必然要求。但是仅仅依靠中央政府的财政投入是不可能支撑此次人类历史上最大规模的人口城市化过程，所以中央政府必然采取市场化的手段发展房地产业。其次，房地产业的发展也是中央政府拓展居民消费的直接手段。面临着国内消费的低迷，中央政府选择房地产业作为振兴国内消费水平的重要手段，原因是和地产业的产权特性密切相关，地产兼具消费品和投资品两种属性，因此其消费能力与经济周期的关系并不显著，越是经济形势不好，中央政府越有动力促进房地产业的发展。最后，中央政府发展房地产业也是其控制经济资源的重要手段。因为房地产业的初始投资巨大，它的发展离不开资本市场的资金支持，但是现阶段下，中央政府控制了绝大部分国内资本融资渠道，利用资本市场发展起来的房地产业自然也在中央政府的控制之下。

（二）中央政府抑制房地产泡沫的原因

但是，房地产业的过度膨胀也会给中央政府带来巨大的负面影响。首先，过度的房地产业泡沫可能会使得房地产企业反向挟持中央政府。因为地产企业的在国有金融机构拥有巨额的债务，而国有金融机构本身不具备独立的信用清偿能力，中央政府作为国有金融机构的最终清偿者，实际上房地产业的巨额债务的所有者是中央政府，因此房产价格过度偏离现期价值会给中央政府未来的利益造成损失。其次，地产的快速上涨也会对其他经济部门的发展及社会竞争力的提高造成负面影响。因为房地产业对经济周期的抵抗力较一般消费品强，所以地产泡沫的不断膨胀，可能会造成社会资源快速向资产业集聚，反而在经济结构的转型期会抑制其他制造业的发展，同时地产业不断膨胀会造成整个社会的生产成本不断提升，通货膨胀也会因此提高，影响整个社会产品的竞争力。最后，地产的泡沫化严重还会恶化贫富差距，造成社会动荡。地产兼具投资品的属性决定了投资房地产只是富裕阶层的游戏，而普通居民的房产因为不进入投资市场，因此普通居民不能从地产的泡沫化获取更多的收益，所以地产价格的上涨必然会使得社会剩余的分配偏向富裕阶层。

从上述分析可以看出，中央政府对房地产业发展的态度是要保持房地产业的适度增长，将房地产业的泡沫控制的一定范围之内。而且因为不同地区的经济发展水平对中央政府的意义不同，所以中央政府对各地的房地产泡沫也有不同的最低程度的容忍度。越是对中央政府控制经济资源意义特别重要的城市，中央政府越是对房产泡沫持谨慎态度，相反如果某地的经济发展对中央政府控制经济无足轻重，中央政府就可能对房产泡沫具有更多的容忍度，如中央政府对一线城市的房产价格上涨特别重视，而对某些二线三线城市的房产泡沫的膨胀不够敏感。如北海和三亚的房产价格直逼一线城市却难以引起中央政府的过多关注。

三、地方政府对待房地产业发展的目标分析。

在现阶段的政治体制下，地方政府作为中央政府的派出机构，负责某个地区的经济发展和社会稳定，虽然中央政府对地方政府考核的根本目的是为了增强中央政府统治的合法性。但是一般认为地方政府的主官都是行政官僚，而行政官僚仅仅对其任期承担责任。所以地方政府对待房地产行业的态度与中央政府有所不同

（一）地方政府促进房地产泡沫膨胀的原因分析

首先，房地产业是地方政府获取财政收入的主要手段。分税制改革后，地方政府能够从地方经济发展中直接分的的收入大量减少，同时需要由地方政府提供的公共物品数量却随着市场经济模式的深化而急剧增多。这样地方政府面临着比中央政府更为严重的财政约束，而土地是地方政府能够获取大额财政收入的有限重要手段，有些地方财政收入的80%依靠房地产行业。因此地方政府为了获取更多的土地批租收入，往往会和房地产企业配合炒作来增大房地产泡沫。

其次，房地产行业还是地方政府增强GDP实力的重要手段。由于中央政府对地方行政官僚考核的主要指标集中在地方GDP数量及其衍生指数上，因此如何用最短的时间和最小的代价增强地方的GDP实力就成为了地方政府的核心工作内容。因为地产具有消费品和投资品的双重属性，所以地产相比较普通的消费品有更多的价格上升空间，短期对地方GDP实力的增长贡献更大。

最后，房地产行业还是地方政府抢夺金融资源的重要手段。因为地方行政官僚晋升的“锦标赛”体制决定了，地方行政官僚晋升的空间不仅取决于本地方从外部获取的经济资源数量，而且还取决于竞争对手获取的经济资源数量。而本地房地产行业的快速膨胀，不仅吸引外部经济资源流入，而且也减少了竞争对手可能获取的经济资源数量。

（二）地方房地产泡沫膨胀对地方政府的负面影响

首先，地方房地产泡沫的过度膨胀将损害本地其他产业的持久发展潜力。这种损害包括两个方面，一是房地产业的快速发展将会造成本地其他产业的经营成本快速提高，不利于本地企业参与外部竞争；二是房产价格的飙升将会损害本地对外部人才的吸引力，不利于本地区居民素质的提升。

其次，房地产泡沫的过度膨胀还影响到地方政府提供公共物品的成本。这种影响包括也两个方面，一是随着房地产泡沫膨胀使得贫富差距的扩大，地方政府需要提供的公共物品的数量不断提升；二是房地产膨胀造成地方物价上升，由此导致地方政府提供的公共物品成本上升。

最后，房地产泡沫的膨胀还会使得地方政府背负的债务急剧增加。地方政府往往以经营城市为思路，以地产或其伴生物作为递延，盲目举债，以图通过快速的基础设施建设来获取更多的土地批租收益。而如果房地产泡沫破裂，缺乏偿债手段的地方政府将会面临巨额债务。

四、房地产环境下中央政府和地方政府的博弈模型

根据上述中央政府和地方政府对房地产泡沫的利益分析，我们可以仿照纳什均衡的混合竞争博弈模型[6]来构筑房地产环境下中央政府和地方政府的利益博弈模型，以此来分析中央政府和地方政府在房地产泡沫问题上的利益博弈过程，并根据模型找出抑制房地产泡沫的方案。

在这里我们假定中央政府根据具体的经济形势和对房地产泡沫的判断，决定他所能容忍的最高限度的房地产泡沫水平P。而地方政府根据掌握的中央政府对待房地产泡沫的态度，及本地房地产泡沫的具体情况来决定自己的行动策略。

构建的效用矩阵表示如下

地方政府（p）高低中央政府（P）高低PX-（1-X）F（P）-C（P），px-（1-x）f（p）-c（p） PX-C(P)，px PX-k，px-（1-x）f（p）-c(p)-k PX，px

地方政府的效用函数中，P表示本地区的房地产泡沫水平，x表示房地产业在本地区经济总量中所占比重，k表示中央政府对地方政府因为房地产泡沫的额外惩罚，f(p)表示高房地产泡沫对地方其他行业的负面影响，， c(p)表示地方政府维持高房地产泡沫付出的成本，既包括近期财务成本，也包括远期对地方竞争力造成的损害。

中央政府的效用函数中，P表示，中央政府容忍的最高程度的房地产泡沫，X表示整个社会的房地产行业规模，FP表示高房地产泡沫对其他行业的负面影响，，c(p)表示中央政府维持高房地产泡沫而付出的成本。求解混合战略纳什均衡为：，其中表示中央政府高房地产泡沫容忍度的概率；，其中表示地方政府选择高房地产泡沫的概率。

由此可以得出：

（1）如果希望中央政府降低选择高房地产泡沫容忍度的概率，可以选择的方案有，提高房地产泡沫对非房地产产业造成的负面影响，增加地方政府因为维持高房地产泡沫而付出的成本，以及提高中央政府对地方政府恶意促使房地产泡沫的惩罚力度。并且本模型也说明了越是非房地产产业不景气，不能给中央政府提供足够财政收入，中央政府越是有动力促使房地产产业的膨胀，而金融危机后中央政府出台的鼓励房地产产业发展及放松金融市场管制的措施已经验证了这一结论。

（2）如果希望地方政府选择降低房地产泡沫的措施，可以选择的方案有，中央政府因为维持高房地产泡沫付出的成本提高及加大对地方政府过度促使房地产膨胀的惩罚措施，降低中央政府维持高房地产泡沫而对国民经济造成的损害也可以减少地方政府过度膨胀房地产行业的程度，另外越是国民经济的景气度提高，地方政府就越不愿意推动地方房地产行业的过快增长。

五、抑制房地产泡沫过度膨胀的措施

（一）减少地方政府从房地产获取的短期收益，扩大地方政府从非房地产行业获取的长期收益。要完成此项目标，需要从两个方面对地方政府进行引导，一是如何减少地方政府追求短期GDP增长的激励，这需要中央政府对地方政府的考核目标不能仅仅依靠GDP增量及其衍生目标上，而应当将地方经济发展和社会发展及居民生活质量作为考核的符合指标，在目标结构的构建上可以参考管理学上的平衡计分卡的方法，并且还要考虑到地方经济和社会发展未来发展的潜力。二是增强地方政府从其他非房地产产业获取财政收入的能力，而这要求对现有的税制应当进行改革，其目标是减少地方政府一次性出售土地产权的租金收入，增加土地使用过程中的物产税收入，这样一方面可以减少地方政府通过扩大房地产泡沫获取的短期租金，二是可以激励地方政府通过发展地方经济，扩大地产使用价值，形成政府财政增收和经济发展的良性循环，另外可以考虑改变现有的分税制体制，扩大地方政府分割本地企业所得税的比重，允许地方政府以本级财政为抵押发行债券，以减少地方财政对地产行业的依赖。

（二）增加对地方政府盲目膨胀房地产泡沫的惩戒力度。通过上述模型的分析，对地方政府的惩戒可以采用两种方式，一是中央政府通过对地方房地产业发展情况的考察来对地方政府施加的奖惩，二是地方政府辖区的居民根据自身对本地房地产泡沫的度量来对地方政府的隐形奖惩。目前体制下，第一种手段中央政府经常采用，因为这种方式直接和速效，并且能够维护中央政府的权威，但是相比较第二种方法，中央政府了解地方经济发展情况的信息成本很高，并且其干预措施夹杂着中央政府自身的利益考量，而且经常是事后干预。但是由本地居民来对地方政府的土地财政政策进行奖惩可以很好的规避上述缺点。因此应当加大地方居民对地方行政官僚的惩戒力度，特别是本地的人大，其人选应当更具备代表性，对地方行政官僚的惩戒权力应当增强，中央政府在保留最终决定权的基础上，对地方人大的独立性及对行政官僚的一般奖惩措施应当给予尊重。

（三）对中央政府的税收权应当予以限制。中央政府通常在经济不景气的情况下，会鼓励房地产泡沫的膨胀，同时这也给市场发出了强烈的暗示，中央政府在任何情况下都不会坐视房地产泡沫破裂。之所以发生这种情况就在于，中央政府获取财政资源的权力几乎是不受限制的，这样中央政府就不能够按照经济发展的实际要求制定合理的房地产业发展政策，而房地产政策的制定只是为了弥补中央政府的财政亏空，这种隐形的负债相比较国债等显性负债对经济发展稳定性造成的危害更大。所以，抑制房地产泡沫的根本问题，就是全国人大能够对中央政府的税收权予以控制，而这又导致中央政府统治的合法性基础必须做出重大调整。

[1]张岑遥.城市房地产价格中的地方政府因素、成因、机制和效应[J].中央财经大学学报，2005，（10）.

[2]武康平.中国房地产市场与金融市场共生性的一般均衡分析[J].数量经济技术经济研究，2004，（10）.

[3]余 凯.我国寡头垄断下的房地产价格形成机制研究[J].住宅与房地产，2007，（3）.

[4]吴晓灵.抑制房地产过快增长不能仅依靠货币政策[J].当代经济，2005，（7）.

[5]何 帆.为市场经济立宪--当代中国的财政问题[M].北京：今日中国出版社，1998:39-49.

[6]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海：三联书店，2007: 65-67.

book=32,ebook=4

F123.26

A

1671-5993（2010）03-0032-04

2010-09-03

本文是2010年度河南省政府决策研究招标课题“高房价的福利损失与相应政策研究”（B637）的阶段性研究成果。

张富田（1976-），男，河南许昌人，许昌学院经济管理学院副教授，博士，研究方向：制度经济学。