城市化与中国房地产发展

○耿建明

（武汉理工大学经济学院 湖北 武汉 430070）

城市化与中国房地产发展

○耿建明

（武汉理工大学经济学院 湖北 武汉 430070）

城市化是一国经济发展的必然趋势，是社会分工发展到一定阶段的产物。研究城市化与房地产业的互动关系，对于中国城市化进程的顺利推进及房地产业的健康有序发展具有重要的现实意义。本文基于城市化发展视角对房地产业的发展进行了分析，探讨了城市化与房地产业的互动机制及城市化对房地产市场的影响，最后提出了城市化促进中国房地产业发展的对策。

房地产业 城市化 互动机制

房地产业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称，在国民经济分类中属于第三产业。进入21世纪后，在国家实施的扩内需、调结构、保证国民经济又好又快发展的宏观背景下，房地产业持续快速发展，对于扩大内需、调整产业结构、推动城市化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面均发挥了重要作用，房地产业在国民经济中的重要地位和作用日益凸显。城市化是中国经济社会发展不可逆转的趋势和持续发展的先导，如今中国正处于城市化高速发展的阶段，将给房地产业的发展带来深远影响。

一、城市化内涵及我国的城市化发展

城市化是一个国际现象。18世纪60年代英国产业革命以后，世界各国先后开始从以农业为主的传统乡村社会转向以工业和服务业为主的现代城市社会，这是一个自然历史过程，是经济发展的必然趋势，是社会分工发展到一定阶段必定会产生的社会现象。

关于城市化的内涵，不同的学科有不同的解释。人口学中的城市化是指人口城市化，即农村人口逐渐变为城市人口的现象和过程；地理学中的城市化是居民聚落和经济布局的空间区位再分布，呈现出日益集中化的过程（崔功豪等，1992）；社会学中的城市化是指一个城市生活方式的发展过程，它意味着人们不断地被吸引到城市中，逐步被纳入城市的生活组织中去，还意味着随着城市的发展，出现的城市生活方式的不断强化（周一星，1995）；经济学中的城市化是指各种非农产业发展的经济要素向城市集聚的过程，包括农村劳动力、投资及其技术、生产能力向城市集聚，从第一产业向第二、三产业转移，城市化与产业结构的变化相联系。可以看出，以上定义都是从人口、生产要素、区域、生活方式等不同角度对城市化进行的描述。概括而言，城市化是一个使落后的乡村社会发展为现代先进的城市社会的自然历史过程。

综上所述，城市化的实质就是乡村城市化，即乡村不断地转化为城市并最终被城市完全同化。城市化的内涵可以概括为以下四个方面：第一，城市化不是一种状态而是一个过程，这一过程是动态的和非均衡的，一旦达到均衡或相对静止状态，城市化便会停止；第二，城市化是一个人口向城市不断集中的过程，也是城市人口占全社会人口比例不断提高的过程；第三，城市化是相关经济要素从第一产业向第二、三产业转移、产业结构逐步升级转换的过程；第四，城市化是城市文明不断发展并向广大农村渗透和传播，以及全社会人口接受城市文化、实现乡村人口城市化和城市现代化的统一的过程（付晓东，2005）。世界各国的城市化进程表明，城市化有其自身的发展规律。一般来说，一个国家或地区的城市化水平达到30%左右时，城市化进程将进入快速发展阶段，这是不可逆转的客观规律。

1949年新中国成立时，中国城市化水平只有10.6%。因此，中国是在起点极低的基础上开展城市化建设的。进入21世纪，中国的城市化进程进入了高速发展的轨道。统计显示，城市化平均水平为41.8%。从城市化和经济发展水平的指标来看，可以预测，2010年之后，中国城市化的发展会以每年至少1个百分点的递增速度上升，至2020年达到60%左右的水平。由此可见，中国城市化已进入快速发展的阶段。

二、城市化与房地产业的互动机制

从表1可以看出，中国城市化与房地产业之间存在着明显的互动关系。房地产业是一种城市形态的产业，房地产业的兴起与发展都离不开城市地域，它是在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城市化的发展而形成的独立产业。同时，城市化发展所带来的产业结构、人口结构、需求结构和生态结构的深刻变化都会对房地产业发展产生重要影响。而房地产业在社会经济实践中的重要作用也主要是在城市形态中体现出来的，这种作用包含其固有的承载体的基本作用；在城市经济活动链中连接生产与生活的作用；改善城市生产、生活环境以及增加就业的作用；促进城市发展的作用等。在动态的社会过程中，城市化这一社会经济因素的变化，会通过一系列传导机制而引起房地产业这一社会经济因素的变化，而房地产业的变化反过来又加强了城市化的变化，两者相辅相成、协调推进，形成了累积性的循环发展趋势。

三、城市化对中国房地产市场的影响

1、城市化促使中国房地产市场的有效需求总量增加。目前中国正处于城市化的高速发展阶段，城市化程度在45%到46%之间，这相对于工业化水平是滞后的。如果要使工业化和城市化达到一个比较匹配的状态，在20年之内中国城市化水平至少要翻一番。因此，从理论上看，中国房地产市场的发展空间是较大的，这是需求来源的一个非常重要的方面。中国房地产业现在虽在高速发展，但每年的开工面积大概是3亿平方米左右，远没有达到要求。如果城市化这样持续高速发展，以国外在与中国相应生产水平下达到的城市化水平推算，中国将会有一个非常巨量的房地产需求。因此，在合理的城市化政策下，房地产业完全有可能在相当长的一段时间内维持高速增长。

表1 中国房地产投资完成额与城镇人口比重（1998—2007年）

2、城市化推动中国房地产价格持续上涨。发达国家城市面积和城市人口的相对稳定，使得房价一般也比较稳定，城市化进程早已完成。影响发达国家房价的最主要因素是通货膨胀、利率等货币因素，然而对于中国而言，由于经济处正在高速增长时期，城市化速度非常快，在未来20年内，城市面积和城市人口都要增加一倍，巨大的住房需求使得全国各大城市的房价出现了普遍连续大幅上涨的情况。按世界银行提出的标准，合理的房价应是家庭年收入的3到6倍，而北京、上海、广州等地的房价都已达到10倍以上。因此，在中国城市人口和城市面积都高速膨胀的情况下，房价必然会高于国外所认为的合理房价。

按照房地产的区位理论，房价等于成本加上垄断性地理位置的价值。地理位置的价值通常近似于从该住宅出发到市中心所节约的交通成本。如果住在市中心，则可以节约这笔交通成本。这就是市中心房因其地理位置优越而要比市郊房多收取的年租金。在高速城市化过程中，住宅的地理位置一般都是越来越好，郊区的房子几年后就可能变成中心地区。处于高速城市化进程中的房子，其本身地理位置的变化就处在不断增值的过程中，因此，城市化进程的加快会推动房价上涨。

3、城市化的不同阶段并存使我国房地产市场出现需求结构多元化。200多年来，世界城市化发展经历了四个阶段。第一个阶段是自工业革命至20世纪50年代的集中城市化，该阶段体现的形式是人口、工业向城市集中。第二个阶段是从20世纪50年代初开始的城市郊区化阶段。大量居民进入郊区化以后，城市里的工业要发展，为了靠近劳动力，于是出现了工业郊区化，然后逐渐是商业郊区化。20世纪50年代到70年代，是全世界发达国家全面进入城市郊区化的过程；到了70年代，郊区已经不是依附于城市的附属品，而是成为独立于城市的、与城市有分工的区域。第三个阶段是进入70年代以后的逆城市化阶段，即离开城市地区。第四个阶段是80年代中后期的再城市化阶段，即人口又开始向城市集中。

在我国的城市化进程中，不论是当前还是未来一定时期内，都表现为以上四个阶段在不同城市或地域并存的局面，这促使我国城市房地产市场出现需求结构多元化的局面。从需求内容看，表现为对土地投机的需求、对住宅和小型公寓的需求、对花园公寓和高层公寓的需求、对写字楼、购物中心和旅游旅店的需求，以及对工业建筑、厂房和特殊物业的需求等；从需求档次上看，既有对租住和购买廉租房、经济适用房以及二手房的需求，也有对中高档花园住宅的需求；从需求的地域看，既有繁华的市中心，又有幽静的市郊等。特别是城市化进程中住宅郊区化现象的出现，为房地产市场带来了新的发展契机。

四、城市化促进中国房地产业发展的对策

基于城市化视角，我们可以从健全城市规划对房地产开发的调控机制、完善城市规划对房地产开发的引导机制和构建城市规划与房地产开发协调发展的保障机制三个方面来进行改进。为了适应房地产开发要求，首先应明确土地地块的用途，并使其具有一定的灵活性；应加强研究城市规划的战略，将研究提高到战略的高度，提供动态房地产开发；要为城市规划和房地产开发营造良好的城市环境，建立一个既有竞争又有公平和效率的投资环境，同时还要采取有效措施坚决抑制房地产过度投机行为，为城市规划和房地产开发的协调发展提供良好条件。

[1]崔功豪、王本炎、查彦育：城市地理学[M].江苏：江苏教育出版社，1992.

[2]周一星：城市地理学[M].北京：商务印书馆，1995.

[3]高佩义：中外城市化比较研究（增订版）[M].天津：南开大学出版社，2004.

[4]付晓东：中国城市化与可持续发展[M].北京：新华出版社，2005.

[5]刘颖春：城市化过程中人口变动趋势对我国房地产开发的影响[J].人口学刊，2004（3）.

[6]中国科学院研究生院房地产发展战略研究小组：2009中国房地产市场回顾与展望[M].北京：科学出版社，2009.

[7]国家信息中心中国经济信息网：CEI中国行业发展报告——房地产业（2003）[M].北京：中国经济出版社，2004.

[8]蒋建林、金维兴：城市化与中国房地产业[J].西安建筑科技大学学报，2003（12）.

[9]费晨：城市化与房地产业关系研究[D].华中师范大学，2008.

[10]孙妍、孙艳：我国房地产业与城市化发展[J].天津市经理学院学报，2007（4）.

[11]张旭光：我国城市化与房地产业的互动机制与发展对策探讨[J].中国高新技术企业，2008（14）.

（责任编辑：胡婉君）

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