新政观察:端午之变

程 吞

新政出台两个月，不过福州楼市一直接兵不动，开发商与消费者互相观望。开发商静待这一波调控快点过去，市场恢复火热，消费者则指望本轮调控能有些实质性效果，反映到房价上来，双方都在“静观其变”。这场僵持到端午节稍有打破，楼市“变形记”正悄然上演……

平静中迭起浪花，僵局或许打破

近期，楼市调控政策又出新花样，国家税务总局连续两次强调要全面推进土地增值税清算，另一方面，被誉为楼市调控终极武器的房产税，也被炒得沸沸扬扬，这两条新政还未执行，已从心理上震慑到福州楼市。紧接着，二套房“既认房又认贷”的新规，令楼市再次陷入僵局。与此同时，福州楼市成交量明显萎缩，均价也落到万元以下。

不过，端午节前后，成交量萎缩的情况有明显好转。

自5月份成交量遭遇腰斩，大跌6成之后，6月份的成交量也好不到哪里去：月初徘徊在20套上下，到了6月5日，跌到谷底，当天福州只成交一套。随后，在每日10套左右摇摆。而端午节假期的前一天6月13日，在端午促销的攻势下，当天成交量一路升至102套，令人大跌眼镜。

记者了解到，13日的成交量大幅上涨，华润橡树湾一定是主角，其28#、29#楼以意想不到的价格开盘，面积为87～165平方米，共255套。低楼层均价约在7500元／平方米。高层的均价在8000～10000元／平方米，13＼14层均价8800元／平方米。销售数据全面飘红。业内评论认为，此举无疑是福州楼市的一枚重磅炸弹，对金山乃至福州整个楼市都将有重要的影响。

在华润橡树湾的带动下，福州6月第二周全市签约套数重新突破了二百套大关，达到223套，比前一周增加86套。但也应该看到，签约套数已经连续六周在250套以下，新政效果正在长期影响福州楼市，僵持已久的观望僵局，或许就此打破。

促销内容比五一实在得多

走访中，记者发现，新政出台后一直强撑着的房地产商，在端午开始变着花样做促销了，与五一相比，这轮促销更有实质性内容，开发商的姿态也不似那时高高在上，多少有些诚意。一是价格有所松动；二是一度在市场上销声匿迹的中小户型，“忽如一夜春风来”，被密集地推向了市场。

融信大卫城全城首发的别墅区的87平方米三房，均价低于9000，首次置业者可以享受20％的超低贷款。中庚城特推5套95万“一口价”房源，三房两厅带入户花园，不分楼层，不分朝向。泰禾红树林推出68～138平方米乌龙江畔经典小复式，一房变三房、两房变四房。福晟一钱隆学府在售29～89平方米大学城小户型。博仕后家园B区三期80～140平方米户型预约中；另外在市中心还有恒力城少量37平方米的小户型……

令市民惊讶的不仅是中小户型的突然放量，还有其所在楼盘及价格。记者了解到，端午节前和端午假期中，新推出的不少中小户型房源都来自高档社区。一直以来，这些高档社区推出的房源面积都在120平方米以上，单价一般在每平方米10000元以上。

“以前没有把精力放在中小户型上。我们这样的高档社区，购买者一般是改善型客户，所以我们尽量都把户型做大。为了规避‘90／70政策，甚至还将两套小户型拼成一套大户型销售。但是现在情况不一样，改善型客户基本被贷款新规牵制住了，能出手的大多是刚性需求的客户，所以现在重新推出中小户型。”金山几个大型高档社区的销售经理都对记者这样表示。

“无论政策怎么调控，最不受影响的必然是90平方米以下的刚需产品。”零距离营销副总经理杨臻对市场做出精辟总结。事实亦是如此，与之前“满城皆豪宅”、购房者苦于没有中小户型购买的情况相比，如今市面上可供选择的90平方米左右的房源还不少。毕竟，如今首次置业90平方米以下房源还能有2成首付、7.1折利率优惠。

走势日趋明朗

6月初，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，中央已经对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。不论调控效果到底如何，其实只要价格适当，楼市购买潜力依然巨大。华润橡树湾的逆市热销，就是一个很好的例子。

新政满两月，调控政策仍在陆续出台，上面有调控不到位不罢休的决心，开发商硬撑的局势在渐渐打破，购房者观望态度仍然浓厚。不过，一旦房价达到他们的购买能力，刚性需求仍然巨大。

潘氏机构高级策划师吴则良认为，接下来，已经开过盘的项目，应该还会在苦撑。而新开的项目，基本上都已经定了调了，就是往低一些开，至于低到什么程度，看各个开发商自己的目标了。而以前捂住的量，也会陆续放出来，在一定程度上缓解供应量不足的问题。

与此同时，刚性需求是很旺盛的。“只要开发商有个姿态，并有一个务实营销策略，销售应该是不成问题的。”吴则良告诉本刊记者。