迪拜债务危机警示——金融支持过度导致房地产泡沫<br/>

迪拜债务危机警示——金融支持过度导致房地产泡沫

2010-08-27曾晨明

时代农机 2010年1期

曾晨明

（中南民族大学，湖北武汉 430074）

1 迪拜危机敲响了中国“警钟”

全球金融危机退潮之际，自称“日不落”企业的阿联酋主体投资实体—迪拜世界，出现大规模债务违约，令全球金融市场再生波澜。此次迪拜债务危机之所以引起全球范围内的高度恐慌，一方面是因为危机发生在经济复苏尚不稳定的敏感时点，而因局部危机搅乱全局的实例在历史上并不鲜见；另一方面则是因为危机起点同样源于房地产泡沫的破裂。迪拜危机对全球金融市场的“溢出”效应也许不会是灾难性的，但迪拜危机却揭开了全球新一轮地产泡沫的红盖头。从更长远的角度来看，迪拜大举债务发展房地产的经济发展模式、未能及时抑制房市泡沫的监管缺失、不合理的债务结构都给有着同样问题的新兴经济体中国敲响了“警钟”:经济增长勿过度倚重房地产，地产与金融具有天然关联性，金融支持过度导致房地产泡沫，泡沫破灭必然导致整体经济受到冲击。

2 国内房地产市场的主要建立基础

2.1 国内银行体系对房地产的金融支持

目前国内的房地产业过热，但无论是从资产的基本价值还是资产价格偏离上来看，目前国内房地产的价格不仅严重高估，而且这种需求主要是依赖于银行信贷。

(1)国内银行体系对房地产开发的金融支持。国内银行体系对房地产开发的金融支持，1998年以来发生了很大变化。1998年房地产开发贷款余额为2029亿元，2004年11月扩大到7800亿元，是1998年的3.8倍，而且房地产开发贷款增长明显快于同期全部金融机构贷款增长速度，房地产开发贷款在全部金融机构贷款余额中的比重越来越大。以几大股份制上市银行2004年数据来看，招商银行、华夏银行、民生银行房地产开发与信贷占该行的比重，分别为20.75%、20.20%、30.75%。1如果从上海的情况来看，上海的一些银行房地产贷款成几倍增长。还有，由于受现行的金融市场的制度约束，目前国内的房地产金融主要是以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等方式所占的比重十分微小。

(2)国内银行体系对个人住房消费的金融支持。正如央行报告所指出的那样，1998年以来金融对房地产的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变成为对投资和销售两个方面的支持。而对个人的信贷支持成了这次房地产发展的最大动力。2004年底与1998年相比，房地产开发的银行信贷余额增长了3.8倍多，个人住房消费信贷增长了37倍多（见表1）。

表图1 资料来源:《2003年中国统计年鉴》

2.2 国内房地产开发商的资金来源分析

国内房地产开发商的资金来源主要有银行贷款、自筹资金、外资和预售收入及其他（见表2）。

20012002200320042005国内贷款 22.20% 22.50% 23.80% 18.40% 18.10%自筹资金 28.50% 28.50% 28.60% 30.30% 33.20%预售收入及其他 47.30% 47.20% 46.10% 49.90% 47.40%外资 1.80% 1.80% 1.40% 1.30% 1.20%

有数据显示，2004年、2005年房企资金来源中国内贷款比例陡然下降，可以进一步推断银行对开发贷款限制政策的显著效应。但从整体来看，开发商资金来源并不是完全按照国家调控的方向，由银行贷款转向扩充自有资金，结果是开发资金取自房产的预售收入的比例同步增加。而预售收入中相当部分来源于银行住房抵押贷款，按首付30%计算，有大约70%来自银行贷款，以此计算在房屋销售的过程中使用银行贷款的比重在55%以上，定金和预收款比重的增加加大了消费者的购房风险，而银行作为个人住房贷款的提供方，仍然承担着巨大的金融风险。

3 金融支持过度导致房地产泡沫

房地产业是资金密集型产业，其供给和需求都离不开金融支持。然而，在金融制度变迁、不确定性和不对称性的背景下，由于金融机构的短视行为，导致贷款大量的投向了房地产业，投资者由此产生严重的投机行为和风险转嫁行为。

3.1 房地产泡沫形成的制度因素分析

(1)银行信用制度与金融支持过度。银行贷款的扩张实质是货币的扩张。当银行贷款时，接收贷款的人因此拥有了银行存款，这种由贷款而来的活期存款叫派生存款。整个银行系统在既定的法定准备金率下派生存款的不断增加，就表现为银行对货币的创造。这个过程可以产生几倍的货币存量。

从20世纪70年代西方国家金融领域内的各种要素开始重新组合、创造或引进新的工具，使金融创新成为不可阻挡的趋势。金融创新中涌现了大量货币性极强的新型工具，如期权、股指期货等，改变了金融中介的作用，出现金融脱媒现象。在金融创新过程中必然伴随着金融电子化，它们改变了人们对货币需求的观念，使经济活动中对现金货币的使用量减小，降低了现金货币在广义货币和金融资产中的比重，即流通现金-存款比率降低，这样使货币乘数增加，直接导致了信用膨胀。

(2)金融监管制度与金融支持过度。金融自由化理论主张放松对金融机构的严格监管，解除金融结构对利率水平、业务范围和经营区域的限制，恢复自由竞争的市场环境，这使得金融机构为争夺有限的资源展开激烈竞争，其结果是抬高存款利率，进而增加储蓄存款。在传统的银行业务监管系统中贷款利率受到限制，银行不能够为获得风险溢价而对高风险客户提供贷款。随着金融自由化对利率限制的取消，银行开始为风险项目提供贷款以获取高额收益。这些有风险的贷款项目虽然可以通过多元化资产组合而被规避，但是，仍然很容易受到整个经济剧烈波动的影响。20世纪80年代由于美国政府放松管制导致的储蓄贷款协会危机、20世纪90年代墨西哥金融危机、东南亚金融危机、日本银行的巨额不良债权等现象都是由于金融监管弱化，是信用膨胀脱离了实际经济基础而产生的。

3.2 房地产泡沫形成的市场环境因素分析

房地产具有开发周期长、投资量大、可增值性等特点，使房地产市场同金融市场一样具有极大不确定性、信息不对称性和契约不完全性，而且受宏观经济的影响较大，随之而来风险性较大，并且在这些因素的作用下常常导致金融支持过度现象发生，使房地产市场成为导致泡沫形成的基本平台。

房地产市场存在着严重的信息不对称问题,主要包括项目融资与开发的信息不对称和产品信息的不对称.前者涉及银行与房地产开发企业、置业者三方的行为，由于制度设计和操作上的问题，他们彼此之间不能完全掌握对方的信息，也就很难把握对方的行为，这正是开发商过度贷款、过度开发产生的原因。

3.3 房地产泡沫形成的投机心理因素分析

房地产泡沫的出现必然伴随着从众行为和群体投机行为，它给社会带来了极强的负面心理效应。在房地产泡沫时期不论开发商、置业者，还是其他投资者都认为在此行为继续投机将获得非常高的回报，这种认识在从众行为的驱使下得到了进一步假加强，使投机行为逐渐成为一种社会时尚，整个社会出现了好逸恶劳的社会心理。信念变化和反馈效应对房地产的影响程度与金融支持力度有密切的关系。在房地产价格不断上升时期，银行预期市场处于景气时期，将对开发商和置业者的投资行为给予支持；相反在房地产价格下降时期，银行预期市场处于不景气时期，将降低对他们的金融支持力度。在市场景气时期，银行的行为对开发商和置业者的投机活动起了巨大的推动作用。

因此，在信念和反馈效应的作用下，银行、开发商和置业者之间的互动行为最终将导致房地产价格不断上升和房地产泡沫形成。

4 严防金融支持过度

由于中国房地产投资的资金大部分来源于银行，而银行贷款具有信用扩张效应，因此银行往往是金融支持过度的主导。为使房地产金融支持保持在正常的水平，提出以下对策:

4.1 金融机构按照安全的准则发放贷款

金融机构发放贷款时，应根据安的原则评估抵押标的物的抵押价值，并严格审查,以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。先去确定抵押房地产的正常价格，即在合理公开市场上所能形成的市场价值的货币表示额，这是将来如要清偿债权而处置抵押物时所预料的最高价格。还要确定融资比率或贷款比率，即以折扣价格的一定百分比为贷款的最高限额，一般为70%～80%。