经济适用房调控在于持久

吕 甜

福州经济适用房交易停滞3年后，将于8月1日开始解禁。在楼市调控的背景，福州约2万套经济适用房能否拉低二手房价?

目前福州市原则通过了《福州市城区经济适用住房上市交易办法》，8月1日起，凡福州市五城区内，于2007年6月7日前购买，且取得“房屋所有权证”满5年的经济适用房，在房屋所有权人补缴土地收益价款后，可上市交易。

经适房入市将拉低房价?

据了解，目前，福州市的经济适用房大多数位于三、四级地段，大约分散在福州五城区内数十个小区中，2007年6月前榕经适房大概有2万套左右。

朝阳房产销售总监周良告诉记者，“这些小区比如金山碧水一期，或者文华小区，从住宅品质上看都还算不错。如果依据当前市场价，其挂牌出售价格每平方米至少在7000～8000元。”

“但这些房源大都被关了好几年，而且不排除业主早有升级换代的愿望。加之该批次经适房购买时，房价每平方米也就2000元～3000元，因此解禁后，不排除业主以不计成本的方式把房子卖掉。它们很可能拉低房价，打破目前二手房市场价格一直无法大幅下降的困局。”国广一叶点房网董事长叶斌说，“最难估计的是2万多套房子，究竟会有多少进入市场，数量越多对市场产生的冲击也就越大。”

福州房产专家刘福泉表示，其“解禁”会刺激一部分改善型需求经适房业主换房，保守估计至少有3000套～5000套房源会尽快交易，但冲击总体不会很大，因为绝大部分房源不可能马上就交易，而是逐渐放量。因此，对目前低迷的市场是一个利好。但由于其数量有限，对楼市影响不大。

曾禁售3年

在过去的三年里，出现在福州12345便民呼叫中心网站最多的投诉之一，是关于经济适用房不能上市交易的言语。其中，福州金城小区一位业主不满地表示，房管局2008年就已经将交易办法提交市政府。

原来，按照现行的《福州市经济适用住房管理办法》，出售经济适用房需“按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例，向政府交纳土地收益等相关价款”。但由于“相关价款”迟迟未定，福州经济适用房3年间一直陷入交易停滞状态。

刘福泉曾对此表示， “福州经济适用房资源利用陷入了死胡同。”他分析认为，如今有关部门也很矛盾，因为一旦允许经济适用房上市交易，由于经适房诱人的议价空间，当初一平方米2000元左右的经适房，如今可卖到8000／平方米，其中的利润是多么诱人。

7月16日，经济适用房将允许交易的消息一出，专家纷纷表示，经济适用房上市交易对于调控房价的确是好事，但是“如何交易”是经济适用房持有者最关心的问题。依据《办法》规定，符合，条件的经适房如要上市交易，房屋所有权人在交易前，应补缴土地收益价款。土地收益价款按申请时所在土地级别相对应的基准楼面地价的10％缴交。

据了解，按照福州市现行的城区住宅用地土地级别，三级基准楼面地价为1 800元／平方米，四级基准楼面地价为1275元／平方米。若以基准楼面地价的10％收取土地收益价款，则于三级地段需补交180元／平方米，如位于四级地段，则缴交金额为127.5元／平方米。以一套面积90平方米的经济适用房计算，位于三级地段，需要补交1.62万元，而位于四级地段则需要补交1.15万元。

而即使是位于二级地段的经济适用房，二级基准楼面地价为2475元／平方米，需要补交土地收益价款247.5元，平方米。

让适用房真正经济起来

6月，福州市作了关于住房保障工作情况的报告，报告指出，2010年福州将新建保障性住房2.6万套。其中3000多套经济适用住房已安排集中建设3个项目，包括东山新苑续建约1000套、福湾新城春风苑续建863套、联建新苑新建约2000套。

据某研究机构预测，在未来两年，保障陛住房(经适房、廉租房)将占楼市住房总供应量的20％。据其“房地产业中长期发展动态模型”测算，如保障房占市场总体供应的比例超过20％，将对商品住房市场产生比较明显的影响。

中国房地产业协会秘书长朱中一在接受记者采访时曾表示： “保障性住房建设对上下游产业起到拉动作用是肯定的，也可以弥补由于房地产市场销售低迷引起的下半年投资下滑。政府这次调控的首要目标，是抑制热点区块过快上涨的房价，保障房建设对房价也肯定能起到一定抑制作用。通过保障房建设，各地处理好市场化和保障性的关系，最终达到居者有其屋的目的。”

2010年在新一轮楼市调控的当下，保障房建设的承诺再一次被提及。纵观房地产发展的历程，保障性住房几乎会随着每一次楼市调控被提起，而当调控结束楼市转向后，保障房的建设承诺又流于一纸空文。业内关注的是，屡屡提起又屡屡被“忘记”的保障房建设，这次是不是又会成为“调控花瓶”?