国有土地使用权收购价格评估探讨

程 峰

当前,我国各级政府为培育和规范土地市场,盘活企业存量资产,优化土地资源配置,促进城市土地集约利用,理顺政府与企业间的土地收益分配,有效解决土地无偿使用制度下产生的诸多历史遗留问题,实施国家垄断一级土地市场供应政策的需要,相继建立了土地收购储备机构,实施土地收购储备制度。

实施土地收购储备制度首先面临土地收购价格的评估问题,科学合理地评估土地收购价格,是国家土地所有权在经济上实现的保障;也是规范土地使用者行为和规范土地市场的前提条件。本文结合秦皇岛市实际对国有土地使用权收购价格评估进行探讨。

1 土地收购价格基本特征分析

1.1 土地收购方式

收回是土地使用者因违法使用土地,或土地使用期满,被政府无偿收回的情况,属于政府执法过程,具有明显的强制性,因此就不存在土地收购价格问题。征收是指国家因公共利益的需要,将集体所有的土地转变为国家所有的过程,征收过程中只需按原用途给予补偿,土地收购价格就是征地补偿费。置换是以地换地的易货交易,原则上实行等物交换。收购是国家根据社会公共利益的需要对土地使用者依法取得的国有土地使用权提前收回,是土地收购储备过程中最主要方式。

1.2 土地收购的产权关系

产权关系是经济关系的基础,而土地收购价格是土地收购过程中经济关系的基本体现,不同的交易方式对应不同性质的产权转移,因而对应不同的收购价格。收回是政府执法行为,是无偿的经济关系,针对的是用地期满和有违法行为的土地使用者。征收是土地收购机构代表政府与被收购方(村镇集体)进行产权经济交易,收购方依据规定按照土地原用途给予补偿,补偿项目包括:土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费及耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建设基金等。权利转移对应的经济关系是农民集体获得土地补偿费,表现为土地征收价格。置换是易货交易,在置换过程中原土地使用者的产权关系互换,经济关系对等,互换土地实行差价补偿。

1.3 土地收购性质定位

土地收购性质定位是土地收购价格评估的前提条件,收购性质定位不同,收购价格的评估方法、依据以及收购价格内涵也将不同。根据上海、杭州等城市土地收购实践,参照我市经验,土地收购是一种“强制性的买卖关系”,即土地是否收购是政府的行政权力,但收购价格则是以与被收购经济主体权力和利益相一致的市场价格评估,这样一方面体现了政府在实施土地收购储备制度过程中的主导地位,同时也适应了我国建立社会主义市场经济体制目标模式的需要,是一种准市场交易行为。

1.4 土地收购价格内涵界定

收购价格内涵界定:一方面要尊重我国现行法律法规赋予被收购经济主体对其使用的土地拥有的权力和利益,价格内涵与被收购经济主体对其使用的土地拥有的权力和利益保持一致;另一方面要尊重我国现行法律法规赋予国家或政府对被收购土地拥有的权力和利益,收购价格内涵界定应保证国家的利益不受侵犯。因此,土地收购价格定义为:被收购土地在原用途和利用方式下,于收购基准日的一定产权条件下的补偿价格。

2 国有土地收购价格评估应遵循的原则

2.1 土地收购价格评估应采用准市场价值标准

土地收购是政府采用准市场价购买的行为,收购土地主要针对以下三种情况:1)当社会公共利益需要时,政府收购以出让方式取得的土地;2)拥有土地使用权者以低于市场价转让土地使用权时,政府有权优先购买土地;3)当社会公共利益需要时,政府收回划拨土地使用权,并对原土地使用者进行补偿,各地一般都是按照拆迁安置补偿的规定对原土地使用者进行补偿。土地收购是强制性的购买关系,通常既要遵循市场交易原则,又会利用强制性和公益型适当压低收购价格,所以土地收购价格评估应采用准市场价值标准。

2.2 土地收购价格评估应依据原批准用途

土地使用权价格是指土地法定的权利价格,所以土地收购价格评估应按原批准用途和利用方式,评估确定其价值。原则上不应包括土地用途变更所引起的土地增值。由于土地使用者增加对土地投资所引起的土地增值,可以通过地上附着物的补偿分配给原土地使用者。

3 国有土地使用权收购价格评估思路和方法

3.1 土地收购价格评估宜重点选择成本逼近法、基准地价系数修正法和市场比较法

土地收购价格评估为政策性强的估价范围,选用针对性、适应性强的估价方法是保证估价结果科学、合理、合法的关键一步。由于土地收购具有强制性,收购价格以补偿为基础,土地收购价格可以界定为“补偿价格”,同时土地收购又是政府采用“准市场价”购买的行为,相应的土地收购价格评估应重点选择成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法。

3.2 国有划拨土地使用权收购价格评估方法

如果收购的土地权属类型是国有划拨,利用城市基准地价更新成果评估它现用途同等条件下完全使用权的标定地价,按标定地价的60%初步确定土地使用权收购价格,再考虑使用成本逼近法和宗地的实际划拨成本综合确定宗地的收购价格,土地收购价格运用成本法评估时也要扣除政府土地出让金。

运用基准地价更新成果计算标定地价方法为:

标定地价=基准地价×(1+区域修正系数)×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正值。

运用成本逼近法计算土地收购价格方法为:

评估地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。

3.3 国有出让等有偿方式取得土地使用权收购价格评估方法

如果收购的土地权属类型是国有土地出让、国有土地租赁、国有作价出资或入股、国有土地授权经营等,这些有偿方式取得的土地使用权具有相应的土地使用权出让合同、租赁合同等。为了体现以有偿使用方式取得土地使用权的完整产权性质,保护土地使用者的合法权益,尊重土地有偿使用合同的约定,对土地有偿使用方式取得土地使用权的补偿应充分考虑原土地使用者的合法权益。土地使用权收购价格评估原则上应以原用途及使用方式为标准,按收购基准日的剩余土地使用年限的正常市场价格进行补偿。如果收购完全是为了公共利益的需要,可以略低于市场价,即采用准市场价格标准,或者采用市场平均价。同时考虑该宗地的出让成本综合确定宗地的收购价格。

运用市场比较法计算土地收购价格方法为:

评估地价=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数=可比实例价格×估价宗地情况/可比实例情况×估价宗地期日/可比实例期日×估价宗地区域因素/可比实例区域因素×估价宗地个别因素/可比实例个别因素=可比实例价格×100/()×()/100×100/()×100/()。

其他类型土地使用权收购价格的评估,根据具体情况参照前两种评估思路确定宗地的收购价格。

4 结语

目前,我国各城市土地收购储备制度建立时间不长,尚缺乏国家法律支撑,各地土地储备模式不一,政策差别大,在评估土地收购价格的操作程序上也有所差异。随着城市土地收购储备工作逐步规范和制度的统一,国有土地使用权收购价格评估方法将进一步完善。

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