浅谈大型商业建筑的再造

马 冀

我国商业建筑的发展,大致经历了商业网点、百货商业、超级市场、商业步行街、商业综合体等几个阶段。而商业综合体因其高回报率已逐渐成为当下商业建筑的主要发展方向,它已不再是单纯商品交换的场所,既能满足消费者高效集中购物的需求,也融入了娱乐、休闲及社会交往等多样性功能,成为城市空间的重要节点和标志物。成都熊猫万国商场(以下简称熊猫城)构思于1995年,正是我国百货商业形态的发展期,本希望成为成都市的第一座航母级商业综合体,但由于受种种历史原因的局限,这座位于成都核心商圈的大型商业建筑自建成开始,便未能投入正常的商业运营。此次改造正是希望为这座历经十数年风雨的商城重塑“造血”功能,再次焕发青春。

1 项目概况

熊猫城东临顺城大街,南面与富力熊猫城(二期)连接,西临东华门大街,北临上升街,居于成都市的CBD商务核心区。熊猫城规划净用地面积29 408.62 m2,总建筑面积308 647 m2。其中,地下3层,地上裙房9层,高40.7 m,塔楼共3栋,高99.9 m。塔楼为住宅性质,而裙房和地下部分均为商业性质,面积达242 954 m2。

该项目的情况较为复杂,改造难度大,主要有以下几个方面:1)该楼已分散销售出一部分商业产权,在改造中如何保护这些小业主的利益是政府、投资方、设计团队共同的关注点。2)该楼在原施工过程中,修修改改,且多处未按图施工,现场情况复杂。3)原项目的商业策划已落后于现代商业综合体发展的要求,需改造的部分较多。4)该项目停滞多年,形成了较差的商业口碑。5)设计团队众多,由成都、广州、香港等多个团队共同参与,协调工作较繁重。

2 设计中的问题与策略

1)周边交通状态对大型商业综合体的影响。

熊猫城虽然处在盐市口商圈核心区,又具有众多居住区的支撑,但由于其主入口所临顺城大街为一快速干道,且道路中心为隔离带,所以人流和车流都不易于在此聚集。要改善这种交通可达性较差的状态,必须在设计中主动退让出可供人流聚集的大型广场空间,创造交通条件以营造出商业氛围。在新的设计中,拆除了部分原有构筑物,扩大了熊猫城的前广场,增加了人流的滞留空间;而原有机动车库出入口位置距离城市道路过近,影响了商城的交通顺畅,设计团队多次讨论后调整了车库入口的方向。虽经修改,但由于现状的种种困难,未能得以本质的改变,是设计中的一大遗憾。

2)招商是商业建筑成功与否的前提。

旧有熊猫城失败的关键因素之一就是招商的失败。在此次改造中,熊猫城的商业策划包括:百货、精品店、餐饮、家具展厅、超市、电影厅、真冰溜冰场、电器城等多种业态。这些业态都对设计有专业的要求,如购物流线、后勤流线、出入口的设置、电梯的大小、铺位的分隔、荷载的要求、专业管线的布置等等。不足的是,在此次改造设计中,招商的滞后同样成为设计的巨大难题。由于种种原因引起的招商严重滞后,在进入施工图设计的前期阶段无一家已明确的商业管理公司入驻,无目标和无要求的状态造成了设计前期的巨大不确定性。在商业改造的项目中,招商工作的重要性和严峻性更甚于新建工程,这一工作的及时、完善,是重塑商业“造血”机制的关键。

3)商业综合体的流线设计是改造中的重点。

商业建筑的流线一般可以分为三种:顾客购物流线、职员工作流线和商品运输流线。而三种流线在竖向上又可分为水平流线和垂直流线。在设计中为创造良好的商场经营环境和经营秩序,应从空间和时间上合理设计三条流线,减少交叉干扰,又保证必要的联系。熊猫城的此次设计中,不惜重金对内部空间大量改造,完全改变了旧有商业购物流线的格局,特别是整合扩大了中庭空间,打造了一些空间节点,以此提升商业品质。旧有建筑有很多交通体阻挡了商业面,造成商业动线上视线的死角,面对这种不利因素,设计中力争尽量设置一个小铺面,又或是广告灯箱的方式,来保证商气的延续。改造中,后勤流线特别是商品运输流线的设计让人颇费周折。由于招商业态的变化,各商业管理公司都提出了自己的要求。设计中,尽可能的满足通道的快捷、顺畅且相对独立,但因为改造项目的特殊性,熊猫城并未做到尽善尽美。这个过程经历了投资方、设计方、商业管理公司多次沟通多次探讨甚至争论,定稿的设计是相互妥协的产物。

4)商业综合体设计的重大制约因素——消防设计。

熊猫城的原有设计就有突破规范的地方,进行过消防性能化设计,而原来依据的规范已经更新为2005版,这就导致一些特殊位置不符合现行规范的要求。同时,商业业态、铺位分隔及商业流线改造后变化很大,通过与主管部门的多次沟通,必须再次进行消防性能化设计。但令人遗憾的是,由于在未有一家确定的商业管理公司的情况下,投资方为保证进度执意进行了消防性能化设计,并召开了消防论证会。这样的设计过程,导致后期招商过程中,大量的专业要求受到既定消防设计的制约,而无法满足,给以后的使用带来了诸多不便。由于现代大型商业体大多在消防疏散方面有突破我国现行商业建筑设计规范及防火规范的部分,因此一般会采用性能化分析和消防论证的方式来获取相关部门的认可。在改造设计中,消防的设计就更应提早介入,并在土建设计单位、消防设计单位和投资商招商部门的配合下完成。这样才能做到设计的合理、使用的方便、投资的节约,使消防疏散成为商业建筑的必要辅助措施,而非制约条件。

5)改造的挑战——结构设计。

熊猫城的新投资方是国内一流的开发公司,对改造的要求和投入都非常高。对建筑师来说,既是难得的机会也是非常的挑战。定稿的设计方案对结构的改动很大,有大量的拆除、修补和加建的工作。比如在中庭位置为了营造一个富有浪漫色彩的商业节点,设计了一个悬挑达7 m,跨越两层高的玻璃体。图纸上的寥寥几笔,反映到改造的现场则是,先砸掉大量原有的楼板,再切割掉成束的钢筋,随后植入新的钢筋,补上新的钢梁和楼板,最后还必须加上吊索这一系列复杂艰苦的工作。尽管如此,悬挑的长度还是不得不因为施工难度和结构安全的问题,由10 m减小至6 m。诸如此类的问题在此次改造工程中还有多处。如果能在方案设计之初,就能以清晰的结构概念说服甲方和其他设计者,而采用更为合理的方式来进行改造设计,无疑事半功倍。

6)设计者的心态与主动性。

熊猫城的情况比较典型:a.改造方案的难度及投入远远超过投资方的预期;b.历史遗留问题众多,制约因素很大;c.投资方作为上市公司,各部门分工很细,在问题的处理上立场有别,关注点不一致,经常使设计团队无所适从;d.设计团队架构复杂,且分隔两岸三地,沟通不便。熊猫城的设计过程中有这样的不足,也使设计者意识到:面对这种情况需要建筑师建立起投资概念,有逐利的意识,应了解针对策划业态的商业背景情况、消费人群的习惯、未来承租户的类型及分布习惯,以及商业建筑的投资回报方式等等。这样在工作中,建筑师才能主动提出符合投资利益又满足设计施工合理要求的方案,来说服众多的利益团体和其他参与者。这种方式看似更为辛苦,但在操作中却易于理清头绪,把握住正确的方向,化解掉多方的矛盾,从而快速有效的推进工程。

3 结语

在设计过程中,曾有多人戏言:熊猫城的设计、建造、再设计和再建造,足可以写出一本书。是的,熊猫城的变迁不仅是反映了当代我国商业综合体设计手法、思路的发展,更见证了我国商业业态由零售百货到购物中心的变化历程,它是在我国飞速发展的市场经济大背景下的产物。在这种惊人而近乎疯狂的速度下,要达到50年甚至更长的建筑使用寿命,对建筑设计的前瞻性要求更为突出。随着进一步的发展,大型商业建筑的改造必然会越来越多,希望在成都熊猫万国商城裙房商业改建项目中的经验和教训能给同业者一些借鉴。

[1]刘念雄.购物中心开发设计与管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.

[2]顾馥保.商业建筑设计[M].北京:中国建筑工业出版社,2002.

[3]王 晓,闫春林.现代商业建筑设计[M].北京:中国建筑工业出版社,2005.

[4]曾 坚,陈 岚,陈志宏.现代商业建筑的规划与设计[M].天津:天津大学出版社,2003.

[5]郭军义.浅谈大型商业建筑中的中庭空间[J].山西建筑,2008,34(29):47-48.