商品房价上涨的非经济因素分析

2010-08-15周斯黎曾怡乔徐绍涵

时代农机 2010年7期

周斯黎，曾怡乔，徐绍涵

（湖南农业大学资源环境学院，湖南长沙 410128）

1 前言

随着我国市场经济的大力发展、人民群众生活水平的不断提高以及城市化的逐步推进，我国房地产行业进入了高速发展时期。由于城市人口的急剧增长，居民对居住空间的需求量不断增强，导致我国的商品房价格一直呈现上涨趋势，甚至出现了房价不合理的上涨趋势。商品房价格不仅仅是反映市场经济活跃程度的风向标，同时也是反映国民经济的晴雨表，房价上涨过快，必然引起社会方方面面的关注。在市场完善的情况下一般来说，商品房价格的高低是由市场的供求情况来决定的，在目前我国住房市场还不太完善的情况下，经济学的供求关系决定价格这一理论就不完全适用了，我国的房地产业是政府高度介入的一个行业，因此房价并不完全是经济规律作用的结果，非经济因素同样对房价的上涨起到一定的影响作用。

2 商品房价高涨的非经济因素分析

2.1 政府因素

近年来我国在打造城市竞争力的同时一直陷入在一个误区——不少地方官员一谈到城市竞争力就是如何经营城市。经营城市的核心内容就是经营土地以盘活整个城市的存量资产，并为城市基础设施建设聚拢资金。其中，有两个动机促使地方政府更乐于房价维持在高水平上。一是追求GDP和增加财政收入，另一个是由于土地增殖，也促使拥有大量土地的政府获益匪浅。一旦政府的权力陷入市场的运作中，如果对这种权力监管不严，那么政府就必然利用其掌握的权力来掠夺企业、百姓的财富与资源。当这种经营城市转化为一种企业行为时，不仅恶化了整个企业的经营环境，也破坏了城市居民的生存条件。也正因为地方政府对城市的经营，使得我国在极短的时间内，社会财富向少数聚集、向少数企业聚集，导致了社会财富严重的分配不公，不少城市与村镇的社会矛盾也由此而来。

2.2 制度因素

（1）住房保障制度的缺乏。从住房实物分配开始，我国实行的是全民住房社会保障性配给制度，而货币分配则实行的是大多数居民完全市场化选择的住房消费制度。在住房制度改革中，政府忽略了应承担的弥补收入差别引起的低收入家庭住房保障的责任，部分地方政府因担心经济适用房、廉租住房的供应量加大，影响城市土地出让的收入，影响城市建设资金的来源，相应减少甚至取消了经济适用住房的建设，使国家批准的经济适用房开发建设计划没有真正得到落实，经济适用房和廉租住房供应普遍不足，中低收入群体被迫购买价格昂贵的商品房。同时，由于对经济适用房和廉租住房的入住者缺乏有效的界定机制，导致高收入者利用经济适用房的价格优势，通过房产投资赚取更大的利益，即经济适用房“富人化”。我国经济适用房和廉租住房供应普遍不足及对入住者缺乏有效界定，使中低收入群体被迫购买价格昂贵的商品房，这在很大程度上推动了商品房价的上涨。

（2）房屋预售制度和房地产金融制度不健全。随着我国房地产市场的蓬勃发展，商品房买卖市场日益活跃，一种新型的房屋销售制度——商品房预售应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给预购者，由预购者根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后依法取得房屋所有权的一种商品房销售形式。相对于现房交易，该种销售方式有利于房地产开发吸收资金，对于解决房屋在开发建设中资金不足的问题起重要作用。尽管房屋预售制度曾大大推动了中国房地产市场的繁荣程度，但因为预售制度在我国还刚刚起步，实践经验相对欠缺，现行立法还不够完善，不可避免的也为房地产开发商利用制度缺陷掠夺社会财富、民众财富制造了可乘之机：通过“炒楼花”制造出楼市供应的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高房价；将已抵押的房屋再预售，将已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售。目前商品房预售制度遭遇了前所未有的质疑与指责，预售制度能否继续促进房地产市场健康发展已成为人们不得不认真思考的重要问题。

2.3 开发商因素

（1）“囤售”现象。“囤售”现象在全国各大城市的房地产市场屡见不鲜。开发商们一边囤地一边喊地荒，一边囤售一边喊旺销，试图造成人为的紧张，以卖得高房价。开发商囤积房源严重的干扰了市场信息与消费预期，严重的扭曲了供求信息，使得市场秩序遭到了破坏，无形之中就增加了商品房的成本，提高了商品房的价格，房价出现非理性上扬。

（2）投机行为。住房是满足居民基本生存要求的最终成品，但是在暴利回报的刺激下，一些人将生存必须品变为了中间产品进行投资，人为炒作形成了虚假的需求现象，人为减少了房地产市场的供应量，造成高购买力的假象，推动房价涨幅过快。同时，股市低靡、债市盘小、社会资金投资渠道单一，在这种情况下，大量的资金涌入房地产市场，转变为房地产开发资金，成为企业最主要的资金来源。部分城市房价上涨过快，社会预期较高的情况下，局部性投资需求迅速扩大，加剧了投机炒作。

2.4 心理预期因素

恐慌心理是指消费者对房地产市场的健康发展缺乏乐观的预期，在新楼开盘时所出现的抢购、热销、昼夜排队等现象，都是这种恐慌心理的外在表现。一些消费者更是没有明确的购买目的，看到别人购买自己也跟着购买。这是消费者的从众心理在作祟，影响了需求市场的扩大。同时，“买涨不买跌”的购房心态也成为了房价上涨的内在因素。

3 缓解商品房价非理性上涨的措施与建议

3.1 加强土地政策调整，改善住房供应结构

切实加强对土地的引导和调控作用，着力增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用房住房供应。政府可以通过土地供应政策来优化房屋供应结构，建立起中低价位、中小户型住房供应的保障机制；可以根据市场的需求结构，及时调整土地供应结构，从严控制高档商品房、别墅和商业用地的供应量，加大中低价位商品住宅用地的供应比例；在供求矛盾突出、房价上涨较快的地区，在保护耕地、从严供地的基本国策下，适当增加中低价位、中小户型商品住宅建设的土地供应，缓解当前中低价位商品住宅供地不足的矛盾；抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。

3.2 严格控制地方政府土地财政行为

从根本上改变经营城市的观念，走出卖地生财的模式，一方面加大对地方财政的拨款，减小地方政府的财政压力，降低地方政府对土地财政的依赖；另一方面，从制度上打破政府垄断土地一级市场的格局，改变地方政府作为建设用地的土地经营者的角色，形成多元化的城市公共投资机制。

3.3 完善经济适用房及廉租房等住房保障制度

明确各级地方政府的责任：制定相关的法律法规，将建设经济适用房的数量和时间明确上升为法律法规来要求地方政府执行；将住房保障纳入目标责任制管理，建立住房保障制度建设的推进机制，建立地契检查制度和责任追究制度，从制度上断绝了地方政府的不作为；成立专门的、以发展公共住宅为职能的机构，全权负责公共住宅的管理，制定完整的经济适用房建造计划，并向社会公布，接受群众监督，以确保经济适用房和廉租房建设顺利进行。

政府应严格实施经济适用房供应对象申请审查制度。严格审查购买经济适用房者的条件，使廉价的经济适用房真正落实到中低收入阶层和弱势群体的手中。保证经济适用房的价格控制在中低收入阶层经济能力所能承担的范围内，为防止公共资源的培植出现严重畸形，必须严厉惩处侵占者。

3.4 完善商品房预售制度和房地产金融体系

（1）尽快建立完善约束房地产开发企业取得预售许可证后经营活动的保障机制。

（2）应当将预售活动监管中专业性较强的部分交由专业人士或者专业机构完成。

（3）加强执法力度，营造诚实守信的市场环境。

（4）加强房地产广告发布管理。

（5）必须建立保证交易双方信息对称、地位平等的完善机制。

3.5 抑制过度投机行为

要解决投机的根本方法仍然是增大供给以根除因短缺而一直投机，使市场经济平稳运行；其次是对投机行为设置更高的成本，房地产的投机成本越低，就越容易刺激房地产投机并造成住宅价格过高；第三，改变人们的预期，使住宅成为正常商品而非投机商品。

3.6 建立风险共担机制，同时建立相关处罚开发商的制度

政府相关部门要制定明确的处罚标准和处罚措施，对不守信用、屡次违规的房地产开发商进行处理，限制这些违约企业再次进入房地产行业；制定相关的、清晰可操作的合同标准，保护购房者的利益；建立相应的投诉、仲裁、补偿的机制，降低和减少消费者的损失；对住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理。通过多种手段的综合运用，形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条，确保广大群众的合法权益不受侵害。