住房公积金个人贷款存在的问题与对策

□文/文雅静

前言

住房公积金制度实质上是一种具有中国城镇住房特色的住房保障制度，有效的形成了国家、集体、个人三者共同负担解决住房问题的筹资机构。实行住房公积金制度不仅可以降低城镇居民职工贷款买房的还款负担，同时还可集结一部分稳定的住房资金用于加快城市廉租房、经济适用房的建设。住房公积金以其保障性、互助性、强制性、工资性和长期性的特点成为推动住房制度改革实行住房分配货币化的最重要形式。其中，发放个人住房贷款又是体现住房公积金制度改善职工居住水平的最主要方式。但是，目前住房公积金在贷款方面还暴露出如分配不公、个人使用渠道单一、手续繁琐等问题亟待解决。

一、我国住房公积金个人贷款存在的问题

（一）覆盖面低，分配上存在不公。公积金是作为政策性的低息贷款，但是由于公积金是基于工作就业的职工，而目前低收入群体的主体困难企业的职工及相当一部分下岗职工、没有“单位”的城市居民和在城市工作的农民工就无法参加公积金，从而违背了实行公积金的出发点。并且由于公积金贷款条件比较严格，同时房价飞涨，很多低收入者因为承受能力的制约而难以通过该渠道获取融资购房，所以这部分人群缴存的公积金没有发挥作用，只能到退休时全额领取，而相对的低存低贷款政策实际上是让低收入家庭蒙受了利息损失。此外，公积金只能用于房屋购买而不能用于房屋租赁，从而导致一部分只能依靠租房的家庭不能享受公积金这一优惠政策。住房公积金作为一项政策性的住房金融制度，必须尽可能地扩大其覆盖率，更好地为低收入家庭服务。

（二）使用效率不高，大量资金闲置。住房公积金归集的目的原本是提供给职工用于购买、建造、翻修、大修自有住房，但是当前却存在大量公积金闲置或者投向国债，使得公积金的优势未能充分得到发挥。以重庆为例，2009年重庆住房公积金缴存数额达到77.17亿元，其中贷款金额26.99亿元，占同期归集金额的34.97%，比上年的49.85%下降了14.88个百分点，进一步说明了公积金贷款比例较低。其原因主要是基于资金的安全性要求较高，支取条件严格，提取数额受到限制。同时，住房公积金管理中心市场竞争意识不强，市场推广力度较弱也是导致贷款比例偏低的原因。

（三）商业银行缺乏积极性。根据国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行来办理。就受委托银行而言，如果购房者选择的是商业银行贷款则产生的利息全部归受委托银行所有，若购房者选择的是公积金贷款则银行只能收取一定比例的手续费。受委托银行受自身利益的驱动往往对公积金贷款客户采取一些消极拖办和误导手段，使得公积金贷款在申请和办理过程中等待时间过长，降低了公积金贷款业务的高效性和便捷性。虽然新的《住房公积金管理条例》中明确规定公积金管理中心必须在15日之内给客户能否贷款的答复，但是由于住房资金管理中心、担保公司、受委托银行不能实现合署办公，借款人需向每个部门提供相同的材料，顺利办完一切手续最少也需要一个月的时间，而不管是开发商还是购房者，贷款资金的快速到位才是关键。甚至很多商业银行在发放开发贷款时要求开发企业从本行发放个人贷款，也有不少开发商实行商业贷款时给予购房者一定的折扣优惠或者先贷商业贷款再转公积金贷款等方式，这样会额外支出很多相关费用，使得不少准备选择公积金贷款的购房者不得不选择商业贷款。

（四）担保费用较高。公积金贷款担保是指在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，担保公司为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带偿还责任的保证担保行为，其目的是减少贷款风险，保证公积金资金的安全性。而目前大多数地方的担保公司均是当地住房管理中心指定的，属于垄断经营地位，同时担保费对一些低收入家庭也是一笔不小的开支，使得住房公积金原本给贷款者带来的利率优惠在无形中被担保费抵消了一部分。以重庆市为例，如果贷款年限为1～10年（含10年），每年需要缴纳的担保服务费按担保额的0.5‰收取；10年以上担保服务费按担保额的0.4‰收取，担保费不足300元的按300元收取。担保服务费计算公式为：

1、贷款年限为1～10年（含10年）

担保费=担保额×0.5‰×贷款年限

例如：王小姐买了一套房子，通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元，贷款年限为10年，公司收取担保费为200000×10×0.5‰=1000（元）

2、贷款年限为10年以上

担保费=担保额×0.5‰×10年+担保额×0.4‰×（贷款年限-10）

例如：王小姐买了一套房子，通过市住房置业担保公司贷款公积金20万元，贷款年限为20年，公司收取担保费为200000 ×0.5‰ ×10+200000 ×0.4‰ ×（20-10）=1800（元）。

通过以上计算可以得出，每年需要支付给担保公司的费用无疑抵消了一部分因为公积金贷款而享受的利息优惠，加重了贷款者的还款负担。

（五）各个地区公积金个贷率差距悬殊。公积金与银行存款有一定的可比性，归集资金不能全部贷出，必须要保证足够的余额也就是流动性来应付存款人未来的提现要求，否则满足贷款要求的购房者贷不到款，符合提取条件的职工拿不到钱，一旦无法应对支付要求就会出现信誉破产危机。从全国来看，2009年个贷率（个人住房公积金贷款余额占住房公积金归集缴存余额的比例）为56.39%，但地区分布十分不平衡，一些内陆中部地区，如河北省2009年个贷率为43%，但是也有不少地区尤其是沿海发达地区的住房公积金的资金链实际是处于十分紧张的状况，比如江苏常州市2009年个贷率为96.30%，市区该比例更是高达98.88%，这么高的公积金贷款率意味着资金流向很可能入不敷出，将使得当地公积金面临着较大的支付风险。如何解决资金短缺问题，满足公积金缴存人不断增加的贷款需求，将成为各地区尤其是资金使用率高的地区公积金贷款运作中的主要困难。

二、解决个人住房公积金贷款问题的建议及对策

（一）加强公积金管理，严格缴存比例。因为住房公积金单位缴存部分不计入个人收入范围，个人缴存部分又免交个人所得税，故一些效益好的国有企业和行业垄断企业将公积金的缴存比例不断提高，这实际上是既增加了职工福利又规避了企业所得税和个人所得税。故各地住房公积金管理委员会应切实履行起职责，尽快按照要求规范缴存基数，规定公积金缴存上限，坚决杜绝擅自扩大缴存基数或超比例缴存，避免公积金成为缴存单位工资外发放薪金补贴和避税的渠道；同时对一些已经拥有个人住房的高收入者申请公积金购买第二套房产时应付出一些额外成本，比如征收利息所得税、使用较高住房公积金贷款利率等。

（二）简化贷款手续，取缔各种限制条件。由于我国现行的住房公积金管理条例规定住房公积金管理中心是凭借政府政令设立的，不以盈利为目的的全额事业单位。在这种体制下，资金中心和银行之间的工作不能很好协调起来，双方根据各自的职责、利益情况制定相应的工作规范，互相设置壁垒，极大地影响了贷款效率。公积金管理中心、受委托银行及其他中介机构应建立个人住房贷款各个环节的联合办公制度，实行一条龙服务，提高贷款工作效率，进一步简化贷款程序，降低使用门槛，努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用，减轻职工负担，真正发挥公积金作为政策性贷款的优势。

（三）创新公积金使用方法。公积金的创新使用主要可以从以下三个方面来考虑：第一，考虑到一些低收入家庭面对当今高昂的房价无力承担，而公积金的使用规定只能用于房屋购买、自建和维修，而不能用于租房，故开辟申请租房公积金贷款业务可以加大对低收入家庭的支持力度；第二，可以允许职工提取本人及直系亲属的住房公积金用于支付购房首付款，允许购房职工以直系亲属名义申请住房公积金贷款，提高公积金使用率，体现住房公积金互助性的特点；第三，我国的住房公积金模式最初是借鉴了新加坡的中央公积金制度，新加坡中央公积金制度规定雇员缴交的公积金平时可用于购房和支付雇员本人以及直系亲属的医疗费用。可以效仿新加坡把家庭成员患重大疾病列入可以办理非销户提取的范围，如一位缴纳了住房公积金的市民，如果他的爱人患上了癌症，当他无钱交付医药费时可以经医院出具的诊断书、入院通知单、缴费通知单等材料向当地公积金管理中心申请提取住房公积金用于急用，这样不仅能提高公积金的使用效率，更体现了公积金制度对于保障民生人性化的一面。

（四）实行全国联网，统筹运用资金。力促住房公积金流动性均衡，实行区域内外融通，改变目前地域分割现状，由使用资金不足的地区向使用率低、资金充足的地区申请融资合作，由资金充足地区向资金不足地区的缴存职工发放公积金异地贷款，建立风险共担的合作关系，从根本上解决流动性均衡问题。如陕西省从今年3月25日起11个市（区）就已经开始施行住房公积金在省内通贷的规定。

（五）规范住房置业担保制度。进一步规范住房置业担保制度，打破垄断，向市场开放，同时可采用多种形式的担保，如抵押、质押、保证等形式。

三、结束语

建立公积金制度的根本目的是充分发挥公积金低存低贷的政策优势，加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题，本文从多个角度分析了目前我国公积金个人贷款中存在的问题并从如何提高公积金贷款率、创新使用方法、统筹运用资金等方面提出了一些建议，让公积金贷款更好地服务于职工购房，为人们提供更为科学、实惠的住房保障系统。

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