我国房地产行业可持续发展的对策探讨

何文靓 刘顺祥

（1.南昌大学科学技术学院财经学科部 江西南昌 330029；2.南昌市政法委 江西南昌 330000）

我国房地产行业可持续发展的对策探讨

何文靓1刘顺祥2

（1.南昌大学科学技术学院财经学科部 江西南昌 330029；2.南昌市政法委 江西南昌 330000）

住房问题已经成为社会普遍关注的焦点，如果放任房地产市场泡沫越积越大，将会导致金融风险愈积愈深，影响社会和谐稳定，不利于国民经济平稳健康持续发展。当前，我国政府须切实针对当前我国房地产行业的呈现的诸多问题，明确宏观调控的政策导向，确保房地产业的可持续发展。

房地产行业；可持续发展；对策

一、当前我国房地产行业呈现不可持续性特征

中国房地产行业发展的可持续性主要体现在行业的规范、健康发展上。但是目前中国的房地产行业出现的种种迹象严重凸显其发展的不可持续性，具体表现为：

1.房价收入比严重失调。据国家统计局公布的数据显示，2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，许多城市房价创出历史新高。房价收入比已经超过了发达国家的水平和老百姓的承受能力。按国际上通行的衡量标准，房价的高低主要是相对于住房购买力而言。最常用的衡量指标是房价收入比，发达国家一般为3-4倍，即一个中等收入的家庭用三四年的收入可以购买一套中等档次的住房。联合国人居中心倡导的理想房价收入比标准是3：1以内，而目前我国城镇平均房价收入比已达8.3倍，一线城市超过了两位数，北京达14.3倍，上海12.6倍，深圳15倍，大大超过了世界银行5：1的警戒线标准。

2.市场供求总量的非均衡性。目前中国房地产市场供求总量的非均衡一般表现为无效供给过剩与有效供给不足并存，潜在需求庞大与有效需求不足并存。供给上，由于利润空间的差距，房地产开发企业偏重于开发商品住房，对经济住房的开发热情很低。在商品住房内部，中、高档住房开发比例不合理，中低档普通商品住房供应不足。突出表现为中低价位、中小套型住宅比例偏低，从而造成了有效供给小于实际供给的局面。需求上，一方面随着我国工业化、城市化进程加快，人民消费结构的升级，大量适婚年轻人口的形成等等，都带来了住宅市场巨大的潜在需求。另一方面大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，这说明我国城镇居民住宅实际需求很低。

3.房地产市场过度投机现象严重。由于担心全球和国内银行向市场注入的大量流动性，加上国际国内经济触底回升的态势逐渐明朗，投资者对未来通货膨胀的预期也越来越强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国富有阶层资产保值增值的首要选择。据新华社报道，在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示，在北京的调查中有 62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选的投资目标。而这一数据在上海也达到了 51%。大量投资客进入楼市炒房，直接助推了房价的飙升，扭曲了房地产市场的正常的供求关系，不利于资源的合理有效配置。

在投机性色彩浓重的房市中，土地资源与资金是无法得到有效配置。一方面，房屋的实际使用功能是无法得到发挥的，导致土地资源实质上闲置。另一方面，房地产投机所需资金的大量投入只是抬高了房地产的价铬，没有创造任何社会经济效益，资金处于低效率甚至无效率使用状态。

另外在房地产市场上，投机者的大量、频繁交易，造成房地产市场繁荣的假象，也向市场交易者发出错误的信息。市场的信号失真误导真正的投资者，吸引大量资金流向房地产市场。由于房地产价格没有反映市场真实供需情况，房地产市场最终因价格泡沫破灭而崩溃。

二、实施政府宏观调控是实现房地产行业可持续发展的必然选择

所谓房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理整合、分配和利用土地、资金、人才等资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。工业化和城市化进程的加快，国家发展战略目标的实现，对房地产的发展提出了更高的要求，因此，在坚持市场这只“无形的手”对资源进行基础性配置之余，需要国家利用“有形的手”进行有效宏观调控。

1.房地产行业存在严重的信息不对称。房地产商品的异质性、价格的隐蔽性和交易的专业性和复杂性直接导致买卖双方信息不对称，其后果是增大交易成本并降低市场效率，也可能导致道德风险和逆向选择。比如，在房地产一级市场上，国家相关部门将国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在明显的信息不对称从而致使腐败现象丛生；在房地产二级市场上，商品房的成本和质量等信息在买卖双方的分布严重不对称性致使卖主对价格的垄断和绝对的信息优势，而买主由于缺乏足够的信息被迫地接受价格和承担风险，特别是在当前以期房销售为主的情况下，更加大了购房者与房地产开发商之间的信息不对称。

2.房地产行业广泛存在的外部性。所谓外部性是指人们的经济行为有一部分的利益不能由自己享用或有一部分成本不必自行负担。房产生产过程的外部性主要表现为土地开发会改变耕地面积，影响失地农民的利益，造成粮价的高涨；房地产建设开发会引起污染、噪音等外部不经济，房地产的位置、高度、外观、价格、质量、容积率都会导致外部不经济。房产消费领域的外部性体现在示范效应上，某些高收入群体购买高档别墅、高级公寓成为收入稍低阶层的效仿对象。这有两方面的影响，一方面开发商追逐超额利润，大量开发高档物业，形成畸形的住宅供给结构。另一方面，高档住宅价格高涨造成虚幻的房地产市场繁荣，导致中低档住宅尾随价格上升，高收入者的购房行为造成房价在高价位持续徘徊却让低收入者承受成本。

3.房地产行业的公共福利性。世界各国通常把获得适当的居住条件作为公民的基本权利，保障每一个人的居住权是现代文明社会的一个基本标志，我国政府应坚持以人为本，保证居民的居住权。解决居民住房问题不单单是宏观经济政策的目标，亦是政府社会福利政策的重要目标之一，因此，为了保障中低收入者的基本住房消费权益，政府应该加大公共管理力度，保证公共产品和公共服务的充分供给，用政府“有形的手”来弥补市场“无形之手”的不足。政府在制定社会福利政策时需要考虑：有多少居民可以完全由市场机制来解决居住问题；有多少居民没有能力完全依靠自己的力量解决居住问题，必须由政府给予一定的补贴；还有多少居民自己完全没有力量解决住房问题，政府必须对其进行最低居住保障。

三、我国房地产行业实现可持续发展的对策建议

1.建立和完善房地产市场信息系统。据相关数据统计表明，房地产市场实际操作中的信息不平衡严重扭曲了市场现状。房地产商利用单方面持有的信息的优势，在楼盘销售之前，大肆炒作制造抢购假象，哄抬房价增加收益，让购房者无法判断真假。而且，信息严重不对称，使得购房者在交易中缺乏议价能力，房价基本上都由开发商说了算。因此，政府的宏观调控要想切实发挥作用，就必须遵循信息公开原则。首先政府应当建立房地产信息系统和预警系统，定期发布房地产市场信息，包括向开发商和购房者公布和提供土地供求信息，收集、储存、发布土地交易情况、交易结果。其次，政府还应该公开房源信息和价格信息，公布开发商的资质信息，对商品房的质量检测信息，提供权属关系变迁的档案等。只有在信息能充分流动的情形下，消费者才能理性对待房地产市场的发展，开发商亦据此规范自己的投资和开发行为，促进房地产市场有序发展。

2.调整房地产市场供应结构。供给结构失衡是房地产市场最突出的问题之一，也是房地产宏观调控的主要目标。因此，政府应该首先合理安排经济适用房建设规模，对于结构性矛盾突出的地区，要适当增加经济适用房的供应比例；其次要指导督促各地区落实廉租住房制度，以财政预算安排为主，妥善解决城镇最低收入家庭的住房困难问题；再次要加强对经济适用房和廉租房的管理，体现公开、公正、公平的原则；最后必须严格控制高档房的土地审批。

3.政府应保障中低收入者的基本住房消费权益。在地方，许多政府职能严重缺位，作为管理者仅关注房地产市场对当地经济增长的贡献，而忽视了住房的社会保障功能。任何一个社会都存在贫富差距，但较好地解决中低收入者的住房问题是政府必须要履行的基本职责。比如，日本的住宅公团、住房供给公社、美国的住房补贴政策、香港的居屋计划等，都是通过政府的干预来保障中低收入者的住房消费水平的。因此政府应进一步扩大廉租住房的覆盖面。适当放宽廉租住房政策标准，降低准入门槛，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。进一步加快经济适用房建设，逐渐涵盖中等偏下收入家庭，防止形成“夹芯层”。积极借鉴香港公屋经验，加大公共租赁房的建设力度。对不符合廉租住房和经济适用房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，应从实际出发，大力发展租赁住房方式，

4.健全法律法规体系，加强对房地产行业的监管与查处力度。由于房地产行业利益主体繁杂，在房地产开发、建设和交易环节容易滋生权钱交易等违法违规问题，而相应的监察监管机制并不完善，这容易造成宏观调控效率低下，阻碍市场的健康发展。为控制市场风险，使市场回复均衡分配与稳定运行的状态，政府部门需要建立一套监控系统。在土地市场，推动土地出让的招标、拍卖制度，体现土地供给的公开、公平、公正。要大力推行和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，遏制土地招标、拍卖、挂牌出让过程中的非市场行为和非理性行为，引导和保证土地市场的规范发展。尤其是要规范和完善挂牌出让制度，防止挂牌过程中的暗箱操作。在房地产一级和二级市场，加强对房地产企业垄断行为的监管，政府应依法惩治不正当竞争行为，对房地产企业的产品和服务进行质量监督与价格监控，以维护市场的有效竞争。同时，政府要对商品住宅销售价格进行审核，防止垄断利润过高。当前要严格控制大宗土地的出让，避免房地产开发企业形成区域垄断。

[1]刘洪玉，马亚男.住房价格与政府调控[J].住宅与房地产，2005（6）.

[2]姚韵萍.房地产市场的调控方向[J].中国房地产，2007（9）.

[3]郑琴.房地产领域中的信息不对称与市场失灵[J].商场现代化，2007年2月（下旬刊）.

[4]蔡孝箴，袁世明.现阶段中国房地产经济的若干问题[J].中国房地产金融，2007（2）.

[5]林成，张红利.2004-2007：中国房地产调控政策反思[R].第13届亚洲房地产年会，2008.

何文靓（1980-），女，江西九江人，硕士，南昌大学科学技术学院讲师。刘顺祥（1979-），男，江西广丰人，法学硕士，工作于南昌市政法委。

2010-06-19