大学城商圈与高校的关系

□文/何 蓉

一、商圈概述

（一）商圈的含义及其构成要素。商圈是指店铺吸引消费者的地理区域，或者可以理解为超市经营的影响范围，是由消费者的购买行为和超市店铺的经营能力所决定的，一般将商圈视为以超市为中心，向四周展开的同心圆。商圈包含三个层次:核心商圈、次要商圈、边际商圈。

商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。第一，消费人群；第二，有效经营者；第三，有效的商业管理；第四，商业发展前景。前两者需有机结合。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段；第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节；第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。一般较大的经验商圈是2～3km。

（二）商圈的分类。1、商业区。商业集中的地区，其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色；2、住宅区。住宅区住户数量至少1，000户以上。其消费习性为消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率高；3、文教区。其附近有一所或以上的学校，其中以私立和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高，但果汁类饮品购买率高；4、办公区。指办公大楼林立的地区。其消费习性为便利性、在外就餐人口多、消费水平较高；5、工业区。工业区的消费者一般为打工一族，消费水平较低，但消费总量较大；6、混合区。分为住商混合、住教混合、工商混合等。混合区具备单一商圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，属于多元化的消费习性。

二、大学城商圈的特点及其存在的问题

前些年，我国高校开始扩招，无论是高校的招生人数，还是高校的办学规模都得到了一定的扩大。而同时一些投资者也从中看到了一丝商机，发现了潜藏在高校中巨大的商业利润和商业价值。在大学城附近，一些迷你西餐厅、特色快餐店、外贸服装店、饰品店逐渐进驻进来，形成了大学城商圈。经过几年的发展，大学城商圈如今已经成为我国市场经济中一道独特的风景，它的发展速度之快及其影响力之大是有目共睹的。我国的大学城商圈具有以下特点:

（一）大学城的主要消费者是学生，如何做好学生生意是每个投资者应当首先考虑的问题。投资者要有“童心”，心态要年轻，才可能与大学生消费者沟通。此外，学生消费者一方面消费高端产品的能力较低；另一方面文化水平决定其消费较有品位，对产品质量、款式方面的要求很细致。

（二）大学生主要喜欢较有个性的物品。而且，毕竟是“穷学生”，一个月的生活费用50%用于吃饭，20%～30%成用于买衣服与日用品，只有为数不多的部分考虑买一些礼物类的“奢侈品”。所以，个性饰品店、新潮时装店是大学城里生意最好的商铺，这些店大多属于中档品牌，它们能够满足高校大学生追求时尚、消费能力有限的特点。

（三）在大学城附近，餐饮行业、服饰行业的生意做得最好。细说之，就是一些迷你西餐厅、特色快餐店、外贸服装店、饰品店生意特别好。另外，在学校附近，肯德基、仙踪林等专卖店的生意明显好过其余杂牌经营商店的生意。虽然专卖店的价格贵一些，但是大学生就要找有“品位”一些的地方。

我国大学城商圈的建立虽然取得了一定的成功，但也存在一些问题:

首先，商圈内人气聚集度不够。以高校大学生消费为主的小寨商圈、总体区域人气不足是制约商圈商业经营惨淡的主要因素。我国高校一般分布在各个城市中的边缘或远离市中心的地方，这样大学城商圈的消费对象主要是高校大学生及周边住户，消费人群过于单一；作为商圈中的主要消费对象，高校大学生在消费上也会受到教学时间的限制，特别在寒暑假期间，高校大学生放假回家，每年有平均三个月的时间属于销售淡季甚至是停业期。这些是我国目前每个大学城商圈面临的共同问题。

其次，消费水平偏低。据西安房地产信息网对高校人群的生活消费调查结果显示:每月消费在400元左右的占74.3%，200元左右的占11.2%，600元左右的占10.5%，100元左右的占4%。可见，目前大学城商圈内大学生的消费有别于高消费，总体呈现出典型的“次多量少”的高校消费特征。目前，商圈内诸如饰品店、网吧、音像店等单位商品价格较低的店铺经营相对较好，集中于村落内的中档店铺经营收益也相对较好，而诸如中档或连锁品牌餐饮、服饰、电脑电器等消费频次较高的业态，其经营状况均较不景气。

最后，商圈道路环境一般，制约商圈辐射力扩张。商圈内商业轴长有限，难以满足大学生于“逛街”的过程中进行消费的喜好，商圈商业影响力的不足也在一定程度上影响了区域的商业经营。每逢周末，可以看到的是大学城内学生向市中心蜂拥而往的“热闹”场景，商圈内的商业消费群体流失现象明显。

三、大学城商圈与高校的关系

大学城商圈顾名思义是在我国高校较为密集或集中的地方建立起来的商业圈。大学城商圈的建立依托的是我国高校特有的资源，利用我国高校的文化氛围、消费需求以及消费群体来经营和发展；作为我国高校管理来说，周边环境的发展必然会对高校学生包括高校本身带来一定的影响。所以说，大学城商圈和我国高校管理的关系既是相互影响又是相互制约的。

（一）相互影响。大学城商圈和我国高校相互影响，有着息息相关的联系。

首先，大学城商圈为大学生提供了一个休闲、购物、餐饮及娱乐场所。在大学生的消费结构上，目前用于日常生活必需品的支出比例不断下降，而在休闲、娱乐、通讯、交际等方面的支出比例在不断上升。大学城商圈的形成正可以满足高校大学生的消费需求及其购买需求。

其次，大学城商圈有利于完善高校的设施建设。我国大部分高校都有自己的学校食堂、澡堂及计算机室，而这些场所由于资金或管理上的问题，往往条件比较差。学校周边的饭馆、浴室及网吧的设立，与高校形成了有力的竞争，可以促使我国高校管理制度的改革。现在一些高校中的餐厅实行招标的形式来经营，不得不说是市场竞争的结果。通过“你如何看待网吧与高校合作的网络教育等活动”的调查，大学生中认为非常赞成的占43.8%，比较赞成的占27%，累计占70.8%，而不赞成的只占4.8%。学校与网吧开展合作，可以充分利用学校周围网吧的地缘优势、硬软件优势、专业化经营等优势，使网吧充分挖掘和展现其潜在价值。这样既为学校周围的网吧生存与发展开辟了空间，同时又有助于缓解学校网络基础设施建设的财政压力，也迎合了大学生的实际需求。高校和网吧之间要相互认同，在此基础上平等互利地开展合作。

再次，大学城商圈的形成可以解决学生勤工俭学的问题。勤工俭学一方面可以解决困难家庭学生的生活负担，另一方面可以为在校学生提供一个社会实践的机会。国家和高校虽然也为困难学生提供了很多的帮助及相应的勤工助学岗位，但资助范围及岗位设置毕竟有限，不能满足所有学生的需求。大学城中的商家可以为高校学生提供一些岗位，既提高了商家的社会形象，也解决了高校大学生勤工俭学的问题。

（二）相互制约。大学城商圈与我国高校的关系不仅表现为相互影响和互惠互利的一面，它们也有相互制约的一面。

首先，大学城商圈管理上的漏洞会增加高校管理的难度。一些大学城中的商家经营一些不健康的娱乐场所，如歌舞厅、影碟屋或书吧里传播色情思想，这些都会对心智尚未成熟的大学生带来一些误导，也会为我国高校管理和教育带来更多的负面影响。目前我国高校在大学第一年开设了大学生心理健康课程，帮助大学生树立正确的人生观和价值观，这在一定层面上也是对这些外因的预防。

其次，高校周边网吧的负面影响及其危害已经成为高校管理的重点之一。1、大学生沉溺于游戏之中。各网吧电脑桌面多为网络游戏、硬盘游戏、QQ、电影等服务项目快捷键，而供于学习的文字处理系统、网页制作等软件不多，很大一部分电脑没有安装。电脑主机一般通过隔板遮蔽或不安装的方式，基本不提供软驱、光驱使用及打印、扫描、刻录等服务。网吧中顾客多为在校大学生，社会人员较少；以男性为主，女性较少。据调查，大学生玩游戏占69%左右（实际上这一比例会更高），上网聊天、看电影、听音乐的人员占30%左右，查阅信息、学习的人员占1%左右。上机时间一般比较长，多在2个小时以上，特别是晚上一般为3～4小时，甚至通宵上网；2、科技的进步催生了网吧，并形成了巨大的规模经济，同时在缩小“数字鸿沟”方面起到了不可替代的作用，但随之也带来了一系列社会问题，借助技术手段来抵制网络“糟粕”是一种更为高层次、行之有效的方法，更能达到预期目的和效果。在网吧内安装管理软件，屏蔽反动和淫秽内容方面，大学生非常赞成的占54.1%，比较赞成的占20.3%，累计占74.4%。用科技的手段来解决网吧发展中出现的问题，这一点应引起相关部门的重视；3、信息监管不足，存在安全隐患、环境差等问题。在各网吧均可浏览黄色网站，特别是在通宵营业期间，有部分人员下载观看黄色电影和图片，并以黄色电影为主。大部分网吧都有消防设施，但网吧多是一个方形空间，面积不大，单门出入较多，电脑摆放较集中，人员较密集，人员过往通道狭窄。个别网吧内部空间不规则，像迷宫一样。多数网吧经营环境较差，灯光不足，通风较差，电脑桌面挡板较高，电脑座位较高，计算机较低，上机后项部、背部等处感觉不舒服。网吧内允许抽烟，多数网吧还提供烟缸。网吧内空气污浊，气味不好，噪音较大。学生反映，在网吧内有人使用不文明用语，一些打架斗殴现象也时有发生。

最后，高校周边管理不规范浴室及出租屋危机高校大学生的安全管理问题。我国教育部明令禁止打击高校周边不规范出租屋，现在很多城市也有针对高校周边不规范出租屋及浴室清理和管理的制度建立。

[1]叶祥北，朱卫平.浅析大学城商圈.商业现代化，2006.8.