城市房地产开发和谐发展评价

2010-08-15刘德强吴筛顺张晓波

合作经济与科技 2010年7期

□文/黄金刘德强吴筛顺张晓波

改革开放以来，特别是20世纪九十年代，城市经济迅速发展，城市建设的速度加快，城市房地产开发以前所未有的规模和速度在扩大。城市房地产开发的结果在给人类提供充裕的住房、便利的生活设施的同时，也给人们带来了许多诸如环境污染、交通拥挤、生态恶化等问题；尤其在市场经济中，城市房地产开发基于利益动机，多趋向于开发高密度的建筑；造成人口密度、建筑密度和容积率过高，加速了城市环境的恶化，使得经济发展与资源环境之间的关系极不协调，人类居住环境面临沉重压力。面对这种情况，人类不得不重新认识自然环境—经济—人口—社会之间的关系，改变传统的发展观念，谋求建立新的和谐发展的观念而顺应整个世界发展的需要。

一、和谐与和谐发展的内涵

要把“和谐”作为一个理想的目标，必须先弄清楚：我们研究的“和谐”究竟应该是什么？这就需要深入、准确、全面地揭示“和谐”的内涵。

和谐是对立事物之间在一定的条件下、具体、动态、相对、辩证的统一，是不同事物之间相同相成、相辅相成、相反相成、互助合作、互利互惠、互促互补、共同发展的关系。和谐发展（变化、转化）要求提高事物促进和谐的功能与存在的价值。这就是和谐的内涵，是辩证唯物主义和谐观的基本观点。

和谐中的统一是相互激励、相互促进、生机勃勃、充满活力的统一，不是相安无事、互不影响、死气沉沉、无所作为的统一。和谐中包含的相同是相同相成、共同发展，不是相同相毁、同归于尽。和谐中包含的不同是相辅相成、互助合作的不同，不是相异相毁、相互损害的不同。和谐中包含的对立是相反相成、互促互补的对立，不是相反相毁、相互倾轧的对立。和谐不是要取消对立，是要求放弃破坏和谐的对立，向后登往前走的对立是相反相成，消耗体力的锻炼增强体力，劳神用脑的思考增强智力，失败是成功之母，生于忧患死于安逸，否定的意见使肯定的意见深化完善，艰难险阻造就人才，这种相反相成的对立永远需要。用批评斗争来限制不和谐，用强制手段制止破坏和谐，永远需要。

只有在认识上深化理解、准确把握、正确运用和谐的内涵，才能在实践上有效地去创建和谐社会与和谐世界。

二、和谐发展与城市房地产开发和谐发展

1、和谐发展的定义与内涵。刘长明在《对和谐发展观的再阐释》一文中指出，迄今为止，人类大抵经历了原始文明和农业文明的谋生性发展、工业文明的增长性发展以及工业文明后期的可持续发展。和谐发展，是可持续发展的合理演进和梯级升华。由谋生性发展、增长性发展到可持续发展再到和谐发展，是发展理念的根本性变革。和谐与发展是和谐发展的两大构成要件，两者互为因果、共生互动，离开和谐的发展和没有发展的和谐都是难于想像的。为了实现和谐发展，必须进行与和谐发展相匹配的制度安排。这种制度安排应符合三个条件：一是有利于个体自我的身心和谐，以培养和谐发展的人；二是有利于人与人的关系和谐，以营造和谐发展的社会关系；三是有利于人与自然的和谐，以达到人类索取自然资源的速度与大自然再造能力的平衡。

2、城市房地产开发和谐发展。在以上对和谐发展概念阐述的基础上，笔者提出了城市房地产开发和谐发展的概念，即在不损害后代人利益的基础上，满足当代人对房地的需求，兼顾人与自然和谐相处的原则，同时，促进城市房地产开发的健康发展。由于房地产是地产与房产的统一体，其既具有自然资源的基本属性，也是社会经济生活基本的物质基础和物质条件，所以房地产和谐发展涉及到自然、经济、人口、社会等多方面因素而具有更为复杂多样的内涵。具体表现为如下三个方面：

（1）土地资源利用与和谐发展。土地是一个生态系统，土地利用不能破坏生态平衡，即其应以维护或重建生态平衡为基础。在现实生活中，人们可以对自然进行改造并为之使用，但必须以建立新的良性循环的生态平衡为前提，以保证生态系统的持续性与和谐性。

（2）人居问题与和谐发展。人类住区作为人类生存和发展的空间，其具有广泛的意义。它涉及到全球范围内不同国度，包括城市和乡村等不同的住区类型，涵盖了人类衣食住行的各个方面，是人类社会经济发展水平的重要体现。人类住区的和谐发展有着广泛而重要的含义，它涉及到人类经济、社会生活的各个方面。

（3）城市房地产开发和谐发展。城市房地产开发的和谐发展，必须确立正确的市场发展目标定位，把握正确的市场发展方式和遵循正确的市场发展原则。正确的市场发展目标的基本内容应是致力于确立和谐的生产观、消费观和政策关，努力把传统的市场模式转变为保证社会快速城市化进程中城市房地产开发和谐发展研究经济主体基本利益实现、维持人类行为和自然环境协调的和谐发展模式。只有这样，才能充分发挥价格机制对资源配置的调节作用，才能在经济发展、社会进步与和谐的生态大环境中，最终实现城市房地产开发的和谐发展。

城市房地产开发同其他产业一样，有着自身发展的客观规律，每一发展阶段都与当时的社会、经济发展特征相关联。但是，以强调经济增长为主的传统的发展观，造成了土地资源日益枯竭，生态环境破坏日益严重，人类居住环境面临沉重的压力。正因如此，人类居住环境引起了全世界的关注。从1996年温哥华世界人类住区会议发表的“温哥华人类住区宣言”，到1996年6月在伊斯坦布尔举行的第二届联合国人类住区会议，再次提出并探讨了两个具有全球性重要意义的主题，即“人人有适当住房”和“城市化世界中的和谐人类住区发展”。人类认识水平的这一次飞跃，给城市房地产开发提出了新的要求和挑战。

城市房地产开发的方式是多种多样的，每一种开发方式都可能诱发某些基准指标的非和谐性，同时有可能诱发某些基准指标的和谐性。因此，任何和谐性措施的实施都可能引起某些短期经济的损失，但最终的获得将是长期的生态、环境、经济和社会效益的改善。

三、城市房地产开发和谐发展的评价

不同的城市、不同的时空条件，同一种开发方式都会产生不同的生态、环境、经济效益。因此，评价的基准指标也必然会有不同的和谐门槛界限。所以从理论上讲，并不存在完全正确的和谐性判断指标体系。城市房地产开发的指标体系必须结合各城市区域的特点，遵循城市房地产开发和谐发展的基本原则进行设计。由于城市房地产开发的过程十分复杂，并且具有动态特点，这就使城市房地产开发过程的定量描述显得十分困难。

目前，国际、国内对和谐发展指标体系的研究方法可归纳为两大类：

1、环境经济学方法。这种方法的核心思想是将自然资源赋存量或人类活动造成的自然资源损耗和环境损失通过评价测算，以统一的价值量作为经济、社会、资源和环境诸因素度量的共同尺度，从而应用经济学效益-费用分析的基本方法，以决定资源的配置，并评价人类活动的实际效果。其最终目的是修改现行国民经济核算体系，建立起资源和环境统一核算的“绿化”国民收入账户。但目前自然资源的货币化计量仍是困扰各国学者的一大难题，因此环境经济学方法真正推向实践仍有赖于对自然环境价值的货币化方法取得突破与共识。

2、社会经济方法。这种方法的基本思路是在现有统计系统基础上，对大量社会经济和资源环境统计信息进行整理和综合分析，力求客观反映诸因素相互关系和变化趋势的统计规律。通过多指标综合评价方法可得出某些综合指数，用以对不同评价对象进行综合评价和排序。社会经济学统计方法由于具有良好的结构特性，信息丰富，易与现有统计系统相衔接，且计算简单，目前已成为和谐发展评价指标体系的主要研究方法。