我国保障性住房建设模式研究

王振海

（廊坊经济技术开发区热力供应中心，河北 廊坊 065001）

我国保障性住房建设模式研究

王振海

（廊坊经济技术开发区热力供应中心，河北 廊坊 065001）

通过对我国保障性住房几种建设模式及其应注意问题的分析，对今后我国保障性住房建设提出了可行性意见与建议。

保障性住房；建设；模式

保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程。党中央、国务院提出了要扩大农村危房改造的试点工作，所以我们把解决城市低收入住房困难的廉租房、经济适用住房，解决林区、垦区、煤矿棚户区的改造问题、游牧民定居工程和扩大农村危房改造试点工作统称为保障性安居工程。

一、保障性住房的建设模式

1.廉租房。是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

2.经济租赁房属于政策性租赁房。经济租赁房的保障方式以无产权租赁为主，即政府筹资建设经济租赁房之后，被保障对象不购买，只是租赁，并由政府提供补贴的方式。这种新型住房模式是最近两年才出现的，是指政府或企业持有一部分房源，并将这部分房源出租给特定的人群。经济租赁房的条件比廉租房好，租金也比较高，适合有一定基础但又没有购房能力的特定家庭。

3.经济适用住房。是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。

4.拆迁安置房。是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。随着城市化步伐的加快，大量农村集体土地上的房屋也被纳入拆迁范围。为了解决被拆迁人的居住问题，政府修建了专门的拆迁安置房。拆迁安置房享受土地划拨、税费减免等相关政策，具有社会保障性质，其供应对象为集体土地的被拆迁居民家庭。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内（通常为5年）无法将该房过户给其他人。

二、建设保障性住房应该注意的问题

1.规划选址问题。由于保障性住房的建设用地由政府划拨，在当前土地的出让收益是政府主要财政收入来源的背景下，划拨用地往往会被放到经济价值相对低廉的城市郊区或城乡结合部。在这种情况下，保障性住房的基础配套措施的建设成本就会很高，而政府的政策补贴又是有限的，这就会造成保障性住房设施不全，生活成本高、交通不方便等问题。中国的公共交通尤其是地铁建设晚于城市成型，如果在城市中心地区硬性摊派保障性住房用地，地铁开发造成的区位改变和利润升值将无法及时回补，政府无法做到收支平衡。在这方面，我们可以学习美国模式和日本模式。

在美国，纽约市中心各地铁站附近有大量保障性住房，便利的公共交通保证低收入人群的支出更小，同时政府硬性规定开发商每开发一定数量的住房，必须有一定比例用于保障性住房或者廉租屋；城中心大多留给普通居民，鼓励富人到郊外居住以带动周边地区的发展。而在中国则正好相反，这中间也有一些政策原因，例如小产权房的买卖不被允许等，这些在日后的城市规划和政策制定上都要加以考虑。

在日本，有“住宅工团”内胆和框架分离的建造模式，即楼房框架拥有100年的寿命，内部格局及各部件则设定10-25年的使用周期进行更换以应对住宅折旧、提升社区价值。这种“住宅工团”由于其内部的灵活可变，一户人搬出，其相邻人家可以选择将空房购入并扩张，一个原本结构单一的社区渐渐有了多样性，才能留得住人，甚至一些引进的国外人才也很愿意在“住宅工团”中租房，真正带动社区发展。这种模式也值得我国借鉴。

2.保障性住房分配问题。建设和提供保障性住房是政府的民心工程，但是如何才能保证这项民心工程真正得民心，让更多的住房困难群众受惠，是个很值得思考的问题。陈涤委员表示，从保障性住房制度推出后，全国各地都出现了很多问题，如“六连号”事件，重庆经济适用房售出半年后大部分都被出租等。这些事件说明保障性住房的经济利益十分巨大，从而导致的利益寻租现象和寻租方式也很多。应该在立法过程中，明确保障性住房的规划、建设、验收、出售、分配以及将面积、户型等各方面全程向社会公开，而且这种公开包括政府的负责部门以及负责建设装修的商业机构。而一旦这些部门和商业机构暴露在社会监督之下，出了问题，相关责任单位的责任就应当严加追究。

香港提供公共住房方面的经验值得内地借鉴。在香港，大约有30%的人口租住在政府提供的公屋（相当于内地的廉租房）里，20%的人从政府手里购买房屋（相当于内地的经济适用房），总体上看，约有一半人依靠政府的资助解决了住房问题。尽管香港公共住房占比远大于内地，但并未因分配不公而成为社会焦点问题，这主要得益于其科学有效的事前审查和事后处罚制度。

3.政府在保障性住房建设中的主体地位问题。自1998年住房制度改革以来，我国保障性住房出现的一系列问题，根本原因就在于政府作为管理主体的缺位。根据国外经验，公共住房的运行是一个系统工程，需要由政府作为主体设立专业管理机构来负责。一方面，政府应将保障性住房的投入纳入财政预算，这是建立住房保障体系的基本保障。国外的公共住房政策对政府投入都有明确规定，并有法律保证，政府也有固定的财政预算安排以及专项基金等配套政策。但目前我国除了对廉租房及住房补贴有少量投入外，其他涉及住房保障的支出还没有纳入财政预算安排。另一方面，政府应切实加大廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的土地有效供应，发挥好税收和信贷政策调节作用，加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费。

4.如何加强监督管理的问题。在制定和完善中低收入家庭标准体系，了解保障性住房需求的同时，应加强监督管理。公共住房的保障对象是中低收入群体，中低收入群体的划分标准是什么，这是制定住房保障政策的一个核心问题，确定这个群体的数量有多大，是制定保障性住房准入标准和供应计划的基础。现阶段，我国的高中低收入人群的比例、结构与发达国家存在较大差异，相对而言，中低收入者所占比例要大得多。确定收入划分标准，需要统计部门在统计调研的基础上，运用科学的计算方法得出。在确定合理的收入划分标准之后，还要结合政府保障目标和计划、居民的居住条件、家庭构成等因素，最终确定保障对象的数量，这是一项复杂的基础性工作。另一方面，要加强管理工作，严格防止政府部门和官员的权力寻租行为，避免出现经济适用房面积过大，出售给不符合条件的个人等现象再现。

三、结论

我国现阶段的保障性住房建设主要以廉租房、经济租赁房、经济适用住房和拆迁安置房为主，保障性住房的建设在我国刚刚起步，并且处于需要进行大规模建设的时期，在这个阶段进行建设模式的探讨和尝试，对于今后保障性住房的建设，有着积极的意义。综合上文的论述，笔者认为：

1.政府制定住房政策时，应明确区分“保障性住房”与“房地产市场”。在一些发达国家，即便居民平均收入已达到很高的水平，保障性住房仍然占有相当比重，比如：英国发展公共住房有100年左右的历史，虽然经历过“公房私有化”阶段，到目前为止，仍然有20%的居民住房通过住房保障制度来解决。我国发展房地产业应遵循“保障+市场”的模式。保障性住房由政府提供和管理；而商品房市场由市场机制来进行资源配置，政府通过制定政策来进行宏观调控。

2.在解决保障性住房的问题时，我们应多参考西方发达国家的先进经验，并结合我国具体国情和各地的实际经济发展水平统筹考虑。充分发挥政府的主体作用，使保障性住房真正成为特定人群的住房保障。

［1］冯念一.对保障性住房建设模式的思考［J］.建筑经济，2007，（8）：27-29.

［2］郑佰静.廉租房PFI建设模式应用研究［D］.重庆大学硕士学位论文，2007.

［3］陈小莹.中国的保障性住房采用哪种模式［J］.建筑节能，2008，（8）：12-15.

［4］王瑞霞.保障性住房分配多学学香港［N］.证券时报，2010-06-29.

2010-08-14

2010年度河北省社会科学发展研究课题“促进社会和谐的保障性住房混合建设模式研究”（201003196）阶段性研究成果

王振海（1971-），男，廊坊经济技术开发区热力供应中心，工程师。