浅谈房屋修缮工程的工作

邱 蓓

（太原市房产经营公司，山西 太原 030001）

房屋一经建成，损坏也就开始。随着时间的推移，都要求对其结构强度、刚度、耐久性、安全性进行鉴定，并对建筑功能和各种设备的可靠性及功效等进行评估和检测，根据不同的需要采取维修、加固、改造更新。由于房屋的建造时期不同，修缮对象结构复杂且多样，决定了房屋修缮具有专业性强、内容繁杂、难度大等特点。修缮的查勘设计及合理的编制施工组织设计，使其经济效益最大是关键。为保证修缮工程的质量,各项工作的顺利实施，笔者认为应从以下几个方面入手。

1 修缮工程的查勘设计是关键

房屋修缮工程查勘与设计是具体贯彻房屋修缮政策和确定修缮范围的一个重要环节，它不同于新建设计，它是对确认需修的房屋作详尽的勘察，以提高房屋完好等级和改善使用功能的要求，它所提供的设计文件，既是修缮贯彻制定方案和编制预算的依据，又是指导施工的具体任务书，修缮设计方案、修缮范围和标准都以查勘设计为标准和手段。查勘一旦发生较大的差错，进入施工阶段后必然会被不断改变实做内容和调整数量，材料大量增减，施工作业计划将随之变动，造成管理上的混乱。所以必须十分重视查勘设计，以确保在房屋修缮中做到技术先进、经济合理、安全适用和确保工作质量。

在勘察设计的基础上，根据房屋的实际情况，可作不同程度和不同范围的修缮。根据太原市现有房屋的状况来看，20世纪五六十年代的砖木结构和砖混结构的房屋损坏比较严重，这些房屋分布也比较分散，且很多已成为死角而无法开发改造。除对有些项目需进行必要的抗震加固或局部改建外，一般宜采用翻修、大修、中修、小修和综合维修5种方式来进行修缮。在此基础上，还应遵循经济、实用、使用合理、安全的原则，可有效地取得更大的经济与社会效益。例如:在大翻修工程中，如能合理地利用原有的基础、墙体等，既可以保持原有的建筑风貌也可节省开支、减少环境污染。由此看出，修缮方案的制定必须因地制宜，视各种条件的差异和客观的实际需要来编制。

2 在修缮施工阶段中应注意的问题

房屋修缮工程的类型较多，项目繁多、面广、数量大，使用材料的品种、规格也多。外部需要供应、运输、市政设施、供水、供电等部门的配合协作，还必须在修缮施工中因地制宜地进行各施工阶段、施工环节、工序和工程的很好协调，搞好总体综合平衡。为此，对修缮工程先要有计划、有步骤，施工中要加强施工阶段、施工环节、工序和工序的交验检工作，并认真、及时检查计划的实施情况。

2.1 隐蔽工程质量的检查验收要及时、准确、真实

修缮工程中的计划管理，与新建工程相比，其预见性、可控性较差，特别是一些隐蔽工程不易发现，因此，对修缮工程的修缮项目的计量显得更为重要。施工过程的连续性和修缮项目施工工序的覆盖，要求工作应及时进行，准确地进行测量、验收、签证，做好原始资料的记录，以反映施工过程的真实情况。在施工过程中勘察设计与施工应密切联系配合，施工工地负责人应全面掌握情况，发现问题及时与建设单位联系，共同研究制定出相应的措施，并选择最佳的施工方案来加以解决。而现状常为：施工单位对资料的管理不给予重视，不及时填写隐蔽工程验收单，工程结算时才补验收资料，造成资料记录混乱、丢项现象严重。

2.2 做好工程隐蔽验收的基础资料工作

由房屋修缮工程的特点决定了做好资料工作的重要，作为施工方，对修缮工程隐蔽验收资料的收集整理工作，一定要在施工中完善。工程在施工过程中，因建设单位或现场的种种原因，常会出现一些设计变更或修改现象。要及时搜集整理好变更的有关资料。比如：周围的影响工程；临时的变更修改通知书；现场变更的签证手续；材料、设备型号规格的改变；材料的实际供应情况等。努力做到隐蔽资料工作与工程同步完成。

2.3 编制修缮工程预算应留有余地

房屋修缮工程可变因素多，不可预见的因素也多。施工条件和环境的多变，尤其是结构上的隐蔽工程，如地基是否能达到承载力；基础是否能利用；木屋架、檩条、椽子的腐烂情况以及工程实施时是否影响到相邻建筑结构等等，都是难以预测的。因此，在编制预算时要充分考虑到可能出现的各种情况，留有一定的余地。

2.4 处理好与用户及周边住户的关系

房屋修缮工程是在原由房屋的基础上，恢复或增加其使用价值，以满足用户或住户的需要。要取得修缮施工的顺利进行，除与外部有关单位和内部间的协调外，还需以方便用户和住户为指导思想，了解住户对住房的想法、希望和迫切需要解决的问题等，根据情况，提出相应的对策。施工时既要做好安全防护措施，也要保证用户和住房的安全，进行文明施工，不断提高服务质量。

3 施工管理人员要因事设人、因职设人

房屋修缮工程情况复杂，特别是在房屋翻修，或原有结构件加固拆换，或地基基础加固补强，较多取之于实践经验。因此，修缮工程的技术人员在必须具备足够的建筑工程专业知识的基础上，熟悉各类新旧建筑、了解这些建筑的损坏规律、掌握查险、鉴定、检测、翻新、加固、补强、纠偏、改建等等修缮专业技术，才有可能胜任修缮工作。实际工作中，许多建设单位并不重视技术人员的聘用和培养，在基建处人员的安置上，并不考虑是否懂建筑专业，小的维修工程依靠施工队，大的维修工程依靠监理单位或竣工后聘审计部门来审计。造成甲方对工程的施工工艺不懂，工程质量不清楚，材料价格无法控制，维修成本大大提高。

4 旧料的合理回收和利用

旧料的合理回收和利用，能提高资源利用效率，减轻使用建筑材料的消耗率，降低工程造价。例如，以下几个方面可有效把旧料加以合理的利用：①在现有修缮工程中，有许多筒瓦屋面和澄泥瓦屋面需揭顶换栈或瓦屋面重新改造，拆除的旧瓦，除一部分风化或破碎以外其余均可利用。②对揭顶改现浇的屋面，拆除的旧瓦也可用于其他维修屋面当中。对拆除下来的旧机砖，可在混水墙、基础及零星砌筑中加以利用。③对砖木结构中大梁、檩子、椽子等木料，在拆卸时尽量考虑不损坏为原则，加以重复使用。④对于许多的低洼院落，可利用拆除部分的污土进行回填，还可利用拆下的钢筋混凝土、素混凝土、碎块等回收加工，作为三合土垫层。这样，既能减少购买黄土回填的费用，又能减少污土外运，以及减少对环境的污染。从多年来实际的修缮工程结算来看：综合的利用旧料可使修缮工程造价每平方米造价降低20%左右。

由于修缮工程具有不同于新建工程的许多特点和独特的专门技术，它在建筑施工领域内的重要地位，越来越为人们所重视。随着科学技术的发展和工程质量要求的提高，提高资源和能源利用效率、减少材料消耗；提高工程的耐久性，延长使用寿命；加强工程管理，降低不必要的消耗。重视房屋建筑的保护和维修，改善生活环境，保护和维护好各个不同历史时期建造的房屋建筑，保护和发扬有地方特色的建筑和建筑群风貌，就会为社会的可持续发展做出贡献。