农村住宅之继承及其后的状态分析

彭志强

摘 要：在目前我国的城乡二元体制下，农村住宅的流转问题一直受到集体经济组织成员身份的困扰。农村住宅的继承也会导致该住宅所有权的变动，其是否也会因继承人或受遗赠人具有本集体经济组织成员资格而有所差异、其法律保障或法律规制如何等问题需要解答。其后，农村住宅存续期间内甚至灭失后等状态一定程度上因利害关系人是否为本集体经济组织而需作不同处理。对这些问题做相应分析并提出一些建议，以期能深入认识并建立健全相关制度。

关键词：农村住宅；继承；所有权；状态分析

中图分类号：D913.5 文献标志码：A 文章编号：1008-2697（2014）05-0055-08

党的十八届三中全会以来，农村宅基地及其地上建筑物或其他附属物是否应予流转再度成为国内学者以及社会公众热议的问题。而溯及其源，在考虑农村住宅应否予以流转之前必须先考量的是权利人的产权是否清晰；从我国目前的法律规范和司法实践来看，因继承而界定产权时存有不少疑难问题，继承后农村住宅的状态如何仍值得我们分析①。

一、农村住宅继承的合法性分析

毫无疑问，农村住宅作为一项不动产，既是人们赖以生存的生活物质资料，也是人们的重要财产之一，对人们具有重大价值和重要意义。然而，农村住宅能否如同其他财产一样得以继承？若答案肯定，其产权该如何保护，其法律规制又如何呢？

（一）继承开始后农村住宅的产权归属

一般来说，农村宅基地的取得具有无偿性、福利性以及保障性等，无论是在理论上还是法律规定方面，宅基地使用权能否继承都存有争议，笔者赞成不可继承一说[1-2]。理论上，农村住宅虽然是建造且依附于农村宅基地上的建筑物，但具有物的独立性、客观性、特定性以及价值性等，因此属于物的范畴，是不动产之一[3-4]。并且，农村住宅原则上属于夫妻共同财产或个人合法财产，在继承开始后依法可由继承人或受遗赠人取得其所有权。但是，从我国目前的法律规定来看，当继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人为同一集体经济组织成员时，其产权归属毋庸置疑；而当继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人不为同一集体经济组织成员甚至前者为非集体经济组织成员时，其产权归属是存疑的。

我国《继承法》第三条规定，公民死亡时遗留的个人合法财产即遗产包括公民的房屋（农村住宅），依法可予继承或受遗赠。同时，依据《物权法》第一百八十二条、第一百八十三条规定，我国不动产的流转奉行房地一体主义，意味着在不动产的所有权取得时也应坚持这一原则，否则必然会出现产权纠纷。然而，依据《物权法》第一百五十三条、《土地管理法》第八条、第六十二条规定，对于农村宅基地实行“一户一宅”原则，农村宅基地使用权只能由本集体经济组织成员享有，这就会导致非本集体经济组织的其他集体经济组织成员或非集体经济组织成员（为论述方便，后文统称为非本集体经济组织成员）因继承或受遗赠而取得农村住宅的所有权时，却可能无法享有宅基地使用权的现象，即“房地分离”的困境。这不同于小产权房，却也是我国城乡二元结构体制的具体体现之一。

基于上述，对于继承人或受遗赠人是本集体经济组织成员的，其依法取得农村宅基地使用权及农村住宅的所有权是毫无疑问的；但对其可能因此有违“一户一宅”原则或面积规划标准的情形如何处理，后文将述之。对于继承人或受遗赠人是非本集体经济组织成员的，其依法取得农村住宅的所有权也是毋庸置疑的，但该农村住宅的流转是受到限制或禁止的，即只能向本集体经济组织成员转让，禁止向其他非本集体经济组织成员转让。

（二）农村住宅继承开始后的法律保护与规制

理论上，人们取得农村住宅所有权方式有基于法律行为取得与非基于法律行为取得之分；通过继承方式取得农村住宅所有权属于非基于法律行为取得的一种，是不需要物权公示（登记）的。

依据我国《物权法》第二十九条、第三十一条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。可见，因继承或者受遗赠取得农村住宅所有权不需经过登记而当然取得其所有权。然而，现实生活中存在诸多因未办理产权登记，邻里之间对于住宅界限无书面证明文件而导致权属混乱和产权纠纷的现象，产权登记公示仍有其重要意义。当继承人或受遗赠人是非本集体经济组织的其他集体经济组织成员或非集体经济组织成员时，其产权能否经登记保护呢？答案是肯定的。因为依据《物权法》第二章第一节、《房屋登记办法》第十二条规定，权利人因继承、受遗赠取得房屋权利而依法申请房屋登记的应予登记保护；更重要的是，只有经过产权登记，才有向本集体经济组织成员流转的可能，否则有违其财产属性、妨碍物的利用和经济效益。

同时，依据我国《物权法》，农村住宅的流转必须经过登记公示、遵循“房地一体”原则，这与《土地管理法》中宅基地使用权只能由本集体经济组织成员享有、禁止向外流转是相矛盾和冲突的。因此，从我国目前的法律规定来看，无论是否为本集体经济组织成员，继承人或受遗赠人因继承或受遗赠而取得农村住宅所有权的，也应受此法律规制。

二、农村住宅继承及其后法律关系主体的类型化分析

从继承方式来讲，广义上的继承包括法定继承、遗嘱继承以及遗赠等形式[5]，通过这些方式继承农村住宅及其后相应法律关系的继承人、受遗赠人及当事人可能是本集体经济组织成员、非本集体经济组织成员，因而对其须予以类型化分析[6-7]。

1.拥有本集体经济组织户籍，在本集体经济组织所在地长期生产、生活，与本集体经济组织形成事实上的权利义务关系以及管理关系的成员。

2.户籍新迁入本集体经济组织或仅拥有本集体经济组织户籍，较长时间脱离本集体经济组织所在地生产、生活，事实上难以与本集体经济组织形成权利义务关系以及管理关系的成员：

（1）与本集体经济组织成员结婚，且户籍新迁入本集体经济组织的成员；endprint

（2）原为本集体经济组织成员，婚嫁后户籍未迁出的人员；婚嫁后户籍迁出但因离异等原因迁回本集体经济组织的人员及其子女；

（3）户籍已迁入本集体经济组织，但人户分离，在本集体经济组织无住宅、宅基地使用权、不在本集体经济组学习、工作和生活、投靠在本集体经济组织的空挂户人员；

（4）拥有本集体经济组织户籍，有国家机关、国有企事业单位编制、享受城镇职工“五险一金”的人员或经有关部门批准退休、退职并领取退休金的人员；

（5）拥有本集体经济组织户籍但自愿放弃承包土地，进城办企业、经商、务工人员；

（6）户籍在本集体经济组织的服刑、劳教人员，解放军、武警部队的现役人员和退役后按国家政策未统一安置的士官，全日制大、中、专院校的在校学生；

（7）依据国家移民政策落户在本集体经济组织的人员。

3.不拥有本集体经济组织户籍，但一定时期内在本集体经济组织所在地生产、生活，事实上与本集体经济组织形成了一定的权利义务关系以及管理关系的成员：

（1）在本集体经济组织所在地出生，非婚生子女，因违反计划生育未获得本集体经济组织户籍的婚生子女，由本集体经济组织成员收养但未获得本集体经济组织户籍的子女；

（2）原户籍在本集体经济组织，且与本集体经济组织签订了土地承包协议，其后迁出本集体经济组织的人员，例如国家机关、国有企事业单位职工家属及其子女、随军家属及其子女等；

（3）婚嫁后户籍迁出但在另一方所在地无法落户的人员及其子女；

（4）户籍迁出本集体经济组织在其他集体经济组织落户，但在迁入集体经济组织内无土地承包经营权、空有户籍的人员，包括在原集体经济组织仍拥有住宅和土地承包经营权的人员；

（5）父母未落户本集体经济组织，其投靠本集体经济组织成员的子女；

（6）原户籍在本集体经济组织的服刑、劳教人员，解放军、武警部队的现役人员和退役后按国家政策未统一安置的士官，全日制大、中、专院校的在校学生；

（7）全日制大、中、专院校毕业后未找到工作单位、户籍未迁回本集体经济组织、其性质为非农业户籍的人员；

上述列举的诸多情形是继承人或受遗赠人的具体类型的体现，笔者已将其归为三种类型。它的划分标准实际上是目前仍存有争议的认定农村集体经济组织成员的标准，即是否拥有本集体经济组织户籍、是否在本集体经济组织所在地长期生活、生产以及是否与本集体经济组织形成权利义务及管理关系[8-9]。关于集体经济组织成员资格的认定问题，我国立法尚无明文规定，司法实践、地方规定做法不一 [10-11]（见表1）。

表1 集体经济组织成员资格的认定

认定标准 地区 相关规定

户籍 安徽等 户籍登记在本集体经济组织的人员

户籍+长期生活、生产 新疆维吾尔自治区等 户籍关系在本村的常驻人员

户籍+权利义务、管理关系 广东、浙江等 户籍为主，权利义务关系为辅

户籍+村民自治 陕西、辽宁等 户籍为主，村民同意为辅

无规定或规定不明 重庆、山西、湖南等 无或只简单规定，无操作性

笔者认为，（1）对于属于第一种类型的人员，三个标准同时具备，确定为本集体经济组织成员毋庸置疑；（2）对于属于第二种类型的人员，户籍作为一种书面证明，客观、直接、操作性强，原则上应将拥有本集体经济组织户籍的人员确定为本集体经济组成员，但是只将户籍作为认定本集体经济组织成员资格的唯一标准有失妥当，这很可能导致“空挂户”现象泛滥，严重损害其他本集体经济组成员的合法权益。因此，例外地须由村民自治予以决定此类人员的成员资格；（3）对于属于第三种类型的人员，因其不具有本集体经济组织户籍，原则上应不属于本集体经济组织成员，但是此类人员与本集体经济组织曾有一定联系，当其在迁入地无法获得相应的生活保障时，例如原户籍在本集体经济组织的全日制大、中、专院校的在校学生仍可能依靠其父母的农业收入维持生活等，例外地应具有本集体经济组织成员资格②。当然，虽户籍不在本集体经济组织，但经本集体经济组织成员会议决定具有本集体经济组织成员资格的，应无不可。由此可见，在目前法律无明文规定的情况下，“户籍+村民自治”不失为一种认定集体经济组织成员资格的良好模式，对于将来的相关立法具有重要的借鉴意义。

其实，无论是否具有本集体经济组织成员资格都对农村住宅的继承不产生丝毫影响，即便是产权登记亦是如此，换言之，继承开始后，上述三种类型的人员都能依法取得农村住宅的所有权，进行产权登记。但是，依据我国现行法律规定，本集体经济组织成员资格的认定却影响着继承后农村住宅的相应状态。

三、继承后农村住宅的状态分析

继承后，农村住宅可能出现有违数量上的法律规制、所有权移转（区分买卖、赠与等私法行为与判决、裁定等公法行为）、抵押、出租、征收、房屋毁损、灭失以及权利人死亡或抛弃的情形[12]，这些状态影响着权利义务人的合法权益。

（一）有违数量上的法律规制

我国《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，我国农村住宅实行“一户一宅”原则，且应不得超过省级规划面积标准③。但是，无论是否为本集体经济组织成员，通过继承方式取得农村住宅的所有权的，都可能会出现“一户多宅”或超过省级规划面积标准的情形。

笔者认为，（1）对于继承人或受遗赠人是本集体经济组织成员的，可由其对继承的农村住宅予以占有、使用、收益以及处分等，但其为本集体经济组织成员的子女将来组建新户而申请宅基地时，应不予审批；若其有多个子女，未取得其父母因继承而取得宅基地的子女申请宅基地时，仍应遵循“一户一宅”原则。对于超过规划面积标准的，可参考适用《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十一条，“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体”。当然，这要求建立和完善我国的房屋登记制度，在房屋登记簿上须载明户主的宅基地数量、面积、取得方式等，该行政登记客观直接，可操作性强且成本较低，可在实践中推行。（2）对于继承人或受遗赠人是非本集体经济组织成员的，一方面，应依法保护其所有权权益，其依法可以以自住、出租他人或转让给本集体经济组织成员等方式对该住宅进行占有、使用、收益以及处分等。另一方面，这种状态也有其负面影响，对于因继承或受遗赠而导致有两处以上住宅或超过规划面积标准的，极有可能造成住宅的闲置、妨碍物的利用、影响物尽其用以及损害其他本集体经济组织中真正有住宅需求的成员的合法权益。例如，城镇居民日常居住在城市里，无法对继承或受遗赠的农村住宅进行占有、使用，且疏于管理等。因此，我们对此须予以妥善处理。endprint

（二）所有权移转

我国农村住宅具有下述三个特征：（1）对宅基地的依附性，虽然二者皆为独立物，但“皮之不存，毛将焉附”，且宅基地的身份性限制了农村住宅的自由流转，因而这是农村住宅的根本性特征；（2）流转的限制性，基于其对宅基地的依附性和宅基地的身份性，并且依据“房地一体”原则，农村住宅只能向本集体经济组织成员转让；（3）数量的规定性，基于资源的有限性与稀缺性，我国农村住宅实行“一户一宅”原则，并且不得超过法律规定的规划面积标准。

由于农村住宅对宅基地具有强烈的依附性，所以农村宅基地的流转决定着农村住宅的流转。关于农村宅基地的流转问题，理论上有三种观点：（1）禁止流转说[13-14]；（2）限制流转说 [15-16]；（3）自由流转说[17-18]。笔者持限制流转说。从我国现行的法律规定来看亦是采用此说，即农村住宅的流转是有限制的，只能向本集体经济组织成员转让。从而，基于买卖、赠与等私法行为而转移因继承而取得的农村住宅的，依据我国现行法律规定，继承人或受遗赠人无论是否为本集体经济组织成员，只有将该农村住宅依法转让给本集体经济组织成员才会发生物权变动效力。依据我国《物权法》第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《房屋登记办法》第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。可见，当农村住宅的受让人是非本集体经济组织成员的，虽然法无明文禁止农村住宅的对外流转，“法无禁止即自由”，且该买卖合同是依法有效的，但该住宅的所有权变动因不能登记而不发生物权效力，出卖人陷入法律上的履行不能，受让人只能依据《合同法》第一百零七条、第一百一十条的规定，追究出卖人的违约责任，这实质上是“禁止”农村住宅的对外流转。

基于判决、裁定等公法行为而转移因继承而取得的农村住宅的，因其与继承一样都属于非基于法律行为取得所有权方式，所以相关权利人无论是否为本集体经济组织成员，都能不经产权登记而取得该农村住宅的所有权（当然也可获得产权登记），其后状态与继承情形类似，本文不赘述。

（三）抵押

在农村住宅的抵押权设立方面，依据我国《物权法》第一百八十条、第一百八十七条规定，农村住宅可作为抵押权的标的物，在办理抵押登记之后，其抵押权设立。之后，依据《物权法》第一百九十五条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”，意味着即便抵押权人不是本集体经济组织成员也当然以折价方式取得该住宅的所有权。但当抵押权人不是本集体经济组织成员时，基于上述所有权移转的状态分析，抵押权人是不能取得该住宅的所有权的，即其只能将其拍卖、变卖给本集体经济组织成员，（否则无法实现该住宅的所有权移转）就此所得款项优先受偿。由此可见，农村住宅的抵押价值实际上是受限制的，因为在实现该抵押权时，农村住宅的转让对象仅限于本集体经济组织成员，在广大农村，农村家庭都有自有的宅基地与住宅，普遍倾向于自建房屋，并且农村家庭一般购买力低下、缺乏购买热情；即使有购买的需求，其价格与城市商品房是不可同日而语的。现实生活中，尤其是像银行等抵押权人都不愿接受农村住宅作为抵押物。

因此，一般来说，无论抵押人或抵押权人是否为本集体经济组织成员，因继承而取得的农村住宅上都依法可以设定抵押。但是，在抵押权实现时，当抵押权人是本集体经济组织成员的，能以折价方式取得该住宅的所有权，否则抵押权人只能将其拍卖、变卖；而在拍卖、变卖该住宅时，为避免不必要的纠纷，第三人（受让人）须为本集体经济组织成员，否则会因第三人（受让人）无法取得该住宅的所有权而徒增诉累。

（四）出租

因继承方式取得农村住宅的所有权后，权利人自然依法可将其出租他人，即无论出租人或承租人是否为本集体经济组织的成员，该房屋租赁关系都依法受法律保护。

我国《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。基于上述，承租人的优先购买权会因其身份的不同而有所差异。对于承租人是本集体经济组织成员的，其享有并实际行使优先购买权毫无疑议；对于承租人不是本集体经济组织成员的，其虽然享有优先购买权但却因所有权移转之不能而无法实际行使该优先购买权。由此可见，承租人是否为本集体经济组织成员决定着其能否实际行使农村住宅租赁之优先购买权。

（五）征收

依据我国《物权法》第四十二条规定，农村住宅被征收的，应当依法给予拆迁补偿，保障被征收人的居住条件，维护被征收人的合法权益。

一般来说，继承人或受遗赠人的农村住宅被征收以后，其是否会因所有权人身份不同或因数量上的法律规制而有所差异呢？笔者认为，对于是本集体经济组织成员的，优先满足其基本住宅需求，拥有两处以上或超过规划面积标准的，视再建住宅数量或面积由双方协商，但若采取金钱补偿方式一定要遵循房屋的市场价格。对于不是本集体经济组织成员的，应主要考虑其是否有居住保障，若无居住保障，则与本集体经济组织成员一视同仁，不应差别对待；若有居住保障，其同意金钱补偿的，按市场价格予以补偿，不同意金钱补偿的，缴纳土地出让金后可以取得相同面积的房屋所有权。

（六）房屋毁损、灭失

继承人或受遗赠人的农村住宅可能会因意外或他人的故意或过失行为而毁损、灭失。无论其是否为本集体经济组织成员，当该住宅因意外或他人的故意或过失行为而毁损的，毫无疑问，权利人可自行修缮或要求他人承担侵权责任。那么可否对该住宅进行重建呢？

对于继承人或受遗赠人是本集体经济组织成员的，因其在继承该住宅的同时也继承了该宅基地使用权，所以权利人可在原宅基地上重建房屋，即便其有两处以上的住宅或住宅面积有违数量上的法律规制。endprint

对于继承人或受遗赠人不是本集体经济组织成员的，其继承该住宅的所有权却并不享有住宅范围内的宅基地使用权。因此，在该农村住宅因意外或他人的故意或过失行为而灭失时，不得在原宅基地上重建住宅或只能请求侵权行为人承担侵权责任。原因在于，在该住宅灭失之后，原住宅的宅基地使用权为集体经济组织所享有，依据我国《土地管理法》第八条、第六十二条的规定，宅基地属于农民集体所有，只有本集体经济组织成员才能申请宅基地，在宅基地上建造住宅。因此，从我国目前的法律规定与司法实践来看，当农村住宅的继承人或受遗赠人不是本集体经济组织成员时，会造成“房地分离”，而集体经济组织不能拆除该住宅以收回宅基地使用权，只能“期待”该住宅灭失，但权利人往往会采取各种措施延长其寿命，这将会妨碍物的经济效益，导致资源的浪费，不利于社会经济的发展。综合前文对因继承或受遗赠导致多处住宅或超规划面积标准状态的论述，我们需对这些资源闲置、浪费情形采取相应对策。

当农村住宅的继承人或受遗赠人不是本集体经济组织成员的，理论上有两种策略解决这一“房地分离”状态，即强制回购制度[19-21]与土地法定租赁权制度[22，23]。

强制回购制度是在权利人因继承或受遗赠而导致农村住宅闲置、浪费时，由集体经济组织依法收回宅基地，并给予相应补偿的机制。这尤其在权利人不是本集体经济组织成员时对解决“房地分离”状态意义更为重大。例如，山东省《泰安市农村村民住宅管理办法》第十条规定，农村村民一户有两处以上宅基地的，村民委员会可依法将多余的宅基地收回，统一安排使用。有地面附着物的，应当给予适当补偿，补偿标准由村民会议制定……。笔者认为，目前我国法律对强制回购制度尚无明文规定，地方性规定在效力位阶上是存疑的，况且或多或少有一些强迫的意味。即使基于公共利益的考虑实行相似制度，应保证程序的公开、公平以及公正。集体经济组织应与权利人进行平等协商，对该住宅的价值应予以评估，必要时须有第三方专业机构的参与，并参照市场价格予以确定等。

非本集体经济组织成员因继承或受遗赠而取得农村住宅时，在该农村住宅的存续期间内，权利人对该住宅享有法定租赁权，并应向本集体经济组织缴纳一定的租赁费用，此即为见之于台湾立法的法定租赁权制度。一方面，法定租赁权制度使权利人承担一定的租赁费用负担，既可以促使其积极利用其继承或受遗赠的农村住宅，充分发挥物的效用，又可以迫使其因经济压力放弃对该住宅的权利，恢复“房地一体”的状态。另一方面，租赁费用收归集体经济组织，为全体集体经济组织组成员所有，维护了集体经济组织及其成员的合法权益。但实施这一制度时仍应充分考虑权利人的住宅及经济保障情况，对于生活困难或是无住宅的人员，应减免或免除其租赁费用。

（七）权利人死亡或抛弃

权利人死亡后，其继承或受遗赠的农村住宅无人继承或无人受遗赠时，该住宅的产权归属如何呢？依据我国《继承法》第三十二条规定，无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。权利人是本集体经济组织成员的，该住宅自然归本集体经济组织所有毫无疑议。但问题是，当权利人是其他集体经济组织成员或根本不是集体经济组织成员时，该住宅是依法归其他集体经济组织或国家所有还是归属于本集体经济组织所有呢？如果归属于其他集体经济组织或是国家所有，是否又在一定程度上导致了“房地分离”状态呢？笔者认为：（1）当权利人是其他集体经济组织成员的，该住宅应归其他集体经济组织所有，其他集体经济组织可将其转让给本集体经济组织；（2）当权利人不是集体经济组织成员的，虽依法须归国家所有，但我国是社会主义国家，国家的财产具有公有性质，集体经济组织财产性质与其一致，故归本集体经济组织所有应无不可。然而在现实生活中，绝大多数情况是归本集体经济组织所有，这或许与因我国城乡二元体制下，农村住宅的有限流转致使其价值较低、各方无意争取有关。

权利人抛弃其继承或受遗赠的农村住宅后，该住宅即成为法律上的无主物，那么自然人、法人和其他组织可否基于先占而取得该住宅的所有权呢？目前我国法律尚无明文规定先占制度，其在日常生活中是作为习惯而存在。关于先占制度，理论上有三种立法例：（1）先占自由主义，不论动产、不动产，皆可适用先占制度，此为罗马法立法例；（2）先占权主义，不动产仅国家享有先占权，动产须由法律许可方能取得所有权，此为日耳曼法立法例；（3）折中主义，不动产只能由国家先占，动产则实行先占自由主义，此为现今大多数国家立法例。[23]笔者赞成折中说，因此被权利人抛弃的农村住宅应归国家所有。

四、结语

继承开始后，农村住宅的继承人或受遗赠人无论是否具有本集体经济组织成员资格，都能依法取得该住宅的所有权，依法进行产权登记、受到法律保护。其后，当该农村住宅出现有违数量上的法律规制、所有权移转、抵押、出租、征收、房屋毁损、灭失以及权利人死亡或抛弃等状态时，相应法律关系的利害关系人或多或少会受本集体经济组织成员身份的影响，对现行不合理的法律制度提出了一些相关建议。逐一分析这些问题后，我们对农村住宅的继承及其后的状态有了更深刻的认识。

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