投资性房地产公允价值计量模式探析

张 莹

所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。目前在西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。

财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号———投资性房地产》（下文简称“准则”）。该准则规范了投资性房地产的确认、计量和披露等事项，并规定投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量；在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式计量；同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。本文主要探讨公允价值在投资性房地产后续计量方面的应用。

一、投资性房地产运用公允价值进行后续计量的必要性

投资性房地产运用公允价值进行后续计量有其必要性。首先，公允价值能更好的表现投资性房地产的特性。根据我国近年来房地产市场状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。其次，对投资性房地产采用公允价值计量模式能更好地体现投资者的利益。再次，引入公允价值计量有助于房地产企业更好地参与国际竞争，随着不同领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。《国际会计准则第40号——投资性不动产》要求企业经常对资产进行重估，以使其账面金额不至于与资产负债表日该项资产的实际价值相差太大，要求企业的财务报表应体现投资性房地产公允价值的变化。

目前，我国有关于投资性房地产进行公允模式计量的研究比较薄弱，对于投资性房地产公允价值估价、估价技术、市场投入等问题研究还不深入。因此，完善我国投资性房地产公允模式计量的理论框架成为当前需要迫切解决的问题。

二、投资性房地产的后续计量模式

1.成本模式

成本模式是指“企业对投资性房地产进行会计核算时，应当按照取得的实际成本进行计量”。若采用成本模式进行后续计量，就要按照投资性房地产的账面价值、使用年限等因素，按期考虑投资性房地产的累计折旧或累计摊销价值，在期末对投资性房地产进行减值测试，如果发生减值，还要对其计提减值准备。

2.公允价值模式

在公允价值模式下，日常核算过程中对投资性房地产不计提折旧和摊销，在资产负债表日也不需要对投资性房地产进行减值测试，而应该以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，将公允价值与原账面价值之间的差额直接计入当期损益（公允价变动损益）。

3.应用公允价值计量模式的优势

（1）公允价值能及时反映投资性房地产的价值

公允价值是客观且动态的计量属性体系，具体表现为现行成本、现行市价、可变现净值、未来现金流量的现值等计量属性，与历史成本价值的静态计量相比，更具动态性。投资性房地产采用公允价值计量模式，使得企业信息更为透明，有利于公司和其他相关利益者在资本市场获得正确的定价以为投资和再投资打好基础。

（2）提高了企业融资能力

由于近些年房地产持续上涨，使得房地产账面值与其公允价值之间已经存在很大差距，但按照原有的规定，企业仍每年按一定比例对房地产提取折旧或摊销，一旦企业选择按公允价值计量，必然会使企业资产出现大幅增值，在房地产价格上涨的情况下，按公允价值计量会使企业账面利润显著增加，企业的业绩和形象显著提高。这将大幅提升企业价值，银行等金融机构和企业的借贷交易也会随之增多，有助于企业提升融资能力，并在一定程度上缓解企业资金链紧张的局面。

（3）更具有相关性和可靠性

相对于历史成本信息，公允价值信息更多地反映了市场对企业资产或整体价值的评价，可以与“资产负债表”、“利润表”较好地吻合，更具有相关性和可靠性。因此，新准则中公允价值计量的实施对会计核算的传统思维是一次全面挑战。

（4）有利于与国际会计准则的趋同

国际会计准则规定，在计量企业投资性房地产时要利用公允价值计量。由于国外很多国家已经有比较完善的资本市场、生产资料市场、产权交易市场以及成熟的专业评估市场和技术，为公允价值模式计量的使用奠定了很有利的基础。我国新会计准则引入的公允价值计量方法虽然不完全具备成熟的市场环境，但将会促进我国不断加快完善各类市场的建立和专业评估能力的加强，这一点将有利于国内会计准则与国际会计准则的接轨，并且这种趋同将更加方便以后投资者对比国内、国外企业资产的价值做出分析决策，更加有利于我国企业的国际化发展。

三、公允价值计量模式在投资性房地产中的运用

1.公允价值计量模式应用中存在的问题

虽然新准则中允许投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，而且它的采用既适应我国会计发展的必然趋势，同时也是同国际会计准则趋同的必由之路。但由于我国对公允价值理论研究起步较晚，公允价值的采用也存在一定的问题，主要表现在：

（1）公允价值缺乏相应的监管机制

证监会、国家审计部门和财政部门这些国家监督机构对公允价值运用的监督是有限的，他们往往只进行不定期的抽查，而且稽查力量很不充分，这种缺失监管体制的漏洞，就使一些不法的投资性房地产企业非法牟利，导致会计信息失去了公开、公允性，不利于投资性房地产行业的顺利发展。

（2）公允价值取得较为复杂

我国投资性房地产会计准则对公允价值的取得提出较为严格的条件，要同时满足两个条件：一是所在地有活跃的房地产交易市场，投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。在我国目前房地产市场地区发展不平衡的条件下，许多地区不存在活跃的房地产交易市场，从而使企业无法取得投资性房地产的公允价值。

（3）公允价值可能成为新的利润操纵工具

新准则中公允价值是通过个人的主观判断才能实现的，这就使得公允价值演变为一种效用价值。公允价值的效用因人而异，甚至相同的人在不同的环境下差异也很大，因此无法形成统一、稳定的评价尺度。公允价值这种刚性不足而弹性有余的性质很容易导致企业为了粉饰报表而利用公允价值来操纵利润。

2.公允价值计量模式应用问题的对策

从国际范围看，已明显表示出了对公允价值的偏向，今后在我国会计实践中，公允价值必将成为一种重要计量模式，针对上述问题，应采取以下措施：

（1）加大公允价值计量和披露的监管力度

我国应加强对企业会计操作的监督与控制，加大国家监管机构，证监会、国家审计部门和财政部门的监督范围及力度，对投资性房地产企业进行定期的抽查和评审，防止企业的非法操纵。此外，投资性房地产企业应最大限度地依据市场信息，最小限度地参照企业判断，以增强报告信息的可靠性，增强会计信息的可靠披露。

（2）建立数据库以防止利润操纵

公允价值的使用本身就是一把双刃剑，在促进会计信息公允性、相关性的同时，也为一些投机者提供了利用公允价值操纵利润的可能。新准则实施中利用公允价值粉饰利润的情况，大都是利用会计政策的变化和会计估计的变更来操控利润的。因此企业会计政策选择和会计估计变更时，应依据重大事项的标准予以清晰详细披露选择会计政策和会计估计的合理性原因以及对利润的影响数，使信息使用者对于上市公司业绩的变化有一个准确了解。如此一来，投资者对于上市公司财务指标的异动原因可以一目了然，上市公司利用公允价值粉饰利润将被发现。对于公允价值的来源，不同地方会有不同的情况，但是在一定范围内，市场价格是一定的。因此，应当建立统一的数据库使得企业采用的公允价值合法并且合理，从而杜绝企业在使用公允价值方面通过提高价格来达到操纵利润的目的。

（3）加强对公允价值框架的研究

我国实行投资性房地产公允价值模式计量的关键就是应制定一个具有可操作性的公允价值计量的理论及应用框架。这个指导框架应包含对计量目标的明确阐述、对公允价值所包含的经济要素的界定，使获得投资性房地产计量信息的成本有一个合理的范围。对于一般的投资性房地产交易，可以直接采用当时当笔交易价格（即历史成本）或市场价格作为公允价值。对于偶然性房地产交易，可以通过充分竞争的交易方式来获得其公允价值。在制定公允价值理论框架时，还要充分考虑到其易于操作性。这样才能很好应用于投资性房地产的会计实务中，使会计政策能够落实到具体问题的解决。

（4）建立公允价值计量理论体系

在完善公允价值体系过程中应建立现值和公允价值的理论来阐释和估计公允价值，以规范和指导会计职业人员对公允价值的应用。通过与国际会计准则理事会讨论，学习借鉴国际会计准则理事会与美国会计准则委员会的经验与教训，并结合我国的市场环境情况制定我们自己的现值和公允价值计量理论体系。

虽然公允价值在我国房地产企业应用中仍然存在着很多问题，但是从公允价值的国际应用来看，公允价值的引入符合我国当前经济发展的现实需要，符合国际会计准则公允价值计量发展的总体趋势。公允价值计量属性对于我们来说已经不是一种选择，而是一种现实。