产生我国楼市泡沫的影响因素分析

丽江师范高等专科学校 翁晓峰 许俊菊

近年来，中国的房价像“一匹脱缰的野马”，一路狂飙，房价已大大超出城镇家庭的承受能力。2009年，中国各地房价都陷入了近乎癫狂的状态，究竟是哪些因素制造了“疯狂”的楼市？笔者认为导致中国楼市泡沫的主要因素有以下六个方面：城市化及家庭小型化对住房的刚性需求；各种“热钱”对楼市的拉动；房地产企业的销售手段；土地有效供给不足；地方政府及地方政府官员提升房屋成本；媒体、经济学家、银行等利益共同体对房价的放大。

一、对住房的刚性需求拉动楼市

（一）城市化水平的提高，增加对楼市的需求

城市化进程是房地产开发的核心动力之一，中国房地产的持续发展与农民进城或者说农民的城市化密不可分。

目前我国城市化水平仅43.9%，发达国家城市化水平为75%，联合国的报告估计，中国每年有1800万农村人口将转为城市人口，这些新增的城市人口，将会形成对住房的巨大需求，成为国内房地产市场增长的巨大拉动力。[1]如按每户3口来计算，即形成600万套住房需求。

（二）家庭结构小型化的转变，增加对楼市的需求

90年代后，我国居民家庭结构趋于小型化，父母、子女分户单独居住家庭日益增多，一人户、二人户、三人户的家庭数额及比重不断提高，四人户、五人、五人以上户不断减少。以江苏省南京市为例（表1），充分证实了这一现象。

家庭小型化的特征之一便是对房屋需求的增加，根据国家统计局的统计资料，我国2007年全国家庭户数为40807万户，2006年为40593万户，新增214万户。2006年我国城市化率为43.9%[3]，扣除从农村转移到城市的户数，城镇因家庭小型化而新增加94万户，即94万套住房，加上上文因城市化造成新增加的600万套住房，两者相加我国每年有约700万套住房的需求。

而2008年一年的住宅竣工面积为4.8亿平米[2]，以平均每户100平米计算，2008年当年住宅可销售约为480万套，如加上往年未销售完的住房，有约500万套住房的供给。由此看来，我国需求量远远大于供给量，这种需求刚性导致了房价大幅上涨。

二、各种“热钱”拉动楼市不断升温

所谓热钱又称游资或投机性短期资本，目前尚无明确定义，通常是指以投机获利为目的快速流动的短期资本。其投资对象主要是外汇、楼市、股票及其衍生产品市场等，具有投机性强、流动性快、隐蔽性强等特征。

我国进入楼市的热钱由三个部分组成：①从事垄断行业人员、公务员等阶层形成的“多余资金”，因股市风险过高及不确定因素太多而缺乏好的投资渠道，进而流入到楼市。②私营、民营企业主因内需不足，出口受阻，成本上升等投资营商环境恶化，将投资到实体的资金转投到楼市。③国际热钱。这三股力量形成了所谓的热钱，冲击我国的楼市。

三、房地产企业的销售手段推动房价上涨

目前全国各地房地产企业在房屋销售时都或多或少存在 “捂盘”等销售手段，所谓“捂盘”是指，楼盘销售商开发的楼盘明明有大量货源，但却对购房者声称仅剩几套，制造假象，促进购房者购房的一种销售手段。不少业内人士认为，开发商人为制造缺货假象，目的主要是为了力促高成交量，再次提高楼价，这种捂盘行为常常能给开发商带来动辄数百万的利润。一般有以下几种常见手段：

（一）拖时间

对于新盘，开发商拿到预售证后，却将开盘时间一改再改，拖延开盘时间的楼盘多为单体楼的中小开发商，尽量多赚点是他们“捂盘”的心态。对于旧盘，也以种种理由推迟开盘。通过拖时间使得房屋登记人数大大增加。

（二）分期卖

先推少量单位，逐期推高价格。除在前期进行储客外，先推出少量单位来试探市场，也是楼盘较为常用的一种捂盘招数。一般来说，对于多幢楼盘，开发商均会采用分批拿预售证、分批销售的方法去开发。除一些相对较为大型的楼盘，因为受资金、人力等因素影响而真正需要分期开发、分期销售外，其他楼盘基本上都属于一种营销策略。

（三）假销售

开发商先买后卖，制造热销假象。开发商“假销售”现象现在越来越多，其中“先买后卖”现象更为普遍，即开发商联合中介先买下销路好的房子，制造热销假象，再撤销购房意向和退房；或者是提高价格后再放盘流入市场，赚取高额利润。更有甚者，有的开发商让自己员工扮演购房者排队购买住房，人为造成楼市火爆的虚假现象。

（四）烟雾弹

开盘即“售完”很快又有珍藏版。由于整个房产交易过程是不透明的，有真实住房需求的普通购房者，并不知道单套房子的真实价格。当看到新盘几乎“日光”时，就会不惜高价跟风买入。看准了这种心态，开发商往往会玩一套“开盘即售完”的手段，来刺激购房者赶快出手。过一段时间后，又借销售旺季或市政利好之机，再次推出所谓“珍藏版”单位，售价往往在原来的基础上提升500～2000元/平方米。[4]

四、土地有效供给不足，加剧房价上涨

总的来说，增加土地供应，并在正常的周期内建成商品房，可以改变市场供需现状，抑制房价的过快上涨。从市场预期看，增加土地供应，就等于政府明确告诉公众：我们准备了大量土地，不用愁买不到房子。这样，可以改变购房者对楼市未来的预期，一部分准备购房的人就可能打消眼下买房的打算，房价涨幅有可能趋缓，但现实情况却没有达到预期效果。

（一）有效土地供给不足

土地供应，有量的问题，也有结构问题。增加的土地供应，是在郊区多，还是市区多；是保障房用地多，还是商品房用地多？不同的区位，不同的用途，对楼市的影响也不相同。如果新增土地供应大部分在远郊区，恐怕对抑制房价，特别是市区房价作用并不大。

此外，按照正常的周期，新增用地形成楼盘供应，将需两到三年时间，对楼市的影响有滞后效应。

（二）土地供给信息知晓度不够

土地供给的信息披露的公开和透明度不够，相关部门没有能够及时告知公众客观、真实以及尽可能全面的楼市信息，没有能够防止由于涨价预期引发恐慌性购房，没有能够稳定社会心理预期。

比如，在近期涨价比较快的北京、上海等城市，政府相关部门如果能及时准确地告诉当地居民：今年供应的土地面积有多少，地段在哪里，全年将会有多少套房子上市，目前在售住房空置率有多少等等，情况可能就会好得多。

（三）开发商囤地现在严重

业内有句话：“小开发商捂盘，大开发商囤地”。有报道称，广州2007年高价出让的27块地中，有24块到了2009年仍未开发。这种天价地“晒太阳”的现象，由来已久，客观上给楼市“火上加油”。[5]

五、地方政府及地方政府官员因素加大了房屋成本，提高了房价

（一）地方政府热衷开发房地产

地方政府热衷于房地产的开发，因为房地产的澎湃发展对地方政府有三大好处：

1.土地销售增加地方财政收入。

地方政府通过低价收购城镇居民、农民的土地，再高价拍卖给房地产开发商可获得高额利润。截至2009年11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元，而2008年全国财政收入为6万亿元，也就是说，20个重点城市收取的土地出让金几乎占国家一年财政总收入的1/10。在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的1/2。[6]

2.楼盘销售增加地方税收。

中国银监会副主席蒋定之曾指出，房地产交易是地方政府重要税收来源，来自房地产相关的税收大体占到城市可用财力的30%至50%，有的城市要在60%以上。地方政府和房地产业之间存在的利益链条是紧密的。[7]

统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30%—40%左右。如果再加上占房地产价格20%—40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50%—80%。[8]

3.楼盘兴起突显地方政绩。

房地产是地方政府最立竿见影的政绩工程。楼盘、别墅、高尔夫球场等的建设对于地方政府来讲是提升政绩的最佳表现，因为房地产的建设使得GDP上去了，城市形象提升了，财政税收也增加了，自然政绩得到了显现。

（二）房地产企业向地方政府官员寻租

1.土地供应领域的寻租。

我是被逼无奈才举报黄道龙的，想证明我是清白的。最开始大家还议论我是不是说假话，但我一路这么坚持，黄道龙也接受处理了，大家也就相信我了。

稀缺的土地资源是房地产开发必备的要素之一，房地产开发商拥有了土地，就等于拥有了财富。中国缺乏土地私有产权基础，集体土地和许多土地的产权往往界定不清；国家垄断土地一级市场；土地供应存在多种供应方式并存和多渠道、无序供应的现象。正是土地的非市场化环境使得土地成为房地产寻租的重灾区。用地企业将小于甚至等于其所寻租金的费用私下支付给出让方。有学者曾对我国上世纪90年代初期土地出让价格进行实证分析发现，土地拍卖出让价格、招标出让价格、协议出让价格的比值为1:0.61:0.14，由此可见协议出让方式下租金金额之大。

2.住房建设领域的寻租。

自1998年实行城镇住房制度改革以来，我国逐渐形成了多层次住房供应体系，即高收入者按市场价购买商品住房、中低收入者低价购买经济适用房、最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。对于经济适用房，国家给予了用地优先划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放、减免部分行政事业性收费等诸多优惠政策，但由此却使经济适用房成为一块“肥肉”，诱使开发商们竞相向主管部门寻租，以“经济适用房”之名行“商品房”之实。

3.资金领域的寻租。

我国房地产开发资金中大部分资金来源于银行，房地产企业对资金的渴求，加上国有银行自身的软预算约束，使得寻租活动蔓延于银行信贷领域内。以2003年2月底央行发布的《2002年货币政策执行报告》为例，中国人民银行通过对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款进行检查发现，违规贷款和违规金额占总检查金额的24.9%。而违规放贷，当然是为了索取巨额“回扣”、参与分成，甚或间接成立房地产开发公司，以国家和人民的钱“借鸡生蛋”、谋取私利。

4.涉税领域的寻租。

房地产税费包括房地税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等约11大类。房地产开发程序包括工程勘测、规划设计、施工图设计及审批等诸多环节。可见，税费和开发程序十分复杂。据悉，国家税务总局在对7省市的调查中发现，在各种涉税问题中，房地产业的问题占了90%。2003年南京市地税局稽查分局曾对2002年度纳税额较大的88户房地产业企业进行了税收专项检查，竟然发现87户有偷漏税问题，涉税金额高达5031.66万元。

5.房地产业的“乱收费问题”。

目前，我国地价及税、费合计约占房价的50%，相对国际上一般20%的比例而言，地价及税、费比重明显过高。据调查，全国各城市在房地产开发经营中涉及的各项税费项目有60～180多项，其中税仅有12种左右。房地产“乱收费问题”实质上是有关部门的“集体寻租”行为，不过是用合法的手段掩盖了不合理的寻租事实，是更高级形式的寻租。[9]

寻租的结果不仅增加了房地产企业成本，提高了房价。而且使得政府官员在各种场合、各种媒体为开发商摇旗呐喊，鼓吹楼市价格不断上升，吹大泡沫。

六、利益共同体，放大泡沫

（一）媒体——放大器，放大泡沫

笔者曾在南京数家媒体广告部工作5年，对于媒体放大泡沫的机制有一定了解。媒体放大泡沫的做法有二种，一是夸大、放大房价走势，高吹房价会永远不断上涨。二是永远不报道，不刊登房价下跌。这两方面消息一部分是由房地产商在报社投放的软、硬广告。另一部分是媒体主动这么做，房地产广告已经成为各大报社的最大客户，占整个报纸广告收入的50%左右，报社不愿得罪这个财神爷，自然要鼓吹楼市不段走高的泡沫。此外，拿到广告定单的记者等媒体工作人员也会因为房地产商投放广告而得到10%左右的提成，而为楼市走高摇旗呐喊。

而媒体这种放大器以及公信力使得广告购房者坚信楼市走高，加大对房价走高的恐惧感和购房的紧迫感。

（二）“代言人”

某些受到房地产商给予经济利益好处的经济学知名学者们利用其公益、公信力身份为楼市唱赞歌，不断鼓吹楼市泡沫。如某房地产开发商在某地举办“楼市论坛”，然后花重金邀请某经济学家来作讲座、报告，该经济学家因拿人嘴短，自然大谈楼市走高的理由，然后由报社等媒体公之于众。普通购房者听信这些“代言人”的鼓动，加快购房行为。

（三）银行

截止2009年5月，我国房地产开发商自有资金只占总资金35%左右。只有在银行信贷的支持下，房地产才能够得以发展与繁荣，而房地产一旦走上繁荣之路甚至于出现泡沫，银行仍然不能减少对房地产的支持，因为房地产与银行早就捆绑在一起，任何银行支持的退出，受到伤害的首先是银行自身。因此，银行对房地产的金融支持既是不可退出的也是自愿的。目前国内房地产市场出现了严重的泡沫，但银行对房地产业的支持并不可减少，否则房价的下跌一定会先引起银行的危机，并由银行危机导致金融危机与经济危机。

总的来说，我国楼市虚高，泡沫不断的原因在于：住房需求刚性的不断增加，土地供给效益滞后，开发商捂盘忽悠，政府鼓吹，开发商寻租加大房价成本，媒体制造虚假信息，放大器的作用，再加上“代言人”的不实宣传，银行政策过于宽松，使得我国的楼市虚高不下，泡沫不断被吹大。

今后的趋势，笔者的预测是：房地产行业现在是我国的支柱产业，是地方政府财政税收的主要来源，是拉动我国当前GDP增长的重要动力，在其他实体企业没有得到有效复苏，在美国等西方国家经济没有得到恢复，出口持续低迷，在当前失业率居高不下，国民有效消费能力低下的情况下，尽管中央政府看到了楼市泡沫的危害性，但是在未来近期时间内，我国楼市泡沫不会破，一线城市房价走势平稳，二线城市房价小幅上升。等全球经济复苏的时候，如果泡沫还没有破灭的话，泡沫将在相当长的时间内继续存在。

[1]张彦素、齐丽恩.我国房地产开发与城市化进程关系探析[J].金融经济,2007,11(6)：56-58

[2]08年房地产运行报告[Z].中国广播网,2009,01(23)

[3]南京人口结构变化[Z].国家统计局统计网站

[4]买房必修课：开发商捂盘潜规则[N].信息时报,2009,08(07)

[5]三问楼市：土地供应增加了，房价为何没稳住[N].人民日报,2009,07(30)

[6]惠铭生.日进亿元土地收入的政府如何保民生[N].中国青年报.2009,12(02)

[7]税收调控楼市，地方政府岂能该出手时不出手[N].经济参考报.2007,2(1)

[8]地方追求政绩吹起房地产泡沫，中央埋单.，[N].参考消息.2006,08(30):15

[9]赵晓.房地产寻租频发的几个领域[Z].观点地产网,2006,08(28)