胡景晖:新地王尚未引爆二手房价

张静

3月15日下午,曾经推迟现场竞价的“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”在北京国土局交易大厅进行现场竞价。经过84轮激烈角逐,远洋地产下属全资子公司——北京远豪置业有限公司以40.8亿元最终将其拍下,折合楼面价高达2.75万元/平方米,成为目前望京地区楼面单价地王。

坊间有戏言:“两会刚结束,地王就登场了。”在记者刚刚收到的《潘石屹三气任志强》中,任志强又放炮了:“聪明的北京市政府有效地将土地招标工作推到两会之后。勇敢地再创天价地的新纪录。四环之外的望京高达27529元/平方米的楼面地价明显地是在与温总理遏制房价过快上涨的精神在唱对台戏。成功地再一次推高城市整体的楼价水平,北京又为全国的楼价上涨做出了证明和榜样。”

众所周知,去年6月30日,广渠路15号地以成交总价、楼面价居榜首而成为北京双料“地王”。此前,广渠路一带的二手房价格就已经“闻鸡起舞”。从每平方米12000元到23000元之间涨到了每平方米16000元到26000元之间。地王产生之后,其周边二手房主更是纷纷跟风提高报价,平均涨幅达到8%。那么在这一房地产调控的微妙时刻,新地王的产生,是否还能带来二手房价的狂欢?记者专访了“我爱我家”房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖。

《新民周刊》:远豪置业“勇夺”新地王,是否引发了京城二手房的再度涨价?

胡景晖:来自“我爱我家”望京区域各门店的汇总统计显示,消息公布后至各店面当晚下班,客户咨询电话比平日增加了2倍,内容多是询问自己关心的房源有没有涨价;而业主咨询电话比平时也翻了一番,内容多数是询问其他业主有没有调高挂牌价。而当晚签署的合同全部顺利成交,没有出现临时涨价的现象;此外,没有出现业主提高挂牌价的情况。

《新民周刊》:你认为这是什么原因造成的?

胡景晖:新地王没能引发望京二手房新一轮涨价潮,主要原因是望京的二手房价从2008年最高峰的15000元每平方米跌到2009年初的8000元每平方米,再回调到现在的20000元每平方米,短期内价格升幅已经很大,供求双方已经形成了相对稳固的均衡状态,没有强大的外力作用,很难导致价格进一步快速上涨。同时,近期一系列调控政策的出台和两会释放出来的政策信号,都不支持短期內房价的进一步上涨,业主担心盲目跟风调高房价会造成有价无市的尴尬局面。

根据“我爱我家”市场研究中心的统计分析,2009年产生的地王,对周边二手房价格的快速上涨都起到了推波助澜的作用。但进入2010年,随着顺义地王的收回和广渠门15号地提高容积率被规划部门拒绝,地王对周边二手房价格的辐射影响力已经大幅度下降,以往周边二手房业主“至少卖个楼面地价”的心理已经有所改变。

《新民周刊》:从整体看,京城二手房价是不是已开始松动?

胡景晖:根据我们市场研究中心提供的交易数据表明,本月上旬二手房市场的整体交易均价终于停止了上攻态势,18595元/平方米的交易均价环比回落了1.74%,城八区的交易均价则由2月下旬的21167元/平方米下跌至20760元/平方米。

根据交易均价的变化趋势可知,本月二手房市场的冲高回落取决于政策与市场这两个层面的相互传导作用。自年初起,二手房营业税、二套房贷优惠利率上调以及多次涉及遏制房价等的一系列宏观政策随着时间的推移逐渐向市场渗透,在买方市场观望气氛重现的同时也顺势降低了卖方市场的收益预期,此前供求严重失衡的“抢房”局面被改写,从供需比来看,2009年末业主客户间1:3.71的差距已显著收缩至1:2.97;而信贷市场的紧缩信号和二套房贷的从严更是加深了中、高端市场投资投机性客群的恐慌,从本旬数据分析,120-140平方米的房源交易均价相比2月下旬大跌8.29%,从而助推了整个二手房市场交易均价的良性回调格局。

《新民周刊》:目前二手房的成交量发生了什么变化?

胡景晖:根据北京市房地产交易管理网的统计信息显示:本月上旬(1-10日)全市二手房住宅网签总量开始呈现逐日回暖局面,5746套的签约数字较突现牛市行情的去年同期还要高出6.47%,环比涨幅则已达21.87%,而日均成交575套的成绩也大幅超出前月同期水平21.82%。

从以上这些数据中我们不难发现,今年二手房小阳春已经悄悄来到我们身边。从近日北京二手房住宅网签数来看,可以发现成交量以及购房需求还是比较大,从“我爱我家”了解到,本月上旬(1-10日)业主挂牌量和客户咨询量的环比涨幅分别高达195.48%和239.14%,“我爱我家”认为这种成交量的上涨和挂牌量的上涨足以证明今年二手房市场小阳春如期而至。

《新民周刊》:在政策撤出的背景下,二手房市场小阳春来临的原因?

胡景晖:第一,有效需求依然存在。从“我爱我家”3月份已成交的二手房中了解到,首次置业占34.9%,改善型购房占63.3%,投资客比例不足5%。也就是说,在新增购房客户中,自住型购房的比例是占主导地位的,这表明了市场长期的有效需求依然十分强劲。

第二,房源供应量充足。从政策层面上来说,无论是“京版国11条”还是“两会”释放出来的信号,对于平抑房价已经起到了一定的作用。很多业主感觉到了目前房价已经是阶段性高点,需要转换其他投资形式,因此选择出售房产,转入股市或其他投资市场,这样一来,北京二手房市场房源充分,满足了当下购房者的需求。

第三,交易热点产品和区域持续“高温”。根据我们的统计,免税房、已购公房、轨道交通沿线二手中小户型依旧非常热门。目前北京市的轨道交通建设速度越来越快,同时也起到了促进沿线周边的二手房市场,在今年即将开通的6号线、亦庄线、大兴线、房山线等沿线二手房市场已经日趋活跃起来。另外公路交通建设也在一定程度上刺激了周边二手房市场的活跃情况,例如广渠路二期的开工。广渠路二期的修建不但可以缓解京通快速路的交通压力,更加会带动北京东南部地区的二手房交易。

第四,即使政府的部分优惠政策有所改动,比如二套房贷首付比例上升到四成,营业税免征标准的“2还5”等,但是依然保留了部分优惠。此外,随着实体经济的转好,人们的支付能力不断加强,二手房市场在2010年依然会保持一个相对的繁荣。