中国楼市波动震荡在所避免

王智中

在“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的双重刺激下,2009年中国房地产市场“牛头并进地狂奔了一年”,在行业各界人士打开香槟狂欢的时候,很多人似乎忘记了2008年那段痛苦的经历,危机往往就在人们极度亢奋中降临。其实,新一轮调控悄然从2009年12月9日的国务院常务会议展开。

长期连续性跟踪研究表示,中国房地产市场很可能已经进入新一轮周期调整。如果中国房地产基本制度建设不完善,“中国楼市波动震荡在所避免”!

从下图可知,中国房地产市场周期就是“剪刀从张开到闭合的过程”,而每一次周期调整,就是一次“剪羊毛”的过程,实质就是财富重新分配的过程(剪刀的一个把手是“供需比”,另一个把手就是“价格环比指数”)。

在2006年之前,中国房地产市场化处于快速发展过程,走势比较健康,故剪刀一直没有明显张开,表现在“供需比”和“环比价格指数”同向波动性强,波差小。

但是到了2006下半年,投机炒作之风盛行,房价飞速上扬,激起了民间弱势群体的反对,2006年政府开始调控,持续达1年左右,到了2007年中期,政策累加效果最终体现,前半个周期上“供需比节节攀升,环比价格指数节节下降”,后半个周期由政府大手笔“救市”,“供需比下下降,环比价格指数节节攀升”,上一轮房地产周期历时2年左右。

2009年末,房地产再次站到了风口浪尖,自从温家宝总理提出了“遏制高房价”以来,房地产调控政策措施频频出台。

市场调整初现端倪,表现在“供需比于2009年12月达到了最低点,今年1-2月重新抬头,也就是房屋供应最严峻的时候已经过去”,与此同时,房屋环比价格指数开始下降,两条曲线重现“回扣之势”,有可能重演上一轮调整行情。

根据上一轮房地产市场特点,市场胶着期长达12个月左右,也就是说房价在2010全年都处在盘整状态,直到2010年底才见分晓。研究认为,如果政策继续保持压力,在不考虑诸如金融危机、重大自然灾害等原因下,房价全面调整可能在2011年春节,当然也不排除有一些开发商提前采取行动,从而导致调整提前到来。

虽然房价理论还存在上涨的可能,但幅度不超过5%(“两会”上住建部姜伟新部长传出的信号),下降的可能性更大点,但一旦下降,在“买涨不买跌”的心理下,跌幅将远超5%,最低可能下探至-30%(上一轮调控结果,房价下降30%并没有导致金融危机,中国人不会轻易放弃自己的“家业”,同时30%也是首付可以规避的银行系統风险),直到政府大力救市。

中央决策层一直希望房地产市场健康、平稳、快速发展,但事实证明,中国房地产要么大起,要么大落,这是什么原因呢?

首先,从宏观层面看,没有找到解决“公平与效益”的办法。

我们总是感到政策比市场“慢半拍”,这反而是问题之根本,因为中国还没有找到一条真正可以解决“公平与效益”的楼市健康发展的道路,无法做到“预则立”,故只能“头痛医头,脚痛医脚”。比如地方政府,既是公共产品提供者,又是高房价最大受益者,这本身就是矛盾;既要大量提供保障房,又要增加地方财政收入,这本身也是悖论。

其次,从微观层面,政策传导到消费的时间快于投资,供需易错位。由于政策效应具有一定的滞后期(3-12个月),需求对政策的敏感性远远大于投资,当需求降温之时,投资才刚刚激发,反之,当需求被激发之时,供应反而不充分,从而导致供需矛盾长期交织。