楼市:不是卖拐,真是拐点

金姬

此轮调控下,一线城市房价明显下跌基本成为定局,而且市场降温的速度会明显快于2008年,三季度就可能出现最低迷的态势。

“史上最严厉楼市新政”的发酵作用在“五一”小长假中显现无疑——上海房展会遭遇几年来罕见的冷场,北京二手房日均签约量比4月下降八成,深圳开发商开始搞促销,广州的商品住宅签约量比去年同期暴跌3/4,杭州新开的楼盘也比去年同期减少了一半……

与此同时,央行5月2日发布公告,5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,似乎是在配合房地产调整政策出台的组合拳,意在平抑房价、稳定市场。

对此,评论人士牛刀认为,五一楼市宣告房价大跌趋势明朗,中国房价的又一个拐点已经到来。而一向抨击楼市泡沫的顾海波指出,让房地产回归平稳健康的发展轨道,猛药固然重要,更需要成熟的房地产政策框架,让购房者形成稳定的预期。

这个假期真是冷

5月3日,为期4天的上海“五一假日房展会”在上海展览中心平静落幕。与上海传统成交季的“金四银五”相比,国务院新政出台后的首个房展会显得十分冷清。此次参展开发商达220家左右,数量多于去年,而且他们有意加大了小户型住宅的招商力度(六成项目都有中小户型推荐)。但是,從4天的运作情况看,成交量依然相当低。

去年是开发商不降价,今年是看房人不谈价。房展会上,有购房意向的观展人寥寥无几,销售人员追着购房者散发传单、讨要联系方式的情景随处可见。对于价格问题,不少参展楼盘讳莫如深,称“楼盘要到五六月才开盘”,有些说要等到今年下半年。

不仅展台前购房者人气不旺,现场看房班车也不复去年的兴旺。在现场,举着看房班车宣传牌的工作人员,正在使出浑身解数组织观众前往案场看房。然而,愿意上车的人却少得可怜。不少观众表示,目前对于房价下跌的预期非常强烈,再加上贷款政策有所调整,即便本来有购房打算,如今也只能先搁置,毕竟按照现在的房价,如果按贷款新政的利率计算,购房成本让人有点吃不消。

受影响更大的是上海周边楼盘。房产新政出台,异地购房贷款被叫停,上海人和其他外地人目前都不能在上海周边按揭买房。原本想借上海世博会吸引大量投资客的外地楼盘,未料遭到新出台的房产新政的重创。在嘉兴、昆山等异地置业的楼盘展厅,有时工作人员比参观者还多。

其他一线城市的楼市也在这个假期感到了丝丝凉意。

4月30日,北京市率先出台地方版楼市调控政策:同一购房家庭只能在京新购一套商品住房;商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款;不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款被暂停。潘石屹指出,北京楼市外地人购房的比例一直很高,很多项目超过50%,其中不在北京工作的外地人购房数量也十分巨大。此次北京出台新政限制外地人购房,势必影响新盘的销量。

受新政影响,北京新房、二手房成交迅速“冰冻”。北京市房地产交易管理网最新数据显示,5月1日、2日两天的日均签约量为211套,这与4月1164套的日均签约量相比,降幅达82%。与此同时,二手房房主开始“批量抛售”。截至4月30日,北京挂牌出让的二手房存量达21295套,相比新政出台前上涨18.9%,创下有记录以来的新高。

北京楼市新政后,很多原先登记的客户已表示不考虑认购,由于客源量不足,部分楼盘将不得不推迟开盘。监测数据显示,“五一”期间,原定有10余个楼盘入市,但开盘的项目仅有5个,多数新盘依然处于“内部认筹”阶段。

广州楼市也是“史上最惨淡”的黄金周。国土房管局阳光家缘网数据显示,5月1-3日三天广州共实现商品住宅签约273套,与去年同期的1244套相比,暴跌超过3/4。房价虽然没有出现与成交量一样的大幅度“跳水”行情,但也有一定程度下调。数据显示,5月1-3日广州一手商品住宅签约均价为9375元/平方米,较4月份的11167元/平方米下降了16%。

深圳的购房情绪由之前的一路高涨瞬间降至严重观望。据深圳市房地产信息网的监测统计显示,5月1日,深圳仅成交26套新房住宅,5月2日仅成交7套新房住宅。而5月1日-5日的2010中国深圳(春季)房地产交易会上,深圳本土开发商只有8家,参展楼盘仅14个,较之去年51个深圳专案参展,骤降七成多,创下史上最冷清纪录。

杭州的楼市也在悄悄发生变化。根据不完全统计,杭州5月份目前已经明确要推房的楼盘不到20个,与去年同期的36个相比减少了近一半。其中有不少原本计划开盘的楼盘,受新政策影响决定推迟开盘。之前业界一度十分期待的“红五月”估计将成为楼市的“静默期”。

楼市观望的情绪似乎在全国蔓延。在楼市一度沸反盈天的海口,海南春季房地产展示交易会在“五一”期间举行,房价仍超预期,多数看房者只是纯粹看热闹;南京,楼市在“五一”期间继续降温,不少楼盘推出打折促销活动。

政策再次降温

在房地产市场调控政策此起彼伏的同时,央行趁势完成今年来第三次提高存款准备金率。存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一,通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。此次调整后,大型金融机构存款准备金率离历史的最高峰17.5%仅一步之遥。

5月10日开始实行的17%的存款准备金率,意味着银行每吸收100元存款必须先在央行存放17元,余下的部分才能用于发放贷款等用途。兴业银行首席经济学家鲁政委测算,本次上调存款准备金率将一次性从银行抽走约3200亿元的基础货币。人民大学财政金融学院副院长赵锡军则认为,此番上调存款准备金率或将冻结2500亿元商业银行贷款。这将直接影响到商业银行的放贷能力,贷款数量的下降将对商业银行的盈利能力形成抑制。同时,银行可能调整贷款投向,减少房地产领域的贷款投放。

来自WIND的数据显示,在国内购房人的资金来源中,通过银行按揭贷款购房的比例越来越高。2009年,全国商品住宅销售3.815万亿元,当年居民户中长期贷款高达1.588万亿元,有超过40%的购房资金来源于商业银行信贷。

在牛刀看来,央行冷不丁提高存款准备金率对开发商和炒房客来说就是“钝刀子割肉”。而21世纪不动产市场分析师齐凡预测:“在调控政策的累加效应作用下,开发商很难再安静地坐下去了。这种咬牙不降价的日子很快就会过去。相当一部分开发商,最多能挺住6个月,就不得不降价。”

就拿上海为例,5月份是传统的楼市推盘高潮。中国房产信息集团的调研结果显示,上海有80个楼盘预期在5月推出新房源,而4月份还有17个没有上市的项目也欲推迟到5月上市,同时上海周边的昆山、吴江等地也有17个楼盘要大量推房,以争抢中低端的刚性需求。一位不愿透露姓名的营销人士表示,现在开发商不降价是怕被同行骂,并且一旦降价更没人买了。开发商目前的行为并非对抗政策,而是无奈之举。如果楼市观望情绪继续加浓,在银根收紧的市场情况下,一些现金流不够充裕的开发商将不得不选择降价出仓回笼资金。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出,此轮调控下,一线城市房价明显下跌基本成为定局,而且市场降温的速度会明显快于2008年,三季度就可能出现最低迷的态势,四季度个别政策就有可能松动。