房地产的十月迷雾

周 浩 刘 茜

“你们开盘怎么不早点提前通知我,就算是赶飞机赶火车,我一晚上也赶不过来啊。”10月10日,经过一个多小时的公交颠簸后,李磊来到了北京市房山区长阳镇的中粮万科长阳半岛的售楼部,还未坐定,他就向售楼小姐抱怨起来:因为十一假期回了趟广西老家,错过了长阳半岛三期开盘。

到了售楼部,李磊得知,三期开盘当天所有房源就已经全部售完。无奈之中,李磊只能等待四期开盘,一旁的女友也在埋怨他:“去年三环边还有百万元的一居室,当时嫌贵没买,现在拿这个钱五环边都买不到了。”如今李磊的首付只能选择北京远郊楼盘的小户型。

与长阳半岛售楼处的富丽堂皇相比,屋外的景色让人有些沮丧:秋风中,“长阳半岛,一生之城”的旗帜孑然飘零,京良路上车声轰鸣、尘土漫天,干涸的永定河床满是汽车碾压出的杂乱线条,四周的土地仍然处于一级开发状态,放眼望去,一片荒野。惟有正在试运行的房山轻轨线给人带来一丝安慰,这是未来通往市区最便利的交通。

能否买到长阳半岛四期,李磊心里也没底。这天,和李磊一样从市区赶到房山看盘的人还有很多,售楼人员被各种各样的问题所包围:“全款付有多少折扣?”“没有本地收入证明可以吗?”“四期什么时候开盘?”

此时,距离中央新一波房地产调控措施出台已经过去了11天。作为在京工作的购房“刚需”代表之一的李磊,如今也不太相信房价还能降下来。从2008年决定买房以来,李磊已经亲历四轮房地产调控,此间,北京商品住宅均价从一万元轻松迈过两万元。面对节节攀升的房价,李磊决定不再观望。

与李磊抱有同样想法的人不在少数。中国人民银行营业管理部近期发布的2010年三季度北京市城镇居民购房需求问卷调查结果显示,尽管有六成居民认为北京房价过高,但仍有接近四成的居民认为,未来一年北京房价仍将上涨。

“限购”之前,加紧买房

调控的冷水并未泼灭北京购房者的热情。

曾经领涨北京的通州区,在国庆七天迎来了销售的黄金期。位于北京通州八通线终点的金隅花石匠项目,今年5月份开盘的两栋楼所剩余的48套房子,整个夏天都无人问津,但在刚刚过去的黄金周却几乎被一抢而空,只剩下底层的两三套。

金隅花石销售人员告诉《中国新闻周刊》记者,该楼盘今年黄金周的销量是去年的两倍多。10月11日,当记者到达金隅花石匠售楼部时,现场仍有十余人在看房。目前,金隅花石项目的均价为17000元/平米,比开盘之初上涨了近千元。

节后市场也并不冷清。距金隅花石不远的K2清水湾,售楼处的接待厅里人来人往,热闹非凡,记者在现场看到有三人正在签约,均系国庆节看房后确定购买。

目前K2清水湾推出的6号楼,已经卖出了一半。该楼于今年4月份开盘,最初定价24800元,紧接着,一个月以后的5月底,涨至26800元,至6月初降至25000元左右,现在均价仍维持在这一价位。

据北京市房地产交易管理网的统计信息显示:10月第一周(10月3日～9日),该市新建商品房网签总量为1383套,尽管环比上周下跌了64%,但与去年同期相比上涨了14%。全市二手住宅网签同比也有近38%的上涨。

对于北京市房地产交易管理网的环比下降的数据,房山、通州、海淀等多个楼盘销售人员均对《中国新闻周刊》表示:政策出来了,当然需要适当配合。

不仅仅是北京,仅黄金周头五天,广州全市网签1436套,大大超过去年黄金周7天936套的总成交量。位于中部的湖北武汉,10月1～7日,累计成交1492套房源,日均成交213套,相比2009年同期增加近八成,成交房屋平均面积约为92平方米,显示出购房刚性需求仍然相当旺盛。

新政其志

政府的房地产调控政策,却志在必得。

国庆长假前两天,9月29日,中央政府出台今年以来的第二波房地产调控措施,住建部、财政部等多部委在同一天下发了四份文件,从信贷、税收、土地等多方面调控,与2005年以来的历次调控相比,上述手段均已达到历史极值。

清华大学土木建管系房地产研究所副所长季如进接受《中国新闻周刊》记者采访时表示,节日中出台政策,噪音会小一些,也能让民众对于政策进行更加冷静的理解,同时还给了地方政府出台相关的具体政策和配套措施的消化期和缓冲期。

“买卖通吃、哄抬房价”的房地产中介被政府盯上了。住房和城乡建设部、国土资源部和监察部在联合发布的《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》称,加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。“阴阳合同”被认为是导致国家统计局房价数据出现偏差的重要因素之一。

财税的调控力度也有所加大。由于需要全国人大修法批准,传闻中的房产税继续难产。但财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部在《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》中称,对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。此外,上海市在10月9日出台的地方调控细则中,将土地增值税预征率由原先最高的2%上调至5%。

地方政府也感受了脑袋上的紧箍咒:住建部、国土部、监察部于10月11日决定对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责:对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。

此前,9月29日,国土资源部、住房和城乡建设部在《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》重申,确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%。

打压购买需求,是这一轮的调控的最大撒手锏。但不仅仅是投机性需求,一些刚需也被“错杀”。9月29日,中国人民银行和银监会在《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》中的规定,对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上。这大大提高了首次置业门槛。以北京一套150万的住宅计算,新政后,购房人将新增首付15万元,约相当于北京市职工人均三年的工资收入。

针对二套房和三套房的信贷措施则更为严厉。此外前述文件还规定:各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。这是有史以来针对个人房贷的最为严苛的政策。

一些地方还纷纷祭出“限购令”,以行政手段为楼市强行降温。上海市政的房地产调控细则“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,此次出台的“沪八条”中,最重要的政策是限购。

此外,深圳9月30日晚出台的限购政策规定,从10月1日起,户籍居民家庭限购两套住房,非户籍居民家庭限购一套住房。厦门市国土房产局也于近日决定采取临时性限购措施,即从2010年10月1日起至2010年12月31日,同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。

限购令显示出政府的房地产调控思路正日益回归传统。类似的紧缩需求的措施,早在2005年的“新国八条”和2006年的“国六条”中就有所体现。但当年调控的结果,却是房价一边调控,一边大涨。

安邦咨询在近日发布的一份研究报告中写到,“每当新政策出台后,购房者都期望政策会拉低房价,所以延缓了购房计划。但当政策效应过去后,房价并没有如预期中那样降低,这时就会有更多消费者加入购房大军中,造成因为延缓挤压后的井喷现象,进一步抬高了房价。”

直到2007年,政府才决定淡化房地产的支柱产业提法,政策重点转向保障房,但由于建保障房与地方政府的土地财政直接冲突,在实施过程中,中央政令并不能及时转化为地方行动。据《中国证券报》的报道称,截至2009年12月初,从广州、上海、天津、深圳和重庆已公布的数据来看,上述城市至今只完成了26.5%、50%、49.33%、28.31%和25%的新开工目标。

“我们需要的是一个常态化的制度。”清华大学土木建管系房地产研究所副所长季如进认为,限购令的效果不会太明显,这只是一个暂时性的措施。季如进认为长期解决之道还需要政府加大对保障房的建设力度。

政府底牌

9.29新政会重蹈“新国十条”的覆辙吗?

新一波调控,事实上是对今年4月“新国十条”的进一步强化。此前,“新国十条”采取了两条腿走路的方法调控房地产,一方面要求地方政府加大对保障房的建设力度,并划定了70%的界限;另一方面,收紧信贷,包括二套房首付提高到50%等多项措施。

实施半年后,尽管国家统计局称国内房价环比增速已经趋于平缓,但国家统计局调查也表明,今年8月份全国70个大中城市房价同比上涨 9.3%。

进入9月以来,据中国指数研究院监测,北京、上海、广州、深圳、天津、武汉等城市商品房成交量环比出现明显上涨。二线城市房价涨幅尤为迅猛,据焦点房产网的统计称,4月新政以来,山东省会济南的房价已累计上涨近千元。

开发商的拿地热情仍然高涨,各地地王频出。今年9月8日,九龙仓夺得上海黄浦江沿岸E18地块,楼面价就已超过3万元,创上海住宅单价之新高。地方政府的土地财政也在加速膨胀:中国指数研究院的调查显示,今年前9个月,京津沪等国内30个大中城市的政府土地收入同比增长七成,卖地收入近9000亿元。

政府的房地产调控能力遭到了质疑。政府调控房地产的底线究竟在哪?房价多少才算调控到位?对于这些问题,人们始终如罩云雾中。

国务院总理温家宝近日的一席讲话不经意揭开了谜底。9月30日晚上人民大会堂举办的国庆招待会上,温家宝称“增加保障性住房供给,保持房地产价格的合理和稳定,让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。”

长期以来,中国政府对于房地产的心态颇为矛盾:既不能打压过度以免殃及经济增长,又不能放任飙涨激化民生问题。

重视民生的温家宝总理今年2月27日在网络上与民众互动,面对网友质疑房价过高时也曾表示,“我也知道所谓‘蜗居的滋味。因为我从小学到离开家的时候,全家五口人只有9平方米的住房。”不过温家宝同时表示,“其实,如果说改革开放30年来,城乡居民的住房都有相当的改善,大概是城镇人均住房面积增长了5倍,农村人均住房面积增长了3倍。”

经过近五年的数轮调控后,政府的底牌逐渐显露。纵观各级政府官员有关房地产的谈话,稳定与健康发展是始终未变的主题,而有关“降价”的直接提法非常罕见。历次调控的结果印证了购房者普遍的焦虑:楼市调控政策形同雨打芭蕉,过不留痕,过后总是伴随报复性反弹。

9月30日,第二波新政出台后的第二天,资本市场出现了吊诡的一幕:房地产板块不跌反涨,平均涨幅接近四个百分点,其中龙头品种万科、保利地产分别高涨了7.55%和8.90%。房地产业内普遍认为,地产股在新政后走强,说明市场认为地产股可能已经利空出尽。

但调控也加速了房地产行业的洗牌速度。据万科公布的数据显示,今年前9个月,地产龙头万科已经超过去年全年的销售额,万科有可能在年底迈入千亿级企业的门槛,在香港上市的恒大集团则继续稳住销售面积冠军的宝座。一场国内房企“强者恒强”的博弈已经拉开序幕。

寡头时代到了,房价还会降吗?★