浅谈智能化小区基于网络的物业管理系统

江拥辉

（无锡梦之岛电子系统工程有限公司，江苏 无锡 214000）

随着知识经济和网络经济的发展，人们逐渐意识到物业公司对智能化设备设施进行管理，并且通过管理提供多种为居民服务的信息，居民才能真正感受到小区的“智能化”，也才能感受生活的便捷、舒适与安全，小区的物业管理才能充分实现智能化。物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准。

1 智能化小区及其物业管理

所谓智能化小区是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、设备自动化、信息服务，集系统、结构、服务、管理为一体，为住户营造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的居住和生活环境。

智能化小区的物业管理是指在物业管理工作过程中，以现代先进科学技术为手段，对物业管理活动进行科学的组织和对有效的管理，运用智能化管理方式，实现物业管理工作过程的自动化、智能化。其中，物业管理系统是关系整个住宅小区能否真正向着智能化方向发展的关键组成部分。高新技术和全新的服务理念在保证智能小区正常运转的过程中有不可替代的作用，将小区智能化系统和计算机物业管理系统集成于一体化的自动化监控和综合信息服务平台上。为业主创造一种从物质到精神的理想居住氛围，进而提高人们的精神文明素质并展现当代城市风貌。

依据国家相关制度和要求，目前我国智能化物业住宅小区主要是通过社区智能安全防范系统、社区物业管理系统、社区网络信息服务系统三大部分来实现其功能的。其总体功能结构见表1。

表1 智能化社区物业管理系统图

2 智能物业管理功能目标

住宅小区智能化的发展原则是：依赖于小区内现代化的设施和自动化系统；采用高效、完善、节能的管理手段；建立科学、先进的管理模式，为住宅小区内每一个家庭提供优质与超值的服务，并实现小区智能化在物业管理方面上的功能目标。

2.1 建立住户基础档案

基础档案包括业主资料、现住户资料、验房资料、居住单元情况、车位使用情况，及住户领取各种钥匙情况；车辆进出及人员进出管理等内容。管理系统可按条件查询、自动统计资料。

2.2 安全防范管理系统

智能化小区图界设置红外线防范系统，且与电视控制系统相连，电视监控系统通过程序自动调用和切换摄像机的图像，自动实现对任意图像点的即时录像。在监视的录像内容中叠加编号、地址和时间，并可任意回放。电子巡更系统功能可确保小区内保安人员按系统自动生成路线巡更，用技术手段来督促人防，小区内主要通道出入口及各楼主要部位均设置巡更点。系统可设置巡更路线及时间，并自动记录巡更结果，以保证安全质量。

2.3 表具数据自动抄送

为了小区业主的住宅权与隐私权并防止假冒抄表员闯入民宅，造成住户的经济损失，该系统利用电子和传感技术通过数据采集，实现远程自动抄表。用户出远门可通过移动通讯交费。（电表、煤气表、水表）三表任何时间均可知道各户的用电、用水、用气数量，数据采集精确，报表清晰、直观。

2.4 可视电子对讲访客系统

通过门卫的访客管理机，访客可以呼叫住户，并与之通话。客人经过住户的确认后方可进入小区。来访的客人还须在住户单元门的主机呼叫住户，与住户实现可视对讲后，由住户按动开门键，打开电锁。期间通话保密。

2.5 搭建电子商务平台

住户可以通过系统实现网上购物，网上订购火车票、飞机票、各种大型活动的门票，雇佣钟点工等服务；可以实现对住宅的远程控制，如远程防盗报警等；可以通过家庭中的网络终端向物业管理中心报修，中心可以立即知道住户报修的种类、时间、地点等信息，为住户提供及时、优质的服务；也可以通过社区的宽带网络及大屏幕公告牌，向小区住户提供音、视频形式的公告。

3 智能化小区物业管理存在的问题

智能化小区的物业管理必须要符合国情，在智能化大潮中，建筑智能化成了首要的目标，人们似乎陷入了工业技术文明的误区，为智能而智能，忘记了建筑的本身是“以人为本”。房地产开发商在项目建设完成后，是向物业管理公司转交，并不考虑后期维护工作，所以前期考虑不足，给后期运营维护及服务管理造成不便。而且，目前我国物业管理人员技术能力不强，运行智能化系统有一定的困难。因此，建设有中国特色的智能化住宅小区，一方面可以降低建设成本，另一方面也便于物业管理公司管理小区，住户也可以实实在在的得到物有所值的服务。另外，智能化住宅小区暂时对大多数人来讲还是一个新事物，但是，随着时代的发展，它将在人们生活中尤其是在选择住宅时是一个无法回避的话题。

我国智能小区物业管理目前存在诸多问题。我国智能小区物业管理能否持续健康的发展，能否在国际市场克争中争得一席之地，关键在于这些问题能否被妥善地解决。而解决这些问题的关键，在于透彻地分析这些问题找出对我国智能小区物业管理的效果起到关键作用的问题，并以此为突破口有序地解决。目前，在智能建筑建设、运行过程中出现了片面追求技术指标，忽视系统与设施的管理，管理水平低下、管理方法失当而导致建筑物智能化系统功能下降、部分失灵，甚至整体瘫痪的严重问题。因此，坚持智能系统整体适应性的原则，加强智能建筑物业管理，注重实际运行效果，提高投资效益已经引起人们广泛地关注。

3.1 技术和人才问题

物业管理向来属于第三产业中吸收过剩劳动力的行业，除极少数专业人员外，大部分工种均需要一般学历的人员担任。而商业智能化楼宇需要的管理人员既要懂电脑会英语又要懂管理，培训的目的主要是如何使用设备，而不是简单的经验传授。普通的保安、车库管理员也要在电脑前工作，所以“白领化”、“知识化”的趋势日趋明显。智能商业建筑给物业管理所带来的是工作效率的革命。所以说，我国对从事智能建筑物业管理方面的人才培养工作已迫在眉睫，物业管理人员队伍的业务水平有待进一步提高和加强。

3.2 政策与法规问题

智能化小区的发展除了要有发达的计算机网络外，还需要完善的法律体系、税收体系及便利的银行支付体系与之相配套。目前，我国尚无针对网络规范和网络犯罪的法律；我国的税收和征税体系不完善。由于这些社会软件不配套，智能化小区的普及还需要一段时间的磨合。

3.3 市场运作规范的问题

智能化小区建设过程中将涉及到小区布线的产权归属、利益分配等问题，并且会导致市场的不规范运作，甚至出现无序竞争的混乱局面。因此，为小区智能化建设制定一套“游戏规则”是当前刻不容缓的任务，其所制定的政策法规包括小区智能化配置的标准、小区智能化建设和运行的资产筹集与使用方法、小区布线的产权归属问题、信息服务业收费标准，以及各职能部门对小区智能化建设的支持政策等。

4 优化我国智能化小区物业管理的对策

住宅小区的智能化建设是大势所趋，有着广阔的发展前景。智能小区中智能技术所带来的服务理念及模式是在其运营过程中体现出来的，最终是通过物业管理实现的。因而，物业管理的优劣直接影响到智能小区的智能化效果，优化物业管理至关重要。智能化系统不可避免地会产生故障和问题，如何结合智能化系统的技术特点和运行要求，事先预计可能发生的各种内部、外界的问题，把故障消除在萌芽状态，减少运行中断，是智能建筑物业管理优化的主要目标。

4.1 拓宽智能化小区物业管理思路

针对智能化系统精细化、持续性运行要求，优化智能化系统物业管理的思路是化被动为主动、变无序为有序。对智能化系统本身而言，在正常运行中最容易出现的智能建筑问题是末端传感器和执行机构的老化。物业管理的主动性集中体现在如何把这些因老化产生的故障从事后维护转变为事先保养。在一切可能出现或还未出现故障的时候或地方及时给予维护和排除，这就需要有一个完善的维护计划和维护对策。

4.2 规范智能化小区物业管理操作

操作规范是高效率的基本保证，物业管理优化的有效性集中体现在管理的预见性上。对于所有可能出现的、会影响到智能化系统正常运行的内部因素和外界因素都要有足够的应急预案，制定缜密的操作内容和操作程序。

4.3 增强智能小区物业管理的发展性

在一些智能建筑物业管理中，普遍存在着对应急预案缺乏足够的重视，特别是在智能建筑的安全管理方面。由于工作目标和工作内容的改变，人们必然需要对环境条件做出经常性的调整。因此，智能建筑物业管理要具备建成以后按照使用者的要求随时对智能化系统进行调整的能力。智能建筑物业管理的发展性在宏观上表现为智能化系统从整体上需要不断吸收各个相关专业的新技术、新设备，以此加强和扩展其信息处理能力、通信能力和监控能力。物业管理部门应该适应这种技术和应用的发展，具备技术扩展能力。

5 结束语

智能化建筑是一个不断发展完善的高新技术结晶，而智能化建筑的物业管理也应随智能化的发展建立起一套较为完整的管理体系，只有通过智能化小区的管理，才能真正实现物业管理的价值，提升小区物业管理的形象，也能为小区居民提供全方位的信息服务，居民才能感受到住宅与住宅小区的智能化，也才能感受到生活的便利、舒适与安全。通过智能化的发展建立起一套较为完整的管理体系，促进整个物业管理市场的良性运作，使我国的物业管理水准向国际化、特色化的方向发展。

1 陆 斌.略谈智能化住宅［J］.上海房地，2005（8）：45～46

2 陆伟良.智能建筑物业管理［M］.北京：电子工业出版社，2004

3 张立波.物业管理模式创新与智能化社区建设实务全书［M］.北京：中国大地出版社，2003

4 梁 柱.中国物业管理理论探索与实践［M］.北京：中国经济出版社，2003

5彭晓宽.智能化小区物业管理存在的问题及对策探讨［J］.经营管理者，2008（13）