规划验收建筑面积测量的几点体会

杨本廷，黄勇

(重庆市勘测院，重庆 400020)

规划验收建筑面积测量的几点体会

杨本廷∗，黄勇

(重庆市勘测院，重庆 400020)

建设工程竣工规划验收建筑面积的核算，是加强城市规划和管理的重要环节，也是规范建设工程市场的迫切要求。作者根据工作经验，介绍了建筑面积测量与房产面积测量的区别以及加强建筑面积测量质量管理的体会。

规划验收；建筑面积测量；质量管理

1 前 言

近几年全国的房地产得到了迅猛的发展，城市房地产价格的不断增长，越来越受到社会和人民的普遍关注。部分建设项目违反规划许可而擅自扩大建筑平面尺寸、侵占公共用地，从而导致土地出让金和配套费的流失，给国家和人民造成损失。所以加强建设工程竣工规划验收，特别是加强建设工程建筑面积的核算、测算、审查和审批，是加强城市规划管理，保障城市规划实施的重要环节，也是规范建设工程市场、维护人民利益的迫切要求。作者根据自己的工作经验，谈谈开展竣工规划验收建筑面积测量的几点体会。

2 竣工验收建筑面积与房产面积的区别

本文所说的竣工验收建筑面积，是指《建筑工程建筑面积计算规范》中所规定的，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是计算工程量的主要指标，也是建设工程项目最重要的经济技术指标，与房产面积有较大的区别，主要表现在以下四个方面:

(1)成果用途不同

竣工验收建筑面积成果主要用于规划竣工验收，审查建设单位是否按规划许可执行、是否存在违规行为，可作为房产测量时建筑功能性质确定的依据，但不能作为产权登记的依据。房产面积成果主要用于房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、税费征收等方面。

(2)执行的标准规范不同

竣工验收建筑面积测量执行《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353－2005，而房产测量执行《房产测量规范》(GB/T17986—2000)，两个规范的部分计算标准不一致，计算结果也可能不一致。

(3)作业行为的方式不同

竣工验收建筑面积测量是建设工程规划核实工作的重要内容，根据建设单位的委托，对规划红线范围内的所有建筑(包括规划许可和未经规划许可的建筑以及不登记产权的某些建筑)进行实测，并不以建设单位的要求为准，带有强制行为。而房产面积测量则只针对建设单位委托的需要登记产权的某些建筑进行测量，不登记产权的可不测量，具有自愿行为。

(4)计算规则不同

表1

7建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20 m及以上者应计算全面积，高度不足 2.20 m者应计算1/2面积；有永久性顶盖无围护结构的应按其结构水平底板水平面积1/2计算。有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算；独立柱、单排柱的门廊计算1/2面积。8建筑物二层及以上有永久性顶盖的(如室外走廊、屋顶眉板)在下一层投影部分原则上应计算1/2面积。未封闭阳台底面与上盖的高度超过两个自然层(不含两个自然层)时，或未封闭阳台底面与上盖之间的墙面有不属于底面所在产权单元的房屋的窗户时，该阳台不计算建筑面积；其他类型无专门规定，不计算面积。9坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高2.20 m及以上者应计算全面积；层高不足2.20 m的部位计算1/2面积；设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积1/2计算；对于非吊脚架空层、超高层中的避难层，均按其上部建筑最大投影面计算面积。无专门规定，不计算面积10有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。无专门规定。11建筑物外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。无专门规定。

3 建筑面积与容积率面积的区别

建筑容积率指建设项目地上建筑面积计算值与建设用地面积的比值。一般情况下，建筑面积计算值等同于地上建筑面积。但对个别特殊情况，建筑面积和容积率面积计算值有较大区别，如:

(1)对于超高楼层的建筑面积计算值等于建筑面积乘以相应系数，但建筑面积不论层高有多高(等于或大于2.20 m以上)，均按一层计算建筑面积。

(2)住宅区内建筑底层架空部分的净高大于等于3.6 m，能供小区业主全天候享用的绿化、休闲活动空间，要计算建筑面积，但不计算容积率面积。

(3)跃层式住宅起居室(厅)层高在户内通高部分只按一层计算建筑面积和容积率面积，两者相等。

4 《建筑工程建筑面积计算规范》的理解

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353－2005，其计算建筑面积的规定共24条，作者认为需要从以下10个原则去理解:

(1)层高和净高原则:

层高:建筑物层高在2.20 m及以上者应计算全面积，层高在1.20 m～2.20 m者应计算1/2面积；净高:坡屋顶内和场馆看台下，净高超过2.10 m的部位应计算全面积，净高在 1.20 m～2.10 m的部位应计算1/2面积，净高不足1.20 m时不应计算面积。

(2)是否利用原则:当设计不利用，竣工时也未利用的，不计算面积；竣工时在利用的，不管设计是否利用，均应计算面积。

(3)有无围护结构原则:有围护结构在利用的且层高在2.20 m及以上计算全面积，无围护结构一般按1/2计算面积；围合建筑空间四周的墩、柱、栏杆不算围护结构，建筑空间有两面及以上围合应视为有围护结构，围合建筑空间四周的幕墙应为围护结构。

(4)半面积原则:净高在 1.2 m～2.1 m，层高在1.2 m～2.2 m计算1/2面积；有永久性顶盖无围护结构的、阳台、宽度超过2.1 m的雨棚，均计算1/2面积。

(5)有无永久性顶盖:无永久性顶盖不计算面积，有永久性顶盖无围护结构的按投影面积的l/2计算。

(6)阳台原则:不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均计算1/2面积；空中院馆、空中花园、入户花园参照阳台规定计算1/2面积。

(7)雨棚原则:宽度超过2.10 m者，应按投影面积的l/2计算。

(8)架空层原则:不利用深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不计算面积，其他架空层原则上要计算面积。

(9)自然层计算原则:建筑物内的室内楼梯间、电梯(观光电梯)井、提物井、管道井、通风排风竖井、垃圾道、附墙烟囱、地下车道和人行道应按建筑物的自然层计算。

(10)不计算面积原则:设备管道夹层；建筑物底层公用通道；与建筑不相连的装饰性阳台、挑廊；无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯；空调室外机搁板(箱)；飘窗；自动扶梯、自动人行道、屋顶水箱、水塔等设备。

5 加强建筑面积测量管理的主要措施

建筑面积测量是核算建设项目各层的建筑功能、建筑面积，反映了建设项目的建设规模及建设工程是否存在违规及违规的程度，建筑面积直接影响容积率的计算，其测绘成果是规划管理的重要依据，直接关系到国家、建设单位、人民的根本利益。测绘单位必须提供真实、准确、可靠的测绘成果，对其提供的测绘成果的真实性负责，并将承担因质量问题而引起的法律责任。因此，建筑面积测量的质量就显得更加重要，必须从以下方面来加强管理，提高产品质量。

5.1 高素质的工作人员

工作人员素质的高低直接关系到面积测量的质量，所以要求从事建筑面积测量的工作人员应具备高尚的职业道德、优良的工作作风和扎实的技术能力，并能严格遵守国家法律法规，以积极、热情、耐心、周到的态度为建设方服务。自觉抵制建设方的馈赠等不良现象，杜绝“吃”、“拿”、“卡”、“要”行为，从而防止在测量过程中不能完全按规定作业的行为或擅自改变规划相关技术指标的现象发生。应充分发挥专业技术骨干的带头作用，培养互帮互助、共同进步的良好氛围，全面提高建筑面积测量队伍的技术水平。

5.2 先进的测绘手段

先进的测绘手段决定着质量和效益，同时降低劳动强度，提高劳动效率。对比较规则的建筑可采用手持测距仪进行边长测量，对突出悬空部分、弧形、曲线等不规则的建筑宜采用全站仪漫反射测量。外业完成后，采用功能完善的软件进行内业处理，保证绘制的面积实测图美观、面积计算正确、统计报表准确。

5.3 经常性的技术培训与交流

建筑面积测量除满足标准规范的要求外，还涉及规划管理部门的一些政策方面的要求，特别是各地方规划管理部门出台的一些面积测量的解释性文件。为了避免作业人员依靠自己对规范和相应的解释性文件进行理解操作，容易造成建筑面积核算、测算、审核的人员之间的不统一理解以及同一城市不同的测绘单位、同一测绘单位不同的从业人员之间不统一的情况，导致标准不一致，直接影响了测绘产品质量的统一性。这就要求对建筑面积核算、测算、审核人员进行经常的技术交流和培训，使得统一标准、统一认识、统一理解。还应针对随时出现的新情况、新问题快速做出反应，提出统一的解决方案。

5.4 标准化的工作流程

针对建筑面积测量的特点，建立标准化的工作流程，从而规范外业操作和内业处理，用完善的质量检查体系杜绝面积测量可能产生的错误。例如:统一外业草图的规格和必须体现的内容，统一边长测量和影像数据采集的方法，明确现场巡视核对的部位，要求现场填写建筑层数、建筑功能分布情况、设计变更情况、有无特殊建筑、有无封闭情况等，使外业测量成果详细可靠；内业根据对边相等的原则进行配平，并与设计边长比较，分层绘制建筑面积实测图，采取完善的软件进行边长标注、面积计算、面积统计；实行作业人员自检、检查人员检查、验收人员验收的质量三级检查验收制度。

5.5 严格的质量检查体系

建筑面积测量成果实行质量三级检查验收和外业巡视检查制度。检查验收过程中要重点关注以下方面:与设计资料进行比较，检查建筑功能的区分是否合理，建筑楼层是否遗漏，对应边长度是否合理，计算原则是否准确，绘图边长与实测边长是否一致。在检查过程中发现疑问应及时与作业人员沟通求证，当内业不能解决时要责成小组及时到外业核对。外业巡视检查人员负责对建设工程项目进行外业巡查和抽检，特别是隐蔽环节，杜绝作业人员弄虚作假，防止不合格产品的出现。所有成果均应按照质量管理要求进行自检、检查、验收，质量自检、检查、验收、督察过程中发现的质量问题必须及时采取有效措施进行整改，直至合格为止。对违反操作规程以及存在弄虚作假，从而导致测量成果失真，应严格进行经济处罚和行政处分。

5.6 功能强大的面积计算软件

建筑面积测量除在外业进行实地测量外，大部分工作就是绘制面积实测图、长度标注、面积标注、功能标注、面积统计等。大量的工作，使得内业数据繁多，计算量巨大，这就需要功能完善的软件，并且要求软件能快速进行长度标注、面积标注、功能标注、面积统计以及面积图打印、面积报表输出，全部实现自动处理，不需要人工干预，能极大提高工作效率，保证产品质量。

5.7 完善的动态更新机制

建筑面积测量的技术性和政策性很强，但建筑面积领域的法律法规不够完善。随着我国建筑市场的发展，建筑的新结构、新材料、新技术、新的施工方法层出不穷，规范跟不上建筑形态的千变万化，使得许多新问题无法可依，无据可查，这就需要完善的动态更新机制。动态更新机制是测绘单位和规划管理部门适应不断变化的市场和不断更新的建筑花样的有力武器。对出现的新情况，从业人员必须如实上报，绝不能一个人说了算。测绘单位和规划管理部门应及时总结在建筑面积核算或测量工作实践中出现的新情况、新问题，以便及时修改和完善相关规定，为工作人员提供指南。

5.8 测绘风险的防范

建筑面积测量成果一经规划管理部门认可，就具有法律效力，任何一个缺陷都可能带来较大的影响，不仅给测绘单位和测绘人员带来风险，也会给利益相关各方带来不同的风险。这就要求测绘工作人员首先要转变思想观念，树立依法测绘的思想，强化风险意识和法律意识，充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题。其次是提高产品质量，减小风险。最后是自觉防范和控制风险发生，为防止建设单位弄虚作假，在测绘过程中一定要采集影像数据，特别是发现存在有意的违规行为，应在报告中进行相应的描述，以提醒规划人员在进行竣工验收时现场核实，从而减小产品的质量风险。

6 结 语

建设工程竣工验收面积测量是规划监督测量的重要组成部分，也是规划管理的重要职能，其成果是规划管理部门作为工程竣工验收的重要依据，其产品的质量关系到规划管理部门行政的权威性，也关系到建设单位的切身利益，更关系到测绘单位的质量信誉。这就要求我们必须采取过硬的质量管理措施，严格按照建筑面积计算规范和当地规划管理部门的规定作业，为规划管理部门提供真实、准确、可靠的测绘成果。

[1]GB/T50353－2005.建筑工程建筑面积计算规范.

Some Experience on the Building Area Measurement in Check and Acceptance of Planning

Yang BenTing，Huang Yong
(Chongqing Survey Institute，ChongQing 400020，China)

Acceptance of completed construction project planning Building Area check is an important part of urban planning and management，also is an urgent requirement of standardize the construction market.Authors according to their own work experience，introduced the difference in Building Area Measurement and real area measurement and some experience on the Building Area Measurement of Quality Management.

Planning Acceptance；Building Area Measurement；Quality Management

1672－8262(2010)03－108－03

P258

B

2009—07—29

杨本廷(1976－)，男，工程师，主要从事测绘质量管理工作。