听桑德拉太太聊美国房产税

无论居住在美国哪个州，都必须缴纳房产税。一所房屋要缴纳多少房产税，除了与税率有关，最主要的决定因素便是房屋价值了。在美国，房屋价值分成两大部分：一为地价，二为房价，有专门的独立评估部门负责估算房屋价值。

桑德拉太太早年在洛杉矶郊外的帕萨迪纳市买了套房子，现在将房屋出租，每月能有一笔不菲的收入。她对记者回忆说：“独立的评估员来估价时，并不考虑我买这套房子花了多少钱，因为他要估出来的是房屋的市场价值。估价主要依据四种情况：第一，这个地段同类房屋的售价；第二，如果这所房子推倒重建，需要多少费用；第三，如果再次出售这套房子，能卖出个什么价钱；第四，周围的公共绿地、人工景观等，对房屋所起到的增值作用。”桑德拉太太告诉记者，其实美国的联邦政府和州政府是不收房产税的，收房产税的是州下面的郡、市两级政府。税收的用途，相应的也与地方政府和居民房屋方面的支出有关，比如消防、排水、园林等公共设施的维护。值得一提的是，由于美国中小学实行义务教育，对政府来说，教育开支是一笔相当大的支出，所以房产税的绝大部分被地方政府用在了教育上。

美国房产税高不高？桑德拉太太说，她不了解其他郡的情况，至少从洛杉矶郡的情况来看，她觉得并不高，以至于她根本记不清具体的税率。“可能是因为有好莱坞、迪斯尼这些纳税大户，洛杉矶不那么缺钱吧。”桑德拉太太越说越幽默。

桑德拉太太还告诉记者，郡、市两级政府对于房产税的使用必须本着公开、透明的原则，纳税人可以对政府如何使用房产税进行监督，立法机构也会行使监督权。无论是房产税税率的改变，还是房产税用途的变更，一般都要通过郡、市两级政府讨论后决定，同时必须充分尊重居民的意见。她说：“洛杉矶郡前几年遇到财政困难，郡政府决定提高房产税，却遭到居民的强烈反对。后来，郡议会通过法案，规定政府可对新出售的房屋实行新的税率，但像我这样早就买了房子的老房主，则按以前的税率缴纳房产税。”