宏观调控与我国房地产业的可持续发展

2010-03-23刘玉峰

统计学报 2010年1期

刘玉峰

(山西财经大学研究生学院,山西太原030006)

一、引言

房地产业在我国国民经济中占有非常重要的地位和作用,一方面,房地产业是我国的支柱产业,房地产在国民经济中所占比重较大,房地产具有很高的产业关联度,能有效带动相关联的上游与下游产业群的发展,在长时期内持续稳定健康发展的房地产业,对国民经济的带动作用非常重要。另一方面,房地产业自身的粗放发展,又有可能对社会经济带来严重的危害。房地产业粗放型的“重复建设”,不仅耗费了大量的资源,而且加剧了环境的污染;给资源、社会、经济和生态环境带来了极大的压力甚至破坏。因此,在相当长的时期内,保持房地产业持续稳定发展显得尤为重要。

二、可持续发展与房地产业的可持续发展

在当今的各个产业发展过程中,如何实现自身的可持续发展也成为业界讨论的焦点。对于房地产业来说,学者们从不同的视角提出了各自不同的观点。文章认同这样一种观点,房地产业可持续发展包括两个方面的含义。一是指房地产业的发展既要满足当代人对各种房地产品的要求,又要满足子孙后代未来发展的需要。其中包括土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场的完善及人居环境的改善等;二是既要保持产业自身不断增长,又要与社会以及国民经济其他产业协调发展,主要包括社会的公平性;资源开发利用的可持续性;产业发展的协调性等等。

三、我国房地产业发展过程中的不可持续性及存在问题

房地产业作为国民经济重要组成部分,确实为国民经济快速、健康、持续发展做出了重要贡献,但是房地产业在推动经济发展的同时作为一种高耗能的产业,也消耗了大量的资源,体现出一种不可持续性,这种以高能耗为特点的粗放式发展模式对房地产业自身的发展造成了严重的影响。

(一)资源的不可持续

资源的不可持续性问题主要是土地资源的不可持续。根据相关资料统计,我国以占全世界7%的土地,养活了占全世界22%的人口。在仅有的土地资源中,其中尚有大部分是没有办法开发的地域,可供开发的土地资源更加稀缺。而且存在资源的浪费与流失。近些年,尤其是城市房地产的开发实际已经占用了大部分的市郊耕地,土地的可开发空间越来越狭窄。此外,在有限的土地可开发空间中,又存在失控和无序发展的一面,土地闲置浪费严重,导致土地资源的利用效率低下。

(二)生态环境的不可持续

房地产业与国民经济其他行业有巨大的关联作用,房地产发展水平的提高必须与其城市经济、国民经济的发展状况相适应,与居民的收人水平、消费特点相适应,需要有一定的社会条件、资源和生态环境提供保障。近年来,我国一些地方政府对房地产高速增长目标的过分追求,忽视了这些条件,片面追求经济效益,致使建筑密度过高,容积率过高,缺少绿色空间,一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护。结果这种房地产开发中的短期行为,造成了大量资源浪费与环境污染,违背了经济、社会、环境可持续发展的客观规律。

(三)高房价高空置率的不可持续

根据国研网行业数据发布的资料显示,近几年来,全国主要的大中型城市房价基本都超常规上涨,且房屋销售价格指数呈逐年上升之势,大部分城市超过了城镇居民人均可支配收入的增长水平。按照国际通行惯例,空置率在5%-10%之间为合理区;空置率在10%-20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。中国的空置商品房现已接近20%,如此高的空置率再加上居高不下的房地产价格,已经远超过普通居民的承受能力。

(四)房地产企业的不可持续

房地产企业的不可持续主要体现为房地产业发展与金融业关系尚未理顺,房地产开发缺乏稳定的资金来源。长期以来的资金问题一直是制约房地产业发展的关键因素,房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。

四、实现我国房地产业的可持续发展的宏观调控应对策略 (一)科学规划,提高土地资源的利用效率

加大宏观调控力度,科学规划、进行土地用途管制,提高土地资源的利用效率。一是土地用途管制,加大保护耕地力度,制止农用地向非农用地的无序转化。二是科学利用土地资源,实现耕地总量动态平衡。土地资源利用从粗放型转变到集约型,努力提高土地利用率。另外要积极推进土地整理和后备土地资源开发,通过土地整理可以扩大地块和扩大经营规模,提高土地质量,提高土地的使用效率。

(二)重视环境保护,维护生态平衡

首先,在房地产开发选址应尽量少占或不占耕地、生态林地,不影响风景名胜、人文景观,多在荒地、废弃地上进行建设开发。其次,应建立规范的房地产建筑质量保障制度。第三,大力推进房地产建筑节能工作,采取有效的节能技术与管理措施,加大节能材料的使用。第四,在城市规划区内逐步形成一定规模的绿化带、绿化区域,提高绿化质量和城市园林水平。

(三)调整住房的供应结构,规范市场秩序,实现供需平衡

政府首先该做好定位,对应该由政府来建立的中低收人居民住房保障供应体系,应加快步伐尽早建立,以减轻商品房市场的涨价压力;同时,政府还应加强对中、高档商品房市场监管。此外,政府应进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用,严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求,抑制房价过高过快增长,保证房地产市场的长远健康发展。

(四)建立健全房地产金融,优化融资结构

金融业的合理支持是房地产业可持续发展的关键。一是发展房地产金融组织机构,逐步形成一个较完善的房地产金融市场网络,规范房地产金融的运作。二是适度放开金融市场,要将房地产市场培育成一个具有多样化市场活动主体、多层次多适应性的金融商品系列的资金融通场所,以期优化企业融资结构。三是以居民为中心来构造住房金融体系,将融资重点放在住房消费者身上,建立政策性和商业性并存的住房金融体系,为居民发放低息。四是建立房地产抵押、拍卖和信用保险制度,降低银行对开发商和居民贷款的风险,提高抗风险能力。