湛江住宅市场研

○高原

（湛江师范学院商学院 广东湛江 5240

近年来，我国大、中城市的住宅价格问题日渐成为老百姓关注的的热点，也是近来政府极为关注的一项重要问题。作为广东省西南部一个地级城市，湛江市的房价已超出这座城市多数百姓的承受能力，据2009年的前三季度统计报告显示，湛江房价的环比涨幅已经位居全国第二，而经济发展水平和人均收入却远远落后，这样的房价显然是极其不正常的，寻求有效途径来转变这种局面便成为了社会和政府亟待解决的问题。

一、影响湛江住宅市场的因素分析

住宅是指专供人们生活居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。在社会主义市场经营条件下，影响住宅市场的因素比较复杂，大致可以归为三大类：即影响住宅的供给因素、需求因素和政府政策因素。供给是以需求为导向的，有需求的市场才存在供给，而形成住宅需求必须同时具备两个条件：一是消费者的有效需求即购买能力；二是消费者的购买意愿，然而供给的多少又对需求有一定的反作用力。在政府政策制定因素方面，政府政策在住宅市场供需运作中理应起保障作用，但在某些利益集团的操控决策下，发生什么样的扭曲就不一定了。另外影响住宅市场需求的还有地域因素，地域性作用因素与宏观上住宅市场的影响因素类似。本文仅就前两个方面的因素作一些粗浅的分析。

1、供给因素

影响住宅市场供给的因素很多，但最重要的共识便是商家取得商业利润。任何市场中的商家都是以取得利润最大化为前提条件的，因此，供给的第一个因素便是是否可以取得利润。在可取得一定市场利润的前提下，商家会考虑如何配置投入的住宅数量以取得更大的利润，进而结合自身情况采取最优的策略。归纳起来，影响商家供给住房的因素可分为如下七点。

（1）人口因素。城镇非农业人口增长过快，会使住房供给压力增大。

（2）供应商的劳动生产率。在房地产投资的其他情况保持不变的情况下，供应商的劳动生产率是影响住房供给的决定因素。生产部门的劳动生产率高可以节省生产成本、提高效率，使供给增加，反之，会降低供给。

（3）住宅的价格。住宅的价格直接影响住房供给。住宅的价格直接涉及供给方的利润收入，如果市场价格定位低，则供给减少，否则增加。

（4）住宅投资来源。住宅投资是影响住宅市场供给的重要因素，直接决定住宅开发建设的规模和质量。住宅投资除了部分自有资金外，大部分要通过银行筹集。银行及各类机构的投资规模、筹集方式、利率水平等都会给住宅供给带来直接影响。

（5）住宅开发建设能力。住宅开发能力主要指可供开发土地数量以及对土地开发的合理程度。住宅建设能力是指建材供应、劳动效率、建筑技术等情况。此外，对土地这种不可再生资源的合理利用以及住宅开发建设环节上的供应链的合理构建都是影响供给的重要因素。

（6）原有住宅数量以及对未来的预期。一个城市的原有住宅数量的多少决定了这个市场目前的需求量大小。若原有住宅数量多且质量好，则当前时期内的供给会减少，反之则会增加。另外，对未来市场的预期也是决定供给多少的一个重要因素，前景好的市场必然会加大投资者对市场的投入量，投资者预期未来房价是上涨的，那么一定会加大住宅的供给量以寻求更大的利润。

（7）政策因素。政府政策对房地产开发起导向作用。

2、需求因素

需求者对于购房的意愿从长期来看是符合经济学规律的：即价格高，购买意愿降低；价格低，购买意愿增强。但从短期来看，对住房的需求属于刚性需求，弹性较低。我们通常认为住房的需求在一定范围内属于弹性较低的必需品需求，但一旦其价格超过消费者能够承受的范围，又会转变为富有弹性的商品，即我们所讲的奢侈品行列。本文讨论的是在一定幅度范围内的，即耐用必需品范畴之内的住宅市场。据此，本文将需求因素归纳为以下五点。

（1）住宅价格。价格与需求量之间存在着反方向变动的关系，即在其他条件不变的情况下，住宅价格高，需求量小；价格低，需求量大。

（2）居民收入。住宅购买力是影响居民购房需求的主要决定因素。而人均可支配收入的高低，直接决定购买力的大小。居民收入水平与住宅需求基本上呈正向变动关系。即收入增加，住房需求也增加；收入减少，对住房需求也减少。这种影响是符合一般的收入需求关系规律的。

（3）消费者的消费偏好。消费者的消费偏好决定其消费结构。居民消费结构对住宅需求的影响主要表现在居民的收入中住房消费所占比重的变化上。这个比重将直接影响到住房商品化以后的租购能力。一般来说，当恩格尔系数在40%~50%之间时，居民用于住宅消费地开支约占消费开支的15%左右。近几年湛江市城市居民的恩格尔系数均在40%~50%之间，已达到小康水平。

（4）城市人口数量和人口结构因素。在一定的社会生产条件下，一定数量的人口必然要求相应数量的住宅以满足他们多层次的需要，两者之间应保持一定的比例。随着城市人口的增加，对住宅的需求也随之增加。宏观上，住宅需求量最终都与人口的数量、年龄结构、分布以及人口增长率等因素有着相当大的关系。家庭结构也会影响住宅需求的结构，如家庭逐渐小型化、结婚年龄降低或离婚率提高等原因造成家庭户数增加时，必将增加住宅的需求量。但2008年湛江市区总人口增速同比上年降低了0.4个百分点，城市人口的增长速度的减缓势必对住宅需求量有所影响。

（5）住房贷款条件、利率、国家政策等。住房贷款条件包括住房贷款方式、首付款比例、贷款利率、贷款期限等。这些都关系着居民在购买住宅时的支付能力和偿还能力。而利率的高低对需求也构成一定的影响，利率高时，居民更倾向于将钱储存起来；而利率低时，则更倾向于购房这样的投资。另外，国家的住宅政策对住宅需求有着重大而复杂的影响。一般说来，当政府采取比较宽松的住宅政策，即推动居民扩大居住消费、有利于居民得到住宅时，对住宅的需求就会上升；当政府采取紧缩的住宅政策时，即由于土地资源的紧缺等原因，不利于居民得到住宅时，对住宅的需求就会下降。但政府的政策对住宅需求的影响是不能量化的。

3、对影响湛江市住宅需求因素的归纳整理

根据前面对影响住宅市场需求的一般因素及其影响机理的分析，住宅市场需求的影响因素具体可以归纳为10个因素。根据可量化性、统计资料的可获得性和完整性，本文确定了7个因素为湛江市住宅市场需求的一般性影响因素，并统计了2004—2008年各因素的数据，见表1。

4、利用灰色关联理论分析各影响因素对住宅需求的影响力大小

灰色关联度是分析系统中各元素之间关联程度或相似程度的方法，其基本思想是依据关联度对系统排序，从而判断引起该系统发展的主要因素和次要因素。它以系统内各因子间的关联系数和关联度作为依据，通过比较关联度的大小来确定主要因素和次要因素。

运用灰色关联理论计算得到各因素对于销售面积的关联系数，并排序，见表2。

表1 2004—2008年湛江市住宅需求影响因素统计

表2 各影响因素与销售面积的绝对关联度及其排序

从表2的结果来看，影响湛江住房销售面积的因素排序情况依次为：房屋竣工面积＆gt;住宅平均售价＆gt;城镇人口＆gt;人均可支配收入＆gt;城镇人均住房面积＆gt;居民储蓄总额＆gt;GDP。

二、湛江住宅市场形势与对策

1、当前市场形势分析

通过对湛江住宅市场的影响因素的分析，可以发现对湛江住宅销售总量关联程度排列前三位的是房屋竣工面积、住宅平均售价以及城镇人口总数。

从表1中可以看出，近几年湛江的房屋竣工面积逐年减少，这当然不乏每年存在大量的剩余未售出房屋的因素在内。但从长远的供给角度和近几年湛江房屋的需求情况来看，逐年的竣工面积减少确实是使房价逐年上升的一个重要因素。与此同时，供给的不足必然会导致价格上涨，从而令开发商获取更多的暴利，所以我们就会看到越长越猛的平均价格。另外，城市化进程的加快导致每年的城镇人口数目都在增多，这无疑会加大城镇住房的需求量，也就是增加了需求的数量。

再看一下对住宅销售影响力相对较弱的几个影响因素：人均可支配收入、城镇人均住房面积、居民储蓄总额、GDP。城镇人均住房面积、居民储蓄总额对住宅销售影响甚微比较好理解，这是因为人们在购买住房这样的具备长久使用期限的耐用品时，较少考虑到人均住房面积是否达标以及利率的变化大小。这里面比较令人疑惑的是人均可支配收入和GDP。我们分别讨论下这两个因素。

从某种意义上讲，人均可支配收入是决定消费者能否购买的一个首要因素，然而湛江市的售房水平却与人均可支配收入的关联程度非常之一般。这说明了湛江市民的购房行为很大程度上并没有考虑自己是否承受得起，很多人是缩减了其他的生活开支来购房、供房的。这种消费理念是不够理智的，也是具有一定风险的，一旦购买住宅的消费者的其他消费链条出现了问题，那么很可能无法继续偿还所购买的住宅。

再来考察一下GDP的影响。一般而言，GDP都是关系一个地区售房面积多少的一个决定因素，即GDP高售房面积多，GDP低售房面积少。而湛江市的售房面积的多少却与GDP的关联最小，这说明湛江住宅市场与本地经济水平不挂钩，本地经济的发展不能够带动住宅销售的增多。换句话讲，这也鉴证了湛江的住宅市场与本地的经济发展是脱钩的，是不健康的。

所以，湛江市住宅市场短期内所表现出来的火热其实是含有隐患在内的，并不是一个健康的市场状态。

2、湛江住宅市场对策

针对以上分析并结合国家对于房地产的政策，本文提出了以下几点建议，希望能对湛江的住宅市场起到一定的规划作用。

（1）降低门槛，吸引外地开发商进驻湛江。湛江的房地产业兴起不久，市场上并不存在实力雄厚的开发商，湛江目前的住宅开发市场几乎全被本地“土老板”垄断，外人可知的外来开发商，只有广州某水运系统的国企，而且房地产开发并不是它的本业。竞争力不足是导致供给不足的直接原因。因此，若想房地产业能够健康有序的发展，必须引放低外地开发商进驻的门槛，使得更多的具有雄厚实力的房地产开发商进驻湛江。这样不仅能够增加房地产业的竞争力，同时也会完善住宅的建筑质量，最终不仅消费者受益，湛江的经济也会因房地产业的健康有序发展而更上一个台阶。

（2）有关部门应严格把关，禁止一房二证、一房三证现象。目前湛江普遍存在面积在170m2以上房子是一房两证，面积再大的还有一房三证。造成此现象的原因是逃避国家规定的“90 m2以下的房子占开发总房量的70%”的政策，其目的是开发商为节约建筑成本和销售时获取更多利润。这对消费者购买住宅是相当不利的，因为消费者购买一套170m2的住房就要贷款2次，其首付的比例也相对增加了，贷款的利率也相应提高，尤其是针对一房三证的买主，现在家庭一般很难实现三人同时用公积金贷款购房，这无疑令消费者购房时付出了更多的成本。因此，有关部门必须严格把关，使这种逃避国家政策的违法行为坚决杜绝掉，保证消费者的合法权益，使湛江市的房地产业发展进入良性循环，才能利于其长久的发展。

（3）政府应加快加大进度构建经济适用房。湛江目前有3000多户居民符合申购经济适用房的条件。要想保证更多的居民能够有房住，政府必须加大政策性住房的投入。政府的保证到位也会令炒房者望房兴叹，使得房地产市场更加公平化、合理化。

基于以上的分析和论述，本文认为湛江的住宅市场发展前景是向好的。随着社会经济的发展、居民生活水平的提高、两型社会建设、城市规模扩大、城市人口的增多，必然会释放出大量的住房需求，因此合理的规划和有效的维护湛江住宅市场的健康发展是极为重要的。

[1]广东省统计局：广东统计年鉴[Z].2009.

[2]杜栋、庞庆华：现代综合评价方法与案例精选[M].清华大学出版社，2006.