试论房地产项目成本的分步控制

邓鑫 河南四建股份有限公司 475002

试论房地产项目成本的分步控制

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98年初，我国在全国范围内停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此，我国房地产业发展迅速，伴随而来的是持续上涨的房价，这已成为现阶段关系民生建设的一大难题。分析房价上涨的原因并进行控制是控制房价的当务之急，本文从房地产项目成本的构成出发，分别讨论了降低土地成本、建设成本和间接费用的途径和方法，提出了相关建议。

房地产项目；土地成本；建设成本；间接费用

1 引言

据统计，2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。就房价来说，仅2009年12月，新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点。2010年，房价继续保持着强劲的上涨势头，2月份，新建住宅销售价格同比上涨13%，涨幅比1月份扩大1.7个百分点。不断攀升的房价成为社会各界关注的焦点，国家已经采取了一系列措施以保证房地产的平稳发展。房地产企业必须加强建筑成本的控制，保证合理的利润空间，才能提高市场竞争力。

按房地产项目开发的先后顺序分，房地产项目成本可分为项目前、项目中和项目后成本，具体为土地成本、工程建设成本和间接费用。对各种成本分布分析并加以严格地控制，为房地产项目的成本控制提供了一种新思路。

2 土地成本控制

土地是一种稀缺资源，开发房地产时占用的土地是有价格的，从另一种角度看，这就是房地产项目开发的土地成本。土地成本主要包括征地补偿费、拆迁补偿费、土地出让金和基础设施建设费。土地成本约占总成本的40%，该项成本一般较稳定，变化不大，其成本控制的关键在于准确的成本分析。具体的成本控制手段有:

（1）加强项目的招投标成本控制。加强房地产市场的研究和项目可行性研究，积极投入对竞争对手的研究，做到正确客观投标。开标前，应按照程序从评标专家库中选取相应评标专家组建评标委员会，委员会对投标人的资格应进行严格审查。研究投标策略，中标后在签约及履约的过程中争取对土地开发、交地和付款的有利条件，降低土地成本。

（2）加强合同管理。合同管理工作是房地产项目一切经济活动的起始点，它不仅涉及财务、预决算、工程、采购等职能部门，还涉及各部门在合同控制中的工作侧重点。合同应顾及到整个项目的各个阶段，设计合同经济条款时，应增加设计变更及修改的费用额度限制条款。对工程价款的约定除了约定的合同价款外，还应有可能转化为价款责任的条款。在履行合同的过程中，但出现一些与签订合同时估算相差较大时，应及时签订补充合同协议，以弥补合同本身的缺陷。

（3）处理好与政府及其他房地产商的关系。“腐败成本”抬高房价，这是有关调查的结论，也是活生生的事实。房价的不合理已经威胁到国计民生，因此，对“腐败成本”的控制也是降低土地成本的重要举措之一。国家应该加强监管和立法，促使房地产业健康发展；另一方面，房地产商应积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策、税收返还，在规划设计允许的条件下，尽可能争取高容积率，间接降低土地成本。对于其他房地产商挂牌转让的地块，应对地理位置、区位环境以及该公司的财务状况等方面进行详细的调查，减少操作过程中的风险，同时与转让方协商，调整付款期限，降低资金成本。

3 建设成本控制

工程建设成本主要包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑成本、公共配套设施费用等。前期费用是指开发项目前期所发生的各项费用，包括建筑地段的土地平整，达到通水、通电、通车投入的资金，还包括规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘探、测绘等费用支出；建筑成本主要是指建筑材料费、施工费用、人工成本等；公共配套设施费用主要包括在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的投入。工程建设成本的控制主要体现在以下方面:

（1）加强设计阶段的成本控制。尽管设计费用只占总成本的2%～2.5%，但对工程造价的影响可达75%以上，因此，设计质量的好坏将直接影响建设费用的多少、工期的长短和人力、物力、财力的投入。首先，在选择设计单位时，可以采取招投标的方法，组织专家综合评比，选择好的设计单位，降低工程造价；其次，建立健全奖惩考核激励机制，对设计单位推行限额设计，实行设计经济责任制；最后，设计出图前，加强对设计图纸的审核工作，提高设计质量，避免将设计的不足带到施工阶段。

（2）建筑材料、施工费用和人工成本的控制。今年2月份，工业品出厂价同比上涨5.4%，其中原材料、燃料、动力购进价格同比上涨10.3%，因此，降低建筑成本对控制房价有着决定性的作用。首先，建筑材料的采购要遵循“质量好、价格低、距离近”的原则，货比三家，公平竞标。采购人员要熟悉材料的性能、规格、需要的时间、销售点及其价格；根据工程的大小和工程经验估计材料的消耗，定期盘点；对施工人员进行培训，提高其技术水平，提高材料的是使用率，对落地混凝土、砂浆、铁丝等易耗品，要及时清理回收。其次，降低机械及运输成本，避免工程结束后机械大量闲置造成的资金周转不灵，提高机械的使用率；运输工具的选择应根据建筑材料的种类、运输距离的长短选择，尽量节约运输成本。最后，降低人工成本。人工成本是企业在一定时期内生产经营中因使用劳动力所发生的各项直接和间接人工费用的总和，降低人工费用要从提高劳动效率入手，增加对员工的培训力度，提高员工的综合素质，使员工的工作效率提高。

（3）公共配套设施的成本控制。好的公共配套设施能为购房者提供方便的服务，在预算公共设施的费用时，应充分考虑公共设施的投入和收益比，尽量提高房屋的入住率，避免因公共设施不完善带来消费者不满的情况发生，降低投诉和其他管理费用。

4 间接费用的控制

房地产开发的间接费用是指房地产开发企业所属二级管理机构直接组织、管理项目所发生的费用，主要包括相关税费、管理费用、筹资费用等。相关税费主要有营业税及其附加、土地增值税、契税、企业所得税、房产税、印花税等；管理费用包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、水电费等；筹资费用主要是指房地产商贷款产生的利息。依法纳税是每个企业应尽的义务，针对税费的控制，可以积极探寻税收筹划方法。管理费用的控制应通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。具体应采取定岗定员，减少冗员；科学分摊管理费用；注重核心业务，边缘业务可实行外包；明确奖惩制度，提高管理效率。筹资费用也称财务费用，财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，具体来说，贷款时应综合考虑总额、期限和利率；尽量避免资金的占用，提高资金的周转率。

总之，房地产项目的成本控制是一个复杂的系统工程，房地产企业应该从上述三方面抓起，完善细节，向客户提供满意的产品和服务，提高企业的市场竞争力，实现企业的可持续发展。

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10.3969/j.issn.1001-8972.2010.11.066

邓鑫（1979-），男，本科，副高，研究方向为土木工程。