物业税并非平抑房价的首选——专访房地产研究专家章林晓

文｜《小康》记者 张旭

物业税并非平抑房价的首选
——专访房地产研究专家章林晓

文｜《小康》记者 张旭

建立与保障房建设相对应的福利性金融体系，是我国房地产金融业的当务之急

章林晓 高级经济师，侧重房地产及相关领域研究。

《小康》：最近出台的一系列旨在抑制房屋需求的政策已经导致房屋交易量的下降，但这样的政策被普遍认为是治标不治本。请问导致中国房屋价格高企的根本性的金融问题有哪些？最近的各项政策将在何种程度上对解决这些问题有所贡献？

章林晓：从金融角度来看，中国房价高企的根源在于，在现行国际货币体系安排下，我国地方政府主导区域经济的恶性竞争造成对资源、环境和人民健康的过分让度，即形成“血汗贸易顺差”，由此引来的“噬血”海外游资加剧了我国国际收支的失衡，并通过巨额外汇占款渠道对人民币的供应量形成强烈冲击，我国房地产市场最终成了货币泡沫的宣泄口。因此，抑制高房价从根本上来说应消除“血汗贸易顺差”及由此引来的“噬血”海外游资，而其前提则是杜绝因恶性竞争而造成的我国资源、环境和人民健康的过分让度。必须叫停一些地方为了单纯追求GDP增长，相互间展开恶性竞争，最终陷入增产不增收乃至赔本赚吆喝的“悲惨式”增长。

在最近出台的各种政策中，“外资购房限制”可算为“噬血”海外游资购房筑了一道堤坝，其余的各种政策对中国房价高企的根源几乎没有涉及。

《小康》：自2003年至今，中国市场上的流动资金大部分时间都处于过剩状态，而城市土地供应量却相对不足，即存在“钱松地紧”的情况，由此又导致房价居高不下。请问“钱松地紧”的原因是什么？为解决这个问题，政府需要在金融政策方面做出哪些调整？

章林晓：就“钱松”而言，在外向型发展战略指导下，外汇占款日益成为基础货币供应的重要渠道。自2001年起，我国外汇储备进入大幅增长阶段，国家通过外汇占款渠道被动投放基础货币的规模也越来越大。

我国外汇储备从2003年1月的3044.57亿美元，增长到2010年3月的24470.84亿美元，以1：7.2的比例进行粗略计算，央行需投放基础货币约154269.14亿元人民币。如果以货币乘数为5计算，则货币供应量增加了771345.7亿元人民币。虽然央行采用了一些技术手段予以对冲，但效果不佳，中国市场上的流动资金因此长期处于过剩状态。

就“地紧”而言，我国人多地少，人均耕地仅有1.43亩，不及世界平均水平的40%；城市又往往多建于平原地带，所以城市用地的外延扩张势必要占用城市郊区的优质高产耕地。到2003年底，我国耕地面积已降至18.51亿亩，即突破了2010年计划耕地保有量的底线。为坚守耕地红线，进而确保国家粮食安全，工业化和城市建设用地的供给必然受到严格限制，因此可以说“地紧”是不可改变的常态。此外，“零地价”招商引资的工业用地，以及一些奢侈的形象工程、政绩工程用地，还在不断挤占原本有限的建设用地，因而加剧了“地紧”的严重程度。

解决“钱松地紧”问题，一方面，政府必须在外汇政策上做出适当调整，真正认识到我们“不惜血本”招商引资的严重后果；另一方面，“零地价”招商引资的工业用地必须叫停，严格按照规定实行招拍挂，同时，对市场公共基础设施用地，也应试行有偿使用的方式，以此杜绝形象工程、政绩工程对土地的乱占滥用。

《小康》：目前的房地产金融政策在房（建）贷和购贷方面分别存在哪些问题？您认为应如何解决？

章林晓：房（建）贷最忌讳的是“大放大收”，目前房地产金融政策在房（建）贷方面恰恰患了这个“病”。

由于房地产生产周期相对较长，而且资金需求体量巨大，资金供需之间存在一定的时间差。为解决房地产资金供需这个时间差，就需要房地产金融的支持。因此，房地产行业属资金高杠杆率行业。房地产企业又不同于其他一般企业，其他企业往往有许多种产品；而房地产业只有一种产品——房屋。这就决定了在产品利润下降时，房地产企业无法像其他行业一样做出停止生产某一种产品的决定。唯其如此，房地产业的平均利润才会在平时高于其他产业，而当国民经济走向萧条时，往往又率先滑坡。

对于资金高杠杆率，同时又属高风险的房地产行业来说，房（建）贷最忌讳的是“大放大收”。“大放大收”极易导致房地产企业资金链断裂，房地产企业被逼得破产之后，放贷银行自然会血本无归。

房地产购贷金融政策的最大问题，是将自住性、投资性、投机性购房需求全“打飞”了。

“新国十条”关于二套房首付款不得低于50%的规定造成了改善性需求的断层，改善性住房需求必然因此大幅萎缩。由于高杠杆性是投资/机性资金的偏爱，所以第三套及以上住房贷款暂停发放，可说完全打掉或者至少说是打掉了大部分投资/机性需求。由此看来，“新国十条”的出台使得90平方米以上自住性、投资性/投机性购房需求几乎完全抑制，90平方米以下的自住性需求也受到极大冲击，楼市成交量迅速全面下挫，直至进入凝冻状态，便是自然而然的事情了。

总的来说，货币政策归根到底是总量工具，难以胜任结构性调整的重任，所以解决问题最好是依托税收政策。

《小康》：您认为合理、有效的房地产金融政策与保障房建设之间的关系是什么？

章林晓：现在绝大多数国家将居民购房融资分为福利性住宅金融和商业性住宅金融。福利性住宅金融以非赢利为出发点，旨在提供各种帮助，体现政府福利；而商业性住宅金融以赢利为目的，遵循市场竞争原则。而我国现行的房地产金融政策，却将福利性住宅金融和商业性住宅金融这两者混于一处，试图让商业银行承担解决中低收群体住房难题的重任。

折腰 在当前的宏观经济形势下，物业税的开征很可能会成为压垮“房奴”的最后一根稻草。

相对于福利性金融体系，我国商业性金融体系相对较为成熟，而福利性金融体系除住房公积金制度外还是一片空白。当前，建立与保障房建设相对应的福利性金融体系，是我国房地产金融业的当务之急。

《小康》：您对其他有助于平抑房价的措施，如物业税等有何见解？

章林晓：物业税并非平抑房价的首选。世界上开征物业税的国家中，物业税年税率普遍不超过3%。如葡萄牙大约为1.1%～1.3%，加拿大为0.5%，日本为1.4%～2.1%，美国为1%～3%，法国则按0.5%～1.5%的超额累进税率；芬兰一般税率为0.2%～0.8%，长期居住用不动产税率为0.1%～0.4%。

物业税是对居民财产的强制性税收，如果过分加重民众负担，势必造成民众与政府的对立，加大物业税的征收难度和征收成本。我国物业税的年税率，一般也不可能超过3%的上限。对于价格疯变的房地产市场来说，3%的物业税年税率上限难以对投机炒作形成有效威慑。

持有环节房产税的设立和开征，是“重持有，轻交易”的体现，这对提高房地产资源的利用效率无疑有积极意义。但是，试图通过提高房地产资源的利用效率进而达到调节房价的目的，即便能够实现也将是一个长期的过程。而且，在当前经济面临两次探底的复杂的国际国内宏观经济形势下，物业税的开征很可能会成为压垮“房奴”的最后一根稻草。

如果所得税征收施行“三年以内转手的征100%，三年以上六年以内征50%，六年以上免征” 诸如此类的政策，海外游资就不得不对其投机行为进行更慎重的考虑。

立足当前宏观背景的前瞻性分析，可以知道物业税的出台，在今天并非当务之急，而房地产市场差异化所得税的出台，实在是不能再拖延了。