基于“效率与和谐”的土地开发强度——合理增加保障性住房用地容积率指标策略

郭 静

(成都市建筑设计研究院,四川成都 610000)

基于“效率与和谐”的土地开发强度
——合理增加保障性住房用地容积率指标策略

郭 静

(成都市建筑设计研究院,四川成都 610000)

在保证日照、通风和绿化率的前提下,文章提出通过高层高密度、围合布局方式、多形式户外公共空间和户外敞地等策略,合理增加保障性住房用地容积率指标,不仅可以实现土地的集约利用,更有助于人居环境的优化。

保障性住房; 容积率; 土地; 集约利用

在房价持续较快上涨过程中,中低收入家庭住房支付能力相对下降,全国尚有大量中低收入家庭居住在棚户区或老旧住宅区,进城务工人员居住问题日益突出。国家高度关注低收入家庭住房问题,保障性住房的建设成为实现社会和谐稳定目标而大力推进的一项政策性爱民工程。意味着一些无力购买商品房的市民将在政府的帮助下“人人有房住”。

由此可见,保障性住房建设将是城市住宅建设中的用地大户。如何充分利用国家无偿划拨的土地资源,用有限的土地解决更多人口的居住问题对于保障性住房建设至关重要,适当提高保障性住房小区的容积率将是行之有效的措施[1]。在控制建筑密度,保证日照、通风和绿化率的前提下,提出以下基于“效率与和谐”的保障性住房土地集约利用策略。

1 以高层住宅为主建设保障性住房

在土地紧缩、土地价格高涨的情况下,长期无偿提供大量保障性住房建设用地,对地方政府而言无疑是困难的。以高层住宅为主建设保障性住房,可以在确保年度供应量的同时减少对城市土地资源的消耗。

1.1 高层住宅的节地优势

《城市居住区规划设计规范》的规定,以成都为例,居住小区多层人均用地为19～26m2/人,中高层人均用地为15～22m2/人,两者相差 4m2/人,高层比多层住宅可节约建设用地的效果是比较明显的。人多地少的香港和新加坡均采用高层高密度的公共住宅开发模式,香港多数住宅在 20～30层之间,容积率 6.0～10.0,新加坡住宅层数多为 10～13层,容积率1.6～2.3,一般不超过3.8(图1)。

另外,一般高层建筑由于结构上的需要,都拥有不少于建筑物高度十五分之一的地下部分,为车库、设备用房和一些公共服务设施用房放到地下提供了条件。而节省下来的地上部分可以设计为住宅以提高容积率,也可安排永久绿地以改善人们的居住环境,设置活动场地提高居民生活质量。集中的居住模式有利于集约化布置停车场、小学、幼儿园、菜市场等配套公建和城市基础设施,有效地缩短其服务半径,避免重复建设城市基础设施和配套公建带来的土地上的浪费。从土地资源的有限性及发展的角度来看,将住宅和公共配套设施集中紧凑布置,在三维空间上形成集约式的用地模式,对地块容积率的提高具有显著的效果。

图 1 香港高层高密度公屋——秀茂坪邨

1.2 高层住宅的综合造价优势

将高层住宅与多层住宅各方面造价进行分析比较,除了建安成本、日常维护费用方面比较高以外,原则上在土地出让金较高的主城区,多层建筑的单位成本高于小高层,高层塔楼的单位成本相对最低。同时,高层住宅带来了城市居住人口的集中,可以节约市政建设投资以及公共设施的投资。有研究表明,住宅建筑面积密度每提高 100,居住小区每单位建筑面积上的市政设施投资可以降低1.5%～0.7%。因此,从短期和局部来看,多层住宅的造价是相对低的,就长远和宏观而言,尤其是城市规模大、地价总体水平较高的地区,高层住宅的综合造价明显优于多层住宅。

多层住宅比高层住宅热损耗大。经过计算,6层的多层住宅与 20层的高层住宅相比较,根据其体型系数不同,前者比后者高出 10%～20%。也就是说,体量越大,对外负荷在单位面积上分摊的就会越小。高层住宅与多层住宅相比,用电量高 20%(高出部分主要用于电梯用电、消防用电、水暖系统分区用电等方面)[2]。总体来讲,高层住宅由于公共服务设施和配套公建的集约化设置,服务半径合理,可以有效节约能源。

1.3 高层住宅的环境优势

保障性住房对套内面积有严格的限制[4],按照家庭平均人口 3.2人来计算,人均居住面积在 20m2以下,满足了低收入人群的基本居住要求,是比较切合实际的,符合我国现阶段经济发展水平和城市化进程。然而跟普通商品房相比,保障性住房人均居住面积无疑是较小的,通过提供更多环境较好的外部活动空间,可以在一定程度上减少室内面积较小带来的不便。高层住宅建筑覆盖率低,在相同容积率下较多层住宅能够获得更多的绿地和院落等公共活动空间,如老年活动场地、儿童游戏场地等。另外,多层住宅之间的楼栋间距绝对尺度太小,在其上布置儿童游戏场地将对居民带来很大的噪声干扰,高层住宅受到街道干扰的住宅套数比例比多层住宅少很多。

2 适当采用围合布局方式提高容积率

合理的围合方式可节省道路面积和投资,利于提高土地利用率。通过一定技术手段最大限度地避免或减少围合布局中东西向带来的阳光照射过度和通风效果不畅等问题,为居民提供良好居住条件。

2.1 斜向围合式及高、多层连接围合式

从保障社会公平的角度考虑,中低收入者享有平等的“阳光权”,以牺牲住宅间距和日照来提高容积率的作法是不可取的,应确保满足大寒日 2 h的日照标准(建设部强制性条例)。斜向围合式在同样层数、间距等条件下,其院内阳光优于正向围合,对界外阴影区也小;周围建筑日照条件均匀,都能面向东南或西南,可避免正东、西向和北面的阴冷。通过计算说明:不论是多层还是高层建筑,旋转角度均能明显提高日照时数,多层旋转角度在 15～30°之间提高尤其明显,高层旋转角度在 0～15°之间提高很快,在 30°之后日照时数反而下降。由于在一定角度范围内旋转角度能增加有效日照时数,所以在满足相同日照时数的情况下,建筑容积率能明显提高(由于经济适用房的面积控制在 60m2左右决定了建筑进深不可能很大,以进深 12m和 10 m为例。)。另外,围合式开口的位置和方向也很重要,以向阳和居中为好,对院子和院内墙面日照都有利。

高、多层连接围合式,在高层住宅日照间距不变的情况下加入多层,既围合空间又提高容积率。高层部分宜作塔形,其空出的高塔四面临空自身光照好,而因体型狭窄对界内界外的遮挡一晃即过,不致产生严重日影危害。与之相连的板楼最好跌落,靠近围合开口处的楼层最低,这样便于斜向阳光照进院子,并且入口处房屋尺度宜人,减少高楼产生的压抑感[5]。

2.2 提高东西向住宅热工性能

根据太阳照射方向选用恰当的遮阳措施,做好外墙保温隔热处理,提高东西向住宅的热工性能。采取“堵”的方法:成都夏季不算特别炎热,日照时间和太阳辐射也不强烈,通过加强外围护节能处理如增设保温夹层,在粉刷层与结构层之间加设挤塑聚苯板保温就能够产生直接迅速的效果。采用外保温技术的楼体外表接触面越小[6],室内产生“冷桥”的概率越低,在节能方面做出的贡献越大。采取“遮挡”的方法:也就是对住宅采取局部遮阳措施,丰富建筑的空间造型,增大遮阳权重,在建筑物的相应部位或构件,例如窗口、外廊、阳台甚至东西侧墙等需要调节太阳直射辐射,采取局部遮阳措施以避其害。采取“因势利导”的方法:结合太阳能的开发利用综合考虑由于东西向户型接受日照时间长,相同情况下的太阳辐射强度更大,可以结合遮阳板,阳台甚至东西侧墙固化利用太阳能的设施,比如太阳能热水器、太阳能光电板等。

2.3 作好尽端单元的设计

在基本保留南北向采光的行列式布局中,作好住宅的尽端单元设计,如加上少量东西向住宅,或端部单元前后错动,或用点式等手法构成围合,可以有助于在保持原有住宅日照间距情况下增加建筑密度,提高容积率;同时围合出丰富、宜人的外部空间环境。还可以将楼栋间围合的院子进行绿化、铺地和简单的休息游戏设施,成为楼栋的入口空间,从而真正形成了邻居交往与共享活动的中心,而不像过去常见的少人问津的荒地。

在大致相同的用地情况下,尽端单元有侧向采光的便利性,立面造型也更加灵活,在不增加投资的情况下有利于住宅单体和小区整体形象的塑造以及可识别性的提高,具有较大的经济效益和环境效益。因此适当结合南北向住宅布置一些东西向的住宅,当绝大多数或全部住户都能朝南时,容易为居民所接受,实现性较强。朝向造成的差异性可以满足不同经济收入与不同需求的住户,如东西向住宅可开发为对居住条件要求相对较低的,流动性较大的廉租住房,符合国家关于在经济适用房和普通商品住房项目中配套建设廉租住房的政策[7]。

2.4 围合式布局利于形成明确的邻里空间

促进低收入人群之间的交往可以在一定程度上减少社会问题。低收入保障性社区的管理维护费用非常有限,大量居民就业不充分,完全可以通过良好的居住氛围自发进行管理和维护,既降低了管理成本,又增强了居民之间的沟通联系。居民之间的交往可以提高居民的认同感,有利于自发形成归属感。而当对社区产生强烈归属感之后,居民便会自觉地维护社区整体利益,形成积极向上的住区氛围。从规划布局的角度,当居住建筑有较为明确的组团概念时,一个小的组团内部的居民在很短时间内便可以彼此熟悉,形成较好邻里关系。围合式布局利于形成以组团为单位的邻里空间,每个组团可通过步行组织和公共空间、公共设施增加居民彼此交流的可能。围合形成的较完整庭园还使得绿化更加贴近住户,优化了人居环境。

3 利用架空底层和裙房建筑屋顶平台作为活动场地

我国的住宅小区规划标准或者城市规划管理指标中有较为严格的建筑密度和绿化率、绿地率指标控制。向空间发展绿地使珍贵的城市土地得到充分、立体的多层复用,增大人均户外敞地,突破平面利用的极限容积率。

3.1 架空楼栋全部或局部底层

将必要的楼栋全部或局部架空底层,如果采用高层的开发模式,将一层(底层)架空对建筑面积的损失是很小的,却带来很多使用上的优点:

(1)底层存在干扰大,缺乏安全感、潮湿、通风及采光差等问题,架空底层可以减少干扰,增加住宅的私密性。架空底层有利于楼栋住户的空气流通,改善住区内整体小气候环境。

(2)将必要的楼栋全部或局部架空底层,从视线上延伸被楼栋阻断而封闭的宅间空间,扩大了住区内的视野空间,有利于住区视觉景观的组织。

(3)把与地面连接的建筑底层采用开放式的设计布局并用作公共活动,在户外环境质量方面实际上起到的是与地面公共敞地相近的作用,它对户外环境的改善和外部空间的塑造起着同样重要的作用。

(4)利用架空部分可满足居民交往的需要,居民利用此空间可作为休闲、交往活动的遮阳蔽雨场所,也可根据小区具体情况设置其他辅助空间,如娱乐、健身、停放车辆、各类生活小超市等(图2)。

图2 香港公屋利用架空层设置休憩娱乐设施

3.2 利用裙房的屋顶平台

将高层住宅楼与楼之间的底层群房扩大并连成一个屋顶平台,然后在平台上实行环境美化,建设休憩、运动设施。平台下面通常有四 ～五层可供商场、餐厅、康乐、场馆、停车场之用的商业服务中心。由于平台空间抵消了商业服务中心所占的面积,因而使整个住宅区的建筑密度相应降低。

建筑物和其他构筑物的底层或屋面的开放式和公共化的使用,是保障性住房小区发展多用途、多形式的户外公共空间和户外敞地的途径,同时也是提高城市土地利用率、增大开发强度并保证户外环境质量的有效方法。在香港公屋、新加坡组屋等社会保障性住房中,屋顶平台作为活动场地的例子屡见不鲜,甚至已经成为惯例。即使是高档私人物业,也经常在地面层满铺,作为商业、服务,以屋顶平台作为居民的活动场地,不但可以种植高大乔木,也可以铺设活动场地。多种形式的户外空间和户外敞地为保障性住房居民提供一个直接而方便的休息沟通场所,丰富了城市和住宅的空间景观,符合中低收入居民心理、行为和生活方式,有利于营造一种安全、和谐、文明的社区生活环境(图 3)。

图3 香港公屋利用屋顶平台作为户外活动场所

4 结束语

土地作为一种稀缺不可再生的基础性资源,其合理、高效的利用对城市乃至国家的可持续发展具有重要的现实意义。我国城市化进程的加速、城市人口的剧增,使得本来就稀缺的城市建设用地更加紧张。高密度集约式的土地利用,可以提高土地利用的经济效益,也可防止对土地资源过渡的开发。保障性住房的建设应该采取有效策略,充分利用城市土地以达到对土地资源的最优配置,解决更多人的居住问题,促进社会和谐发展。为了节约土地,推动经济、人口、资源、环境的协调发展,适度有序地在保障性住房建设中加大开发强度,提高容积率势在必行。

[1] 刘晓钟,丁倩.对 90m2住宅设计的政策及市场[J].城市建筑, 2007(1):11-17

[2] 周俭.住宅区户外环境指标的研究[J].城市规划汇刊,1999 (2):55-56

[3] GB50180-93(2002年版)城市居住区规划设计规范[S]

[4] 国发(2007)24号 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见[S]

[5] 张守仪,田东海.围合式住宅小团及其日照环境[J].照明, 2002,21(2):1-3

[6] 曾志荣,平如琦.住宅东西向的设计探讨[J].江西建材,2007 (1):32-33

[7] (令第 126号)20071201廉租住方保障办法[S]

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2010-02-25