关于房地产经济泡沫问题的思考

　　摘要　由于房地产投资所引起的房地产价格脱离基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的房地产经济泡沫现象，对经济发展构成巨大威胁。因此，有必要深入研究房地产经济泡沫问题。本文通过分析房地产经济泡沫的含义，针对房地产经济泡沫产生原因提出防范措施。
　　关键词　房地产；经济；泡沫；监测；预警
　　中图分类号　F293　文献标识码　A　文章编号　1005-6432(2009)27-0005-01
　　
　　房地产经济泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买主——随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的内在价值，由此导致房地产泡沫的形成。
　　
　　1　房地产经济泡沫产生的原因
　　
　　(1)银行信贷过度扩张。银行信贷在房地产业的过度扩张，是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。如果银行持有大量的房地产，那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，改善银行的资本充足率、资产质量和赢利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，进一步提高房地产的价格。这一过程循环往复进一步导致房地产泡沫的膨胀。
　　(2)消费者的预期。消费者对某种消费品价格的预期能在一定程度上影响消费者的需求。消费者的预期受经济环境变化的影响。在经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中，没有产生不符合实际经济情况的预期，则市场价格就会由经济环境变化导致的不均衡状态逐渐调整到均衡价格上来；但当经济环境发生较大的变化时，尤其是在这种环境变化本身还存在许多想象的空间时，就会导致市场产生不符合实际情况的预期。而一旦预期高估了环境变化对价格的影响，就可能引发泡沫现象。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。
　　(3)调控措施不协调。房地产调控措施不协调。加剧了房地产泡沫的产生。一是严格控制土地的政策，使房地产用地价格大幅上涨，抬高了建房的成本，增强了地价上涨带动房价上涨的预期。二是由于目前我国房地产开发企业资金实力小，控制信贷的措施直接制约了房地产企业的活动。而对需求增长缺乏有效的调控措施，使投资增长幅度大于需求回落幅度，加剧了供求矛盾，推动了房价上涨。
　　
　　2　房地产经济泡沫的防范
　　
　　(1)加强房地产价格监测调控，预防限制房地产投机和炒作。建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制。
　　(2)建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。
　　(3)建立健全房地产市场信息系统和预警预报机制。各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点。科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。并通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参