浅谈房地产项目施工阶段工程建设成本控制

2009-12-28陈业创

现代企业文化·理论版 2009年19期

陈业创

摘要:建筑工业本身就是开发商修建大量的建筑来赚取利润。在相对较少的情况下,住宅由个人委托,如前面讨论过的,他不受开发商方程的支配。然而,大部分的房屋建筑是投机性质的,在这种情况下开发商方程就是工程能否耐久的关键,因此建筑成本的控制是必不可少的。

关键词:房地产项目;建筑成本控制;建筑工业

中图分类号:TV723文献标识码:A

文章编号:1674-1145(2009)29-0129-02

任何一个建筑合同的利润都和施工顺序有直接的关系。大部分房地产开发中,合同通常都包含整个开发过程,包括几个独立的住宅。这类项目会产生很多暗示,即在整个工程完成之前必须完成单个单元或达到合同的阶段。普遍的是在某个时期看到住宅区处于建筑过程的不同阶段。当然,在其他部分还处于建筑的早期阶段时,让购买者入住已完成的部分是很正常的。这样做的原因和开发商有关,同时也是获取项目收入和控制费用的需要。

一、建筑成本

建筑工程总费用由材料成本、劳力费用和用于建筑本身的设备等若干要素组成,架设工地方面、提供保险等都是需要费用的。这些通常就是初步项目,一般以百分比的形式包括在总预算内,在项目预算中有估算过的项目和特别标记的项目。考虑建筑合同和投标并不是本书的目的,因此,我们不会详细考虑定价的根据。然而,理解项目的总费用及其包含的各个要素的性质是很重要的。这在引入开发商时,多少考虑了一些,尽管这些要素并没有被详细地列出。因为每一个建筑工程都是独立的,所以不可能制定出一个确定的开支表。表1列出了从工程启动开始包括在总建筑费用之内的典型开支项目,但这些不应该当作权威。

二、费用图

大多数建筑工程都包括几栋住宅。然而,为了了解工程总额,我们必须首先考虑和单个住宅有关的费用情况。

建筑过程以及涉及住宅建筑的典型操作顺序的细节。每个操作过程的费用由三部分组成:材料、设备和劳力。材料是指原材料以及使建造更方便制造的部件。“设备”这个词用于指机械工具和车辆,例如辅助施工的起重装置和垃圾倾倒车。劳力是指参加到建筑中的熟练和不熟练的技工形式的人力资源。每一个针对建筑的某个要素的费用都可以直接计算出。

通过使用建筑顺序中每项活动的成本,我们能够建立一个能图解在任意一个给定点项目费用的费用图。当用累积的费用表达时,也就是所有要素的总费用等于某个给定点,就可以生成一个“懒S”型的曲线(如图1所示)。

典型的“懒S”曲线可以作为多数建筑工程的图示,并用于预估流动资金和控制进程。大多数情况下工程的前三分之一时期占费用的四分之一,后期三分之一占用费用的四分之一,剩余部分由中间的三分之一平均分配。注意费用从工程启动的时候开始加速增加,而在结束时减缓增加速度,形成了独特的S型曲线。

三、建设阶段成本控制

房地产项目开发各阶段的成本控制包括土地成本费用控制、房地产开发决策阶段成本控制、房地产项目设计阶段成本控制、招投标阶段的成本控制和建设施工、竣工阶段的成本控制,本文仅就建设施工阶段成本控制提出分析。

工程施工阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段,也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段,需要集中投入大量的资金和各种资源。这一阶段影响项目工程成本的可能性为10%~15%,虽然节约投资的可能性已经较小,但浪费的可能性却很大,极易造成投资的超支。在施工阶段全过程中采用先进的施工组织新技术和科学的施工方案,严格管理增加工程量的变更签证发生,尽量缩短施工周期,降低工料消耗。因此,施工阶段的成本控制工作,在工程建设成本管理中仍然占有重要的地位。

(一)施工组织设计的审查

施工组织设计除了是承包方进行施工作业的纲领性文件外,还是发包方明确和控制质量、工期、成本目标的主要依据,也是承发包双方正确处理索赔、工程变更的重要依据。

1.项目开工前施工组织设计需要得到建设单位的审核认可;施工单位应当按照经过审核批准的施工组织设计施工,如需对其内容做较大的变更应在变更前获得建设单位的同意。

2.审核施工方案时,要选择优秀的施工方案,减少由于不合理的方案或不必要的措施所带来的额外费用支出。

3.施工进度计划既要保证施工任务按时完成,又要减少赶工等费用的增加。

4.合理安排施工顺序,在不影响总工期的情况下,利用对非关键线路工序的调整,进行资源优化,达到降低工程成本,合理安排资金使用。

5.施工机械的审核,施工机械不同承包商工程报价也会不同,工程索赔费用也不相同,所以合理选择施工机械可以减少工程费用。

(二)严格工程款的支付管理

1.当工程进度没有达到合同规定的付款要求时,不能提前支付工程款,尽管提前支付对缓解承包商的资金压力有好处,但这样就会造成开发商投资控制的失控。

2.当工程进度达到合同规定的付款要求时,工程师也要根据工程计量的结果,扣除不合格的工作量。

3.当工程进度达到合同规定的付款要求,工程师也出具了付款依据时,开发商不能拒绝或拖延付款,否则,将会对承包商的积极性产生负面影响,而且承包商有权向开发商请求延期付款索赔。

(三)工程变更的控制

建设工程具有成本高、工期长、技术复杂等特点。一方面可能是由于勘察设计工作粗糙,以至在施工中才发现许多事先未考虑的因素,不得不改变设计,从而引起工程数量发生变化;另一方面也可能是由于许多事先无法估计到的因素变化,带来了设计修改、原材料更换、工期延误等。无论是什么原因引起的设计变更,都将带来投资变动的后果。

1.尽可能降低设计变更的数量;

2.密切与设计单位合作,挖掘能降低成本科学合理的设计变更;

3.严格控制变更程序,控制不合理的变更;

4.对工程变更进行技术经济分析,选择技术先进,造价合理的变更实施;

5.合理确定工程变更价款。

(四)工程索赔的控制

1.认真研究合同,索赔必须以合同为依据;

2.注意资料的积累,积累一切可能涉及索赔论证的资料;

3.及时合理地处理索赔事件;

4.加强索赔的前瞻性,有效避免过多索赔事件的发生;

5.熟悉相关法规的规定,运用法规综合处理索赔事件;

6.加强反索赔。