从拍卖市场淘房子

金 玲

进入拍卖市场的房子,其起拍价往往比中介挂牌价要低两成左右,而实际成交价相对市场价来说也要低一些。所以,到拍卖市场买房不失为一种较为实惠的购房方式。

2009年年初,张梅被公司外派到上海工作。在寻找落脚地的时候,她在市区发现了一套法院准备拍卖的二手房。当时相同地段的房价已经在每平方米16000元左右,而那套房子的起拍价才12000多元。经过竞拍,张梅以每平方米13500元买了那套76平方米的住房。然后,张梅当起了房东,不仅省掉了一月3000多元的房租,还出租了一间空房,每月能收到1500元的房租。这才一年不到,张梅再次因为工作调动离开了上海,这时房价已经涨到了18000元/平方米。张梅又把房子卖掉,扣掉税费,净赚了30多万元。

但从拍卖市场淘房与通过二手房中介买房不同,盲目乱拍也可能给自己带来很大风险。熟悉拍卖市场的张梅总结了拍卖市场淘房的注意事项,供有意淘低价房的朋友参考。

第一,拍卖房产对资金要求比较高。拍卖市场没有按揭一说,所有交易都是一次性付款,所以竞拍者的资金准备必须充足。在参加房屋竞拍的时候,拍卖公司会要求竞拍者缴纳数万元不等的保证金。如果不能按时付款,往往会被要求缴纳高额滞纳金,严重的时候,保证金也会被没收。

中标后,拍卖公司一般要求中标者在10日内付清全部款项,而如果去银行办理二手房贷款,最快也需要1个月左右。所以,没有足够的资金和保险的筹资渠道,最好不要涉足拍卖市场。

第二,拍房前必须对物业情况有充分了解。按照张梅的观察,流入拍卖市场的房产多半是因官司被法院查封的,所以对房子的了解就显得尤其重要。

看房时,张梅会重点关注拍卖房的质量状况,是否存在损坏、渗漏等;对于已经装修过的房子,需要了解是否有人居住,居住者与产权登记人之间的关系,居住者何时搬离,以及房内的动产与拍卖之间的关系等等;同时,对于拍卖房的证件是否齐全、是否存在费用拖欠等情况,以后的物业管理费、水电费等,张梅都会仔细查看和询问,以便在合同上注明,避免纠纷。

第三,了解同类物业的价格。虽然拍卖房的起拍价比市场行情低,但是有时候竞标的人多,脑袋一热,往往喊出比市场价位还高的价格,这样一来,岂不是得不偿失?在拍房前,张梅会去房产中介公司了解拍卖物业同一地段同一小区的二手房价格,然后,她把自己的心理价位定在同类物业价格的90%左右,超过这个价格,必须终止竞拍。

上个月,张梅就放弃了位于北京海淀区的一套拍卖房。那是一套有6年房龄的房子,张梅经过调查,同地区同品质房子的市场售价大概在18000元/平方米左右,当对手喊到16500元/平方米时,张梅果断地放弃了这套房子。这套房子的成交价最后与市场价持平,想必中标者冷静后自己也在懊悔吧。

第四,不可或缺的产权调查。被拍卖的物业是否有完备的法律手续是关系到拍卖成交后能否顺利过户的关键因素。根据《拍卖法》的规定,拍卖公司对委托人在拍卖前不能保证拍卖标的真伪或品质的,不承担瑕疵担保责任,也不对所拍卖物品的真实性负责。换句话说,一旦房屋出现法律纠纷,拍卖公司在法律上没有任何责任。所以,光从拍卖公司了解房产信息是远远不够的。

张梅亲眼看过一个老资格的淘房客折戟沉沙:他拍到的房产属于被多家法院查封的,所以他交了钱也无法办理过户手续。张梅提醒大家:但凡产权可能出现问题的房子,价格再低也不拍。只有产权清晰,房屋具有完全产权和房地产转让条件的房子,才可以付诸行动。

第五,在拍卖会上保持清醒的头脑。买拍卖房最难过的关就是在拍卖场上,看着自己花费时间精力调查的房产有可能被别人拍走,不冷静的拍客往往会喊出高出心理价位的数字,一旦拍卖师的榔头落下,拍客就必须承担自己一时冲动带来的恶果。根据《拍卖法》规定,如果拍下标的物而拒不支付款项的,拍卖公司有权没收保证金,而且如果标的物第二次拍卖的价格低于头次拍卖,两次拍卖的差价也要由拍客承担。