关于黑龙江省应加快房地产金融产品化的分析

梁伟娥 徐 辉 曲艳梅

要在未来实现稳定、高速的发展,商业地产必须进入金融产品化时代。改变传统的“售房”观念,以制造“金融产品”的方式进行商业地产开发及运营,创造更高商业价值是国内商业地产开发的正确途径。其宗旨是在项目开发的理念及开发方式上,以一种完整而专业的方式,体现项目的最大真实价值,以创造在项目的开发及运营各阶段进行资本运作的基础。商业地产开发“金融产品化”是国内商业地产发展的长远趋势,也是中国商业地产正常、良性发展的重要出路。

一、黑龙江省商业地产操作模式的局限性

商业地产由于其自身的高专业化特点,开发的目标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面,而黑龙江省目前开发操作模式多有局限性。很多商业项目的开发沿用了住宅开发的模式,思路上存在偏差。目前,省内大城市盲目的投资潮正在退去,住宅开发模式也已不再适用于商业地产。

二、黑龙江省房地产市场和房地产金融状况(资料来自《2008年黑龙江金融运行报告》)

1.房地产开发投资增速下降。全省房地产开发投资同比增长18.5%,增速同比降低0.5个百分点。房地产开发企业到位资金增速比开发投资增速低2.3个百分点,是近年来少有的现象。全部投资中,住宅投资和商业用房同比增加,办公楼投资同比下降幅度较大。

2.房屋施工面积增势减缓。全省土地购置面积同比增长20.8%;房地产开发施工面积同比增长9.8%,其中本年新开工面积同比增长23.2%。住宅和其他用房施工面积同比分别增长11.1%和45.5%。

3.房屋销售增速持续走低。受房价上涨较快及国内外房地产形势的影响,全省商品房销售面积增速呈不断回落的走势,全年销售商品房同比下降12.3%;商品房空置面积率同比增长4%。

4.房价涨幅逐月下降。全省商品房平均销售价同比上涨13.3%,涨幅逐月回落。其中住宅销售价格同比上涨11.2%。房价上涨的主要原因是建筑成本上涨,全省各地楼盘几乎未出现降价打折现象。省会哈尔滨市房屋销售同比价格指数涨幅回落较大,12月房地产销售价格同比指数102.8,连续10个月涨幅递减,较最高的2月份回落了7.1%。二手房价格同比指数涨幅回落小于新建房。

5.房地产信贷走低。年末,全省各金融机构本外币房地产贷款余额同比下降7.6%。其中:房地产开发贷款降幅达到33%,原因是房地产企业受国内外大气候影响,投资更加谨慎。

三、黑龙江省应加快房地产金融产品化

房地产金融产品化即房地产证券化是房地产融资手段的创新,是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的,是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具,是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。

所谓房地产金融产品化,就是将房地产投资直接转变成有价证券形式,即直接将房地产投资转化为证券投资。房地产金融产品化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配,是以房地产这种有形资产做担保,将房地产股本投资权益予以证券化,其表现形式为股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等。

房地产金融产品化的实现有助于构建良好的房地产产权运行机制。当前,房地产市场积聚了大量的社会资金,流动性差,容易带来较大的风险。实行房地产金融产品化,可利用证券的流通性,将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系,大大增强资产的流动性,从而增加抗风险的能力。而且,房地产金融产品化使得资产的持有者分散,如果允许保险公司、投资基金、住房公积金参与到房地产金融市场体系中,将有利于整个房地产风险的分散,这对市场的长期发展无疑是有利的。

1.房地产金融产品化有利于提高银行资产的流动性,释放金融风险。由于个人住房抵押贷款期限比较长,而商业银行资金来源以短期为主,因而产生了由于“短存长贷”引发的流动性问题。虽然目前商业银行个人住房抵押贷款占全部贷款的比例不到4%,资金也比较宽松,流动性没问题。但是,由于业务发展的不平衡,个人住房抵押贷款发展最快的建行,其余额占全部贷款金额的比重已超过9%,参照发达的市场经济国家,我们的住房抵押贷款业务还有很大的增长空间,银行资产的流动性风险逐渐显现出来。房地产金融产品化有利于释放由此产生的金融风险。

2.有利于健全我省的资本市场,扩大投资渠道。房地产金融产品化作为重要的金融创新工具,给资本市场带来的重大变化是融资方式的创新,将大大丰富我国金融投资工具,有利于增加我国资本市场融资工具的可选择性,房地产金融产品化可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款或透支,同时其较低的融资成本有利于提高我省资本市场的运作效率。

3.实施房地产金融产品化的宏观环境日趋成熟。自从1930年美国政府二级抵押贷款市场开拓以来,各市场经济国家均推出了多样化且富有弹性的房地产证券化产品。发达国家成熟的经验对我国房地产证券化的推行有着重要的借鉴意义。我国成功将土地产权和房地产产权改革为房地产权益的分割提供了条件,为推广房地产金融产品化做了积极的准备。 同时,国家针对房地产金融领域的违规操作现象,自2001年以来连续出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策,繁荣的房地产市场和规范发展的金融市场为房地产金融产品化提供了经济基础。

4.我省房地产市场存在巨大资金缺口。1998年住房制度市场化改革以后,城镇居民长期被抑制的住房需求逐步释放,投资性的需求在增长。但从房地产市场供给上看,现在我省大多数开发企业不具备雄厚的开发资本、银行贷款、信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等融资方式均有一定局限性,只有推行房地产金融产品化,在金融市场上直接向社会大众融资,才能较好地解决房地产开发资金短缺的矛盾,推行房地产金融产品化成为一种必然。

5.我省应加快走向规范的资本和证券市场。目前我国房地产金融产品化的具体改革迟迟推不出来,关键是制度问题,不是品种和技术问题。房地产金融产品化一旦实施,意味着国有银行数十万亿的信贷资产随时有流通起来的可能,发达的证券化二级市场将大大拓宽国内房地产开发和经营的融资渠道。黑龙江省应及早做好各种前期准备以期加快走向规范的资本和证券市场。

基金项目:黑龙江省教育厅2007年高职高专院校科学技术研究项目(1152054)

(编辑/刘佳)