保增长 国13条松动房产政策

高 静

“国13条”中再一次提出鼓励普通商品住房消费。需要强调的是，文件首次正面鼓励“改善型住房需求”，并在税收、利率等方面给予此类消费明确政策支持。

国务院办公厅21日发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，《意见》提出了支持房地产企业积极应对市场变化等方面的意见共13条，被业内称为“国13条”。这一新政旨在进一步贯彻和落实党中央、国务院关于扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，充分发挥房地产市场在扩大内需中的积极作用。

《意见》主要要点如下：

加大保障性住房建设力度

争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。

多渠道筹集建设资金。

开展住房公积金用于住房建设的试点。

进一步鼓励普通商品住房消费

加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。

对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

支持房地产开发企业积极应对市场变化

引导房地产开发企业积极应对市场变化。

支持房地产开发企业合理的融资需求。

取消城市房地产税。

强化地方人民政府稳定房地产市场的职责

落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。

因地制宜解决其他住房困难群体的住房问题。

加强房地产市场监测

继续加强房地产市场监测分析。

加强监督检查。

积极营造良好的舆论氛围

坚持正确的舆论导向。要以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。对各种散布虚假消息、扰乱市场秩序的行为要严肃查处。同时，要加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作。

鼓励改善型住房消费

10日中央经济工作会议提出，“要增加保障性住房供给，减轻居民合理购房负担，发挥房地产在扩大内需中的作用”。17日，国务院常务会议确定三条措施，加快保障性住房建设，鼓励住房消费，保持合理房地产开发投资规模。“国13条”中再一次提出鼓励普通商品住房消费。需要强调的是，文件首次正面鼓励“改善型住房需求”，并在税收、利率等方面给予此类消费明确政策支持。改善型住房需求的购买力至少要占到市场需求的30％以上，这些政策的支持无疑将促使商品房成交量进一步放大。当前市场最缺乏的是信心，国家政策利好的陆续出台，将促使市场交易量逐渐活跃，有助于增强市场信心，逐渐走出观望。

赋予救市权力

新政提出：“要落实地方人民政府稳定房地产市场的职责，因地制宜解决其他住房困难群体的住房问题”。这一政策的提出说明中央政府对之前各地方政府的救市政策是持肯定意见的，而且含有鼓励的态度。地方政府及时做好年前的房地产项目工程款结算、农民工工资发放等工作的监督检查，有利于减少房地产纠纷事件的发生，从而有利于维持房地产市场乃至社会的稳定。另一方面，房地产业相关收入(土地出让及相关税费)是地方财政收入的重要组成部分，房地产投资对拉动地方经济增长亦具有重要意义，预计2009年地方政府在稳定楼市方面将发挥更大的作用，这样就可能给开发商带来在土地、信贷等方面的利好和各种优惠措施。

《意见》明确提出，支持房地产开发企业主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。这里所说的合理价格实际上是一种合理预期，是指与消费者的购买能力相适应的价格，是建立在对利润的合理评估和预期的基础上的，其形成源于供给和需求两方面的合理匹配：一方面开发企业要对自己的房屋有一个合理的评估，对利润有合理预期，在利润和销售速度之间取得平衡；另一方面，购房者也应该对房屋价值有合理的认识与评价，对房价的走势有合理预判。在当前观望低迷的市场背景下，开发商盲目地大幅度降价，不一定能对拯救成交量起到立竿见影的效果，相反会加剧市场的观望程度。对此，开发商一定要把握好合理的价格预期。

取消房产税减免转让营业税

新政提出：鼓励企业重组，取消城市房地产税。这条政策较具有针对性：一方面可以支持鼓励开发“90／70”政策房，缓和限价房政策执行难的问题，另一方面还有助于解决开发商资金压力过大、易产生烂尾房的问题。国务院政策规定取消城市房地产税，可以看出政府要逐步放宽外资投资国内房地产的政策迹象。这对于外资来说是利好，因为相较于欧美市场，中国的房地产市场仍颇具投资潜力。吸引外资进入中国房地产市场，也有助于解决本地企业的开发资金瓶颈，对稳定房地产市场较为有利。意见还提出，对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。这种税收政策调整和以前相比，调整了住房转让环节营业税的征免期，同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以有效降低住房转让交易成本，促进二手房市场发展，鼓励普通住房消费。税收优惠政策的市场显现效果有一定的滞后期，未来不排除更多税收优惠新政的推出。

拯救市场信心

意见提出：“积极营造良好的舆论氛围，坚持正确的舆论导向。要以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心”。这项政策看似务虚，实际上具有一定的针对性，它是针对舆论界(包括媒体、新闻界、证券分析师、财经评论人士等)提出的导向性要求。如果舆论界一味地“唱衰”，将不利于房地产市场信心的恢复。