我国房地产产业地位的理论分析

皮文华 邱力生

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

内容摘要:我国房地产业一直是人们密切关注的领域,一则是其具有与人类社会经济活动密不可分的特性;二是其增长速度惊人,房价上涨过快,引发许多问题;三是人们对于房地产产业地位的观点存在分歧。房地产业的地位如何认识,这既是个理论问题又是重要的现实问题,本文对此进行了探讨。

关键词:房地产业 支柱产业 金融安全 产业政策

近年来,国内有一种观点认为房地产业已经不是我国国民经济和地方经济的支柱行业,这实际上是把产业结构内不同产业的作用与房地产业发展的实际偏差混为一谈。房地产业的地位如何认识,这既是个理论问题又是重要的现实问题,需要进行深入探讨。

房地产业作为国民经济重要支柱产业的特征

一般来说,支柱产业具有四个特征:一是高产业比重。它必须是在一定时期的国民经济中占有比较重要的地位,具有增长能力强、增长率高、贡献率大的特征;二是高产业关联度。支柱产业必须具有较强的产业关联度,能通过产业之间的联系产生巨大的带动力,直接和间接地带动其他产业部门的发展;三是高市场需求。支柱产业的主要产品必须具有广阔的市场前景和旺盛的社会需求,并能在相当长的时期内保持持续增长稳定发展的势头;四是高科技含量。目前我国房地产行业无疑具有以上特征,所以在现阶段房地产行业是支柱性产业。当然,支柱性产业也具有阶段性,在未来相当一段时间内,房地产业作为我国国民经济支柱产业的地位不会动摇。

房地产业作为国民经济的支柱产业,是与我国国情相适应的。我国是人口大国,但城市人口比重较低,自改革开放以来,城市化率虽然提高很快,但总体水平跟发达国家相比较,仍然有相当一段距离,随着我国城市化率的提高和城市人口的增加,房地产需求十分旺盛。一方面居民自主的刚性自住需求和改善性住房需求有着非常大的市场空间,另一方面城市改造和建设也给房地产市场创造了相当数量的被动需求。

房地产业既是支柱产业又是国民经济的先导性产业,这体现在要发展经济,必须超前发展房地产业。由于房地产商品的形成需要耗用较长的时间,一般一个项目的建设周期平均需要4年多时间,所以相对于对房地产商品提出需求的其他行业而言,房地产的开发和建设一般需要超前。另外,房地产的投资开发还会引发对其它许多行业的需求,对相关产业产生程度不同的带动作用。

房地产产业是国民经济的重要支柱产业,这个结论是肯定的,不能因为其发展中存在的问题就否认它的支柱性质,也不能否定其经济规律的性质,要客观地评价。

房地产业在扩内需、保增长中的作用

近几年,我国宏观经济的快速增长导致了流动性过剩现象的产生,在一定程度上加速了房价的过快增长,对我国房地产业的长远发展产生负面影响。然而,美国的次贷危机使得全球的金融海啸愈演愈烈,各国的实体经济受到严重打击,我国国内经济出现下滑。为了遏制实体经济的下滑趋势,中央政府推出了进一步扩大内需,促进经济增长的措施。由于房地产业具有产业关联度高、融资量大、产业链长、带动力强的特点,在扩大内需,促进经济增长中的作用非常明显。因为作为需求市场,房地产业需要国民经济中许多部门和行业提供生产资料并配合其发展,房地产业可以拉动钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展,房地产行业直接或间接影响了60余个行业。据估算,房地产开发投资对经济增长的贡献中,由房地产开发投资拉动的其他产业投资,居民消费和建筑装饰品,耐用消费品的消费支出对经济增长的贡献大于其本身对经济增长的贡献。其中,直接贡献约占40%,间接贡献约60%。房地产开发投资对经济增长的总贡献率达到了20%。所以,通过房地产行业的稳定发展来带动相关行业需求的增长无疑是扩大内需的重要方面。所以说,房地产业可以拉动的内需是最直接、最有效的市场。

房地产业在国家金融安全中的重要性

中国证监会(CSRC)于1999年4月以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》为主要依据,将产业分为三级,13个门类,86个大类和307个种类,CSRC把房地产业作为一个单独的门类排在第15位。房地产行业的资金密集性特征决定了其与金融行业密不可分。从产业性质来说,把房地产归类于金融产业更加准确,这在摩根斯坦利和标准普尔共同推出的全球产业分类标准(Global Industry Classification Standard,GICS)以及伦敦金融时报推出的全球分类系统(Global Classification Standard,GCS)中得到了充分印证,作为投资型的产业分类体系,GICS和GCS的分类标准既考虑了产品类型,同时也结合了消费者的市场需求,更着重考虑到产品和产业投资价值的同一性,即从生产者立场向消费者立场转移,因此,GICS和GCS 均将房地产业归类于金融行业。

我国房地产市场的发展历程表明,房地产业和金融业相互支持、相互依存、共同发展,而且房地产市场的起伏波折与金融及相关政策变动密切相关。一方面,房地产业的发展离不开金融业的大力支持;另一方面,房地产业又是金融业借贷资本的最大出路。对银行贷款过分依赖的现状是我国房地产业在短期内无法改变的,房地产业贷款同时也是金融业的优质信贷资产。因此可以说,我国房地产行业的问题一定程度上也是房地产金融的问题,房地产业产生的风险传导到金融业会给我国金融安全带来不良的后果。所以,我国要解决金融安全问题,不应轻视房地产业的重要性。

房地产业相关产业政策及配套改革的实施

为了房地产业的稳定健康发展并使之符合科学发展观的要求,房地产业的相关产业政策及配套改革应该有条不紊的进行。

(一)改革房地产开发企业准入门槛制度

在考虑地区差异的前提下,对房地产开发企业准入门槛制度进行大幅度改革。我国房地产开发企业的准入门槛制度于2000年才得以建立和完善,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产经营管理条例》,建设部颁布了《房地产开发企业资质管理规定》,根据该规定,房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级:一级开发企业注册资本不低于5000万元,二、三、四级资质开发企业注册资本分别不低于2000万元、800万元和100万元。准入门槛制度对规范我国房地产企业经营行为,促进我国房地产业健康发展发挥了建设性作用。然而,过低的准入门槛使得房地产产业市场秩序混乱,以至于产生谁都能进入房地产行业,谁都能搞房地产的假象。

房地产业是专业性很强的产业,投入大,周期长,政策性强,对于技术、经验、管理、资金都有很高的要求,大量的外行和小企业进入房地产必然隐藏巨大风险:一是市场风险,在房地产业日趋规范后,市场必然会优胜劣汰,大批有失专业水准的开发商面临淘汰出局;二是社会风险,低水平的开发不仅不能为城市居民提供高品位的商品,还会造成社会资源的极大浪费。因此,我国房地产行业要根据区域特征提高房地产业准入门槛,不能搞一刀切。

(二)改革现行房地产业金融政策

我国房地产开发企业的自有资本金制度是地方政府根据《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)的规定以及《国务院关于调整部分行业固定投资项目资本金比例》(国发(2004)13号)的通知精神而制定的,房地产开发企业的自有资本金不低于项目总投资额的35%。内源性资金不足和外源性资金来源渠道单一是房地产业的通病,为了克服这一通病给房地产业带来的不利影响,有必要采取双管齐下的办法来改变这一局面。一方面,大幅提高自有资本金的比例来解决内源性资金不足的问题。这对自有资金不高、过分依赖银行贷款的房地产项目抑制作用会更强,而这一类项目一般都包含着许多风险。这样做首先可以减缓房地产业的增长速度。房地产业增长速度太快往往带动其他产业过热,使能耗、物耗过高的企业能够维持下去,这不利于产业调整。其次,能够抑制中小资本大量进入房地产业,使现有资金实力较强的企业更能有效地发挥规模经济的作用。再者,能够有效防止银行产生不良资产。因为中小房地产企业主要是靠银行贷款,遇到金融危机或者其他经济问题时,其还款能力差容易导致银行不良债权的出现。另一方面,加快推进房地产金融创新步伐,拓宽房地产企业融资渠道,解决外源性资金来源渠道单一给房地产业造成的资金瓶颈。.

(三)完善与《物权法》相配套的拆迁管理制度

近年来城市建设中的拆迁安置问题呈逐年上升趋势,各地的“钉子户”事件层出不穷。房地产业要得到健康发展必须完善现行的拆迁管理制度,使之既能满足城市建设快速发展的需要,又能相应化解因拆迁而引发的社会矛盾。因此,建立与《物权法》相配套的拆迁管理制度显得异常迫切。

第一,以人为本的思想要在拆迁过程中得到具体的体现,政府强制拆迁的权力必须在维护公民财产权,保证被拆迁人得到合理赔偿的前提下合理使用;第二,区别对待公益目的与商业目的的拆迁,强制拆迁只能用于公益目的的市政建设,对商业目的的拆迁应做出严格限制;第三,对房价的评估要公正、公平,严格监管估价机构及人员的职业行为;第四,对房屋拆迁中腐败行为要及时按中央纪委关于推进党风廉政建设和反腐败斗争“六项措施”严厉查处,坚决制止司法部门纵容和帮助滥用强制拆迁的行为。

(四)从三元供应体制过渡到二元供应体制

按照现行的住房保障制度设计,低收入家庭可以住廉租房和购买经济适用房,中低或者中等收入家庭可以购买限价商品房,高收入家庭可以购买商品房,确立了我国住房制度的三元供应结构,即廉租房、经济适用房和商品房。然而,上述三个层次既无严格的审核标准,又无明确的退出机制,不可避免地出现寻租行为。廉租房作为低收入家庭的住房保障措施无可厚非,经济适用房作为低收入家庭的保障措施必须辅之以完善的退出机制。只有这样才能保障社会公平。住房商品化是不可避免的历史潮流,房地产业只有坚持市场化才能合理配置资源,从廉租房、经济适用房、商品房的三元供应体制过渡到廉租房、商品房的二元供应体制,推进我国房地产业的健康发展。

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