天鸿宝业的背影

何　欣

摘要:本文通过对天鸿宝业房地产有限公司近三年的利润结构进行分析,指出房地产企业当前存在的弊端,揭示了房地产企业未来的发展方向。

关键词:房地产企业 利润 启示

北京天鸿宝业房地产股份有限公司成立于1993年,主要从事房地产的开发与经营,包括商品房、经济适用房、普通办公楼、商业设施以及土地的开发与销售。2001年1月15日,公司在上海证券交易所上网定价发行,2001年3月12日在上海证券交易所挂牌上市。2004年荣获中国房地产上市公司运营质量 10 强第一,连续三年荣列全国房地产业领先企业称号。

一、2006年的天鸿宝业

1. 盈利能力较低:2006年天鸿宝业主营业务收入仅4000多万,比去年同期下降89%;净利润仅691万,同比下降73%。天鸿宝业当年主要开发项目建设期集中在未来2至3年的时间内,由于处于施工或前期规划阶段,当年未取得销售收入,使得公司报告期经营收入与往年相比大幅减少。

2. 利用“投资收益”粉饰利润表:2006年底,天鸿宝业通过关联交易将国奥投资有限公司10%的股权转让给公司第一大股东天鸿集团,转让价款为19,433万元,实现股权转让收益5,415万元(扣除评估费用18万元)。天鸿宝业的全年亏损正是依靠转让股权得以扭转,如果扣除这部分非经常性损益后,天鸿宝业的净利润将比去年同期下降215%。

3. 获取现金能力较低: 2006年公司开发投资规模迅猛增长,开复工面积达105万平方米,公司开发的各项目均处于前期规划或建设阶段,造成了公司在报告期内现金流出巨大。由于融资渠道单一,资金压力日益明显。从2006年年4月起截至10月底,天鸿宝业已经向多家银行申请了逾13亿元的贷款,但前三季度业绩仍是亏损。

二、2007年的天鸿宝业

2007年9月5日天鸿宝业与北京首都开发控股(集团)有限公司签署收购报告,天鸿宝业以每股10.8元的价格向首开定向发行5.5亿股股票,收购首开主营业务资产。首开作为对价的注入资产包括下属从事土地一级开发业务、房地产开发业务和持有型物业经营的有关12家公司的股权。定向发行以后,首开控制67.92%的股份成为天鸿宝业第一大股东。

1. 盈利能力有所提升:当年其实现营业收入72.55亿元,净利润3.17亿元,较未注入新资产前均有大幅度增长。通过收购,天鸿宝业与首开集团及其下属子公司之间的同业竞争现象得以基本消除,关联交易大幅度减少。

2. 项目储备增加:项目储备过少,正是天鸿宝业之前经营出现亏损的主要原因。首开注入天鸿宝业的土地储备面积近300万平米,包括注入公司中正在开发的项目,以及2006年首开集团在北京获取的45万平米的朝阳东坝地块和46万平米的广渠路36号地块。天鸿宝业还通过公开市场、协议合作等形式获取多个新增8个项目储备,新增土地储备456万平米。

三、2008年的天鸿宝业背影

2008年4月29日“北京天鸿宝业房地产股份有限公司”正式变更为“北京首都开发股份有限公司”,公司证券简称将由“天鸿宝业”变更为"首开股份”。至此,天鸿宝业从人们的视野中彻底消失。

为何定向收购仍无法改变天鸿宝业的命运?

1. 新资产负债率过高:2006年天鸿宝业资产负债率过高,2007年首开所注入的资产负债率也非常高。据初步估算,收购的首开下属12家公司股份2006年末总资产达194.7亿元,总负债达165亿元(其中银行负债98.3亿元),资产负债率为84.7%。

2. 新资产盈利能力偏低:2007年,天鸿宝业共实现房地产销售毛利率约为27.24%。同期,万科、招商地产、金地集团和保利地产四家公司的房地产销售业务毛利率平均约42%,较天鸿宝业高出近15个百分点。

在天鸿宝业新收购的项目之中,仅有三个项目的毛利率超过或接近42.4%,剩余项目毛利率约在23%至33%之间。整体上看,此次首开集团注入天鸿宝业的新资产,普遍存在毛利率偏低的问题。

3. 抗风险能力较低: 2007年天鸿宝业实现销售净利率约为4.37%,同期万科、招商地产、金地集团和保利地产的销售净利率平均约为15.31%,比天鸿宝业高出近11个百分点。而截至2007年末,天鸿宝业的资产负债率高达约83%,这进一步减弱了公司抵抗风险的能力。

由于2008年中国股市的低靡不振,全球金融危机的强大冲击,房地产市场价格一路走低,天鸿宝业已岌岌可危,不可避免地走向更名改制的道路。

四、天鸿的启示

望着天鸿宝业渐行渐远的背影,中国的房地产业将何去何从?谁将重蹈天鸿宝业的复辙?

1. 从“每股经营性现金”看房地产企业:经营性现金流为负值的房地产企业,表明资金紧张,或者是土地储备过多,与之对应的房屋销售的速度较慢。2007年万科、招商地产、金地集团、保利均为负值,均创5年以来的最低值,其他企业的销售状况更是艰难。

2. 从“存货周转率”看房地产企业:存贷周转率偏低表明房屋销售的速度慢,资产质量不高。2007年四大上市地产开发商存货周转率也创历年来的最低值。

3. 从土地储备看房地产企业资金状况:

2007年各大房地产企业引以为豪的“土地储备”,在2008年已成为这些公司最大的包袱。

4. 从房地产企业主营业务比例看业务发展:

5. 从天鸿宝业主营业收入与非主营业务收入的绝对数中可以看到,其主营业务收入并不理想。房地产企业主营业务的增减是检验企业发展的一项重要指标,预示企业未来的走向。

6. 房地产企业重组必将来临。2008年投资者和机构大多看空地产板块,地产股腰斩暴跌。上市难、融资难、拿地难,更多的上市公司会亏损,从而贱卖股权、出让土地,或者被更大的地产公司并购,以及和外资亲密接触来寻求解套。

在股价缩水和楼市看空的情况下,许多上市地产公司正通过变卖资产来寻求解套。中国房地产企业重组的时代已经到来。