公证与物权法的衔接

龚慧敏

2007年3月,第十届全国人民代表大会第五次会议审议通过了《中华人民共和国物权法》,该法对人民现实生活中的涉及的重要事项都做了明文的规定,可以说该法对于中国法制建设,无疑有着深远的影响和划时代的意义。当然,《物权法》对于今后公证的理论与实践工作,也同样会产生深刻而长远的影响。可是,公证业务却未能进入《物权法》领域,这对于公证业务来说,无疑是一大遗憾。在本文中,笔者仅对与物权变动有关的公证所起到的作用,作一些粗略分析。

一、公证的作用与物权登记

不动产物权的所有权的变动,是以物权登记为标志的。然而,就传统民法理论而言,物权并不需要登记,而是以物的所有权和物的占有而产生的,随着社会的发展,登记的重要性日益凸显,从理论层面而言,物权的登记功能主要体现在三个方面:一是通过物权的登记起到公示作用,进而,来达到对于物权设立和变动的公信力作用;二是将物权的登记内容,推定为物权的真实状况,即将物权登记作为物权真实的唯一法定状态来源来认定;三是公示之后,产权人可以对抗恶意的第三人,从而保全产权人对物权的完整性。

就目前的《物权法》中的登记制度而言,是以登记作为生效要件主义的基础上,又给予了一些保留。这种保留反映在法条层面,就是出现登记机关不清和多种登记形式并存的局面的产生。因此,作为物权的设立和流转的基础和初始状态,就有可能产生混淆和错误的发生。换言之,因为登记制度的不完备,在物权流转的开始就可能已经产生错误。这时,再要求登记机构本身作出形式审查和实质审查的二者兼顾,则会大大增加难度。这时,如果可以提前介入公证机构的调查核实的服务职能,则可以增加登记制度的公开、诚信价值。

公证机构的服务职能很多,其中比较重要的一项职能,即查明事实。这里的查明事实,包括两个部分,一方面是对当事人的意思表示真实性的核实,另一方面是对提供证明材料的真实性的核实,而《物权法》的规定中,没有涉及对于当事人的意思表示真实性的核实部分,这无疑加大了当事人的交易风险。但是,从另一个方面而言,当事人为了减少交易风险和其中的不安定因素,也势必会主动来到公证机关进行对当事人的意思表示真实性的核实,以减少交易风险和不安定因素。因此,在不动产的交易中,不仅要我们应该加强对公证行业的宣传力度,提高公证行业的社会认知度。更重要的,是建议在不动产交易中,采取登记加核实的模式进行。即在不动产的强制性登记程序之前,加入公证机构的核实程序,以帮助登记机关核实相关内容,以达到明确交易当事人的意思表示和所提供的证明材料双重的真实性。当然,作为公证机构的核实程序,仍要采取自愿和就近办理的原则,在办理登记程序中,可以采取提醒和建议的方式,告知交易者的交易风险,进而建议交易者去公证机构进行相关的咨询事项。

二、公证的作用与物权的流转

就物权的流转而言,其核心问题在于交易成本和交易安全的关系问题。有学者将中国和法国的不动产物权交易进行比较后发现,目前中国的房地产交易纠纷率居高不下,其原因不能简单地归结为购房人自身的粗心,也不能归责为购买认为节省中介费用而省去求助法律专业人士的行为。由于目前的《物权法》并未要求交易当事人进行强制性的公证,这固然有立法者从人民群众的利益出发,想要帮助当事人相对降低交易成本,减少交易支出的想法,但是,由于物权流转的特殊性和动态性,若脱离公证而单独的进行,不仅不能使交易成本降低,反而有提高和加大的可能。虽然登记机关对不动产登记可以进行实质审查,但对所有权转移前的不动产交易过程,登记机关并不能很好的监督。比如在交易过程中意思表示的合法性方面,民事活动当事人多偏重于追求交易成功,很容易忽视交易的合法性,一旦就交易合法性和效力发生争议,当事人又不得不花费大量时间和精力处理争议,交易成本随之提高,使得降低交易成本的目的反而没有达到,得不偿失。

因此,强调公证在物权流转中的特殊地位和重要作用,主要有以下利处:

1.基于物权流转的动态性,需要公证介入以利于交易安全。物权流转过程中,交易双方最最关心的就是交易的安全性。公证机关作为证明机关,可以加强交易双方对物权流转整个过程的监督。

2.基于公证机构的特殊服务职能,需要公证介入物权流转,以加强管理。公证制度是一项国际通行的预防性法律制度,对预防纠纷、化解矛盾、构建社会主义和谐社会有着非常重要的意义。

3.基于物权流转的诚信交易,需要公证介入,以加强物权交易的诚信性。公证机关物权流转程序中的监督作用,可以让交易双方增强对整个程序的诚信度,从而确保交易的切实可信,从而减少纠纷的产生。

《物权法》作为一部具有划时代意义的法律,必将给社会生活的方方面面带来深刻的影响,公证行业当然也不例外。

作为公证机构,应当在切实理解《物权法》的理论内涵的同时,开发多种公证渠道,保证在完善司法体制机制、加强社会和谐的司法保障中,发挥公证的积极作用。为了维护物权流转的安全与效率,为了维护物权流转过程中交易的诚信,为了维护基于物权的流转而带来的社会的和谐发展,都应当将公证制度和《物权法》、物权流转制度联系起来,结合起来,完善起来。从而通过公证的手,来保一方的平安。

(编辑/李舶)