浅议加强房地产市场调控 保证国民经济稳定发展

董翔云

摘要：在全球金融危机日益加深的情势下，我国要保持经济的稳定发展，房地产市场的调控将起到十分重要的作用。

关键词：房地产业；制约因素；调控

去年全球金融危机蔓延后，各国经济形势严峻，我国经济也在下调，政府出台了一系列扩大内需，保增长的宏观经济政策，由于房地产业是国民经济的支柱产业，发展房地产业成为保证经济稳定的重要因素。

一、充分认识房地产业在促进经济发展，抵御金融危机中发挥的作用

1房地产投资有效地促进国民经济的增长

据统计，房地产业如果增加10个百分点，可带动国民生产总值增长1个百分点，房地产业已真正成为国民经济一个重要的支柱产业。

2房地产业带动了相关行业的发展

房地产业发展需要国民经济中许多部门如钢铁、水泥、商业、家用电器业等行业配合发展，因此带动作用明显。据分析，每投入100元的建房资金，大概可以创造相关产业170－200元的需求；每吸纳100个人就业，可以带动相关行业200个人就业。

3房地产业的发展改善了居民居住条件，提高居民住房消费水平

随着人们收入水平的提高以及房地产业的发展，居民的居住条件有了很大改善，并可促进生活消费的多方面。

4房地产业对社会财富的贡献

房地产业是国民财富的主要构成部分，是构成整个社会财富的重要内容。房地产业一般会先于国民经济发展而发展，并带动关联产业群的快速发展。因此，房地产业的发展会拉动国民经济的增长。

二、当前制约房地产业发展的因素

1房地产税费政策不尽完善

房地产开发流通环节税费多，房地产开发、销售过程就有契税、营业税、所得税等，从某种程度上制约了房地产的供给。

2社会保障性住房建设仍存在一些问题

作为应对国际金融危机采取的政策之一，2008年中央财政对保障性住房建设投资1000亿元，但同时出现了一些问题：

(1)资金落实不到位。由于受金融危机和宏观经济政策调整的影响，虽然西部地区也发行地方债以筹集资金，但建设保障性住房的资金落实仍比较困难。

(2)建设总量不足。虽然近年来，国家已加大社会保障性住房的建设，但相对于商品房建设总量，社会保障性住房供应严重不足。各地在经济适用房的建设、供给，廉租房的配租标准等方面存在许多问题。

(3)管理问题。目前，我国在住房保障方面的法制建设和管理都比较滞后，如最低住房标准缺乏规定，廉租住房的资金管理问题等，都无明确规定。

3房价水平相对偏高

虽然金融危机开始后，房屋价格有一定回落，但房价水平超出居民承受能力的状况还未改变。有两方面因素：一是由于商品房的成本因土地价格上升而提高，结构性矛盾仍未解决；二是由于农民工、大学生就业困难，部分职工面临减薪等，住房消费能力不强，房价水平仍偏高。

4金融监管体系不健全

金融机构经营不规范、管理不严格，金融机构之间缺乏合作，特别是信息共享程度很低，同时缺乏与市场经济相符合的经营机制、监管机制等，导致金融机构在房地产业业务方面易遭遇风险。

三、建议采取的调控措施

1以税收政策调控房地产市场

通过税收杠杆促进普通住房的建设和消费。国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，如营业税、个人所得税征税年限缩短，印花税、契税的减免等；清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。现在一是要进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策，二是继续加大清理不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。

2进一步规范社会保障性住房建设

政府宏观调控的重点应放在保障性住房的规模、结构、价格的管理和规范上，增大保障性住房建设，从而增加房地产投资总量。在当前房地产企业投资意愿不高的情况下，可以成为房地产业持续发展的有效动力，同时缓解住房矛盾和社会矛盾。

3强化土地资源管理

政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，鼓励普通住房和保障性住房建设。

4加强金融监管

首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止泡沫经济；第三，要加强投资机构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向实质经济部门。