房贷利率变化将严重影响楼市

据报道，目前上海多家商业银行内部开始流传一则消息，即在基准利率基础上下浮30%的优惠房贷利率可能要从2010年1月起叫停，这个政策最早有望在今年11月公布。不管消息真实性如何，从市场对此消息的反应来看，房贷利率变化对楼市影响十分巨大。

尽管早些时候有人在忽悠，说什么最近国内的房价上涨过快，就在于有居民的“刚性需求”，在于居民手中的钱太多。最近,市场对个人住房按揭贷款政策变化的担心，使这种谬论不攻自破。因为，如果百姓的钱真的太多，那么他们进入房地产与个人住房按揭贷款的政策根本就没有关系。他们有钱，不用贷款，也不必关注银行的信贷政策变化。

事实却是，目前中国的房地产市场根本就不存在所谓的“刚性需求”，也不存在居民的钱太多，而是这些人过度地使用具有公共性质的国家银行体系，通过银行体系的高杠杆在炒作国内住房。一个最简单的例子，国内不少地方的商用住房与住宅的价格倒挂，何也？就在于两者的信贷政策不同、银行杠杆率不同罢了。商用住房的银行杠杆率不高，要想炒起来不容易。

那么，个人住房按揭利率政策的调整对房市会有什么影响？笔者在今年上半年就指出，去年的美国金融危机救了中国的房地产市场。金融危机之后，中国政府出台了比美国更为强劲的救市政策，而这些救市政策是对房地产市场全面的优惠政策，从而中国的个人住房按揭贷款优惠利率比美国还要低。仅这一种优惠就足以把国内房价继续推高。

目前美国的联邦基准利率为0.25%，其个人住房按揭贷款利率为5.3%，而且对借款人采取利率差异化，即不同信用者其贷款利率不同。但是，在中国，基准利率（比如一年期存款利率为2.25%，一年期贷款利率为5.3%）比美国要高，而个人住房按揭贷款优惠利率为4.158%，借款人利率还完全一样。由此可以看出，中国的基准利率比美国要高，但其个人按揭贷款利率比美国低。这就是通过政府信贷管制政策的一种财富转移机制，通过这种机制，社会的财富由一方转移到另一方。

这种财富转移，谁受益最大？很明显，是贷款购买住房的个人、房地产开发商与地方政府。优惠贷款利率自然降低了个人购买住房的成本，更重要的是让住房炒作者便利地进入房地产市场并获得这种优惠收益。房地产开发商及地方政府当然受益最大。由于优惠利率让购买住房者涌入市场，不仅可以让房地产商的利润得以实现，也可以让其为不断推高房价创造条件。当房价被推高，土地财政也就增加了。

但是，利差缩小肯定会让商业银行收益水平降低。2009年国内商业银行的信贷天量增长，但是，今年商业银行利润水平还不如2008年信贷紧缩的年份。国内银行收益水平降低，只不过是通过政府对信贷资金的价格管制让其收益转移到房地产开发商及住房炒作者手上了。

可见，如果明年国内个人住房按揭贷款的优惠利率出现调整，这种信贷管制下的利益转移机制就会发生变化，那么它对国内房地产市场会产生以下影响：一是如果个人住房按揭贷款利率回复到85折的水平，那么个人住房按揭贷款就得上升到4.5135%，利率增加0.3555。如果2009年底个人按揭贷款为4万亿元，其增加贷款成本为142亿元。二是个人按揭贷款利率的上升不仅增加了其贷款成本，更重要的是会改变投资者对房地产的预期。因为这不仅意味着过度优惠的政府房地产政策在改变，也意味着强势的救市政策在调整，意味着随着整个经济增长上行，货币政策会进一步调整、利率会进一步上升。这必然会让有房的投资者想尽早把手中的住房脱手，让还没进入的投资者在场外观望。三是利率上升，对银行是一个利好。利差扩大更有利于提高其经营业绩，还可借助《个人贷款管理条例》出台，让整个按揭贷款利率差异化，提高个人住房按揭贷款的市场准入，降低潜在风险，那种投机炒作者涌入市场的情况会改变。正是在这种情况下，整个房地产的需求关系将发生较大变化。

笔者一直在强调，个人住房按揭贷款政策是国内房地产市场得以繁荣的核心。2008年9月以来的住房按揭贷款已经到了放任自由的态势，它是导致今年房价快速飙升的根源。如果这种政策不调整，一定会把房地产的泡沫吹大。在世界历史上，任何房地产市场泡沫总会破灭，而房地产泡沫破灭的最终结果是银行危机及金融危机爆发。

为了避免房地产泡沫吹大，过度宽松的个人住房按揭贷款不可持续，调整也是必然的。因此，尽管个人住房按揭贷款利率调整消息还是传闻，但这种传闻会落实到信贷政策中，也将对国内楼市造成巨大影响。最近香港房地产市场出现的情况就是对此最好的说明。▲(作者是中国社会科学院金融研究所研究员。)

易宪容