楼市十年论战：谁忽悠了谁

王　玺

专家驾车沿北京的二环、三环、四环转悠一圈，发现到处是工地，到处灯火通明，就此认为房地产已经出现了严重的泡沫。

自1998年房改以来，随着房地产市场的云起云涌，楼市趋势分析由于关系到广大民众的切身利益，而成为一时之“显学”。

10年来，围绕房价问题，评点与口水齐飞，预测共流言也。

梳理有关中国楼市发展的各种焦点言论，可以发现，房改十年来，如同浮躁的房地产业本身，决策者、学者、媒体和民众，都曾陷入浮躁的认识误区。看涨派和看跌派

“2002年将是房地产行业的严冬，2月份甚至可能出现崩盘。”2001年12月25日，在央视访谈中，著名学者魏杰放言：“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”

2003年初，发改委研究员王小广推出了“泡沫论”。在由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的我国第一份跟踪式报告《中国行业景气报告》中预警：中国房地产泡沫已经出现，2003年房价将小幅回落，而2004年降幅将更大。

“非典”疫情让在全国持续半年之久的“泡沫论”争论暂告平息。

2004年，“泡沫”争论再次火热。当年7月，中国社科院金融研究所学者易宪容发表文章《谨防房地产业要挟整个中国经济》。而摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠则发出了最刺耳的声音：“这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加启、的不断发展，离‘最后算账的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。”

2006年5月，《论房地产市场十大谎言》一文再次让站在房价话题最前沿的王小广成为焦点。在央视《新闻会客厅》节目中，王小广以个人名誉担保，5年房价必跌。

有人看跌，就有人看涨。

中国房地产及住宅研究会副会长包宗华，2002年1月在《中国建设报》上发文说，“2002不是中国房地产冬天”，指出魏杰在远离我国房地产实际数据的基础上，作出了“冬天论”的错误走势预测。

中国房地产协会城市开发专业委员会秘书长王平则认为：2002年没有崩盘的可能性，房地产市场会在相当长一段时间持续走热。

此外，中国社科院城市研究中心主任、社利院《房地产蓝皮书》编者牛凤瑞，住房和建设部政策研究室主任陈淮等专家学者，认为在需求大于供给的情况下，中国房价将呈上升趋势。

回头看实际情况，根据《中国统计摘要》数据显示，2001年房价涨幅为两位数的有8个省市，2002年涨幅为两位数的省市只有6个；2004年涨幅两位数的省市达到23个，全国房价普遍高速上升；2005年全国房价继续上涨15.2％，2007年全国70个大中城市房价同比上涨7.6％，达到历史峰值。

更引人瞩目的是“拐点论”。

被誉为地产界领袖的王石，2007年

12月提出，楼市已经开始出现“拐点”迹象。他认为，房价上升速度超过了家庭收入增长速度，连中产阶层都买不起房子了。此后王石率万科开始降价。

任志强提出相反观点：只有政策的拐点，没有房价的拐点。国务院国资委研究中心主任王忠明也回应拐点论会洪导公众，甚至误导政府。

但是房地产市场首度出现了连续高增长后的异常：断供、退房，重点城市商品房成交量大幅减少、房地产投资增幅较大回落、60多个大中城市住宅用地流标流拍、退地。

两个男人的争斗

出人意料，多次表达“学风浮躁，在很多问题上，弄不清楚新闻娱乐和学术研究之间的区别”的学者徐滇庆，也被卷入一场房价涨跌的赌局中。

2007年7月，徐滇庆说：“如果一年后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。”

地产博客圈的名人牛刀当即设下赌局：如果明年(2008年7月11日)深圳的房价比现在高一分钱，我‘定在《深圳晚报》上用整版篇幅向深圳市民道歉。

2008年6月28日，媒体再次刊登徐的言论“今夏房价有暴涨期，我不道歉。”

2008年7月1日，徐滇庆在其博客上贴出文章《我向深圳人民道歉》。在道歉的同时，徐滇庆说自己错就错在简单预测房价，很容易被人搞成娱乐性新闻，助长浮躁的学风，有可能转移视线，忽略了房地产市场急需解决的根本问题。

7月8日，徐滇庆在《南方都市报》A49版的深圳新闻版刊登了道歉广告。

然而翻看近年来的房地产新闻，一个有趣的现象是：有关房价的争论俨然成了两个男人之间的战斗。而争论的白热化早使得参与双方的言论带有更多的感情色彩。

2006年，当王小广用他的“良心和名誉”来赌5年后房价一定下跌时，另一名学者、北京师范大学教授董藩，立即向王小广发起挑战。

董藩在挑战书中先是懊悔前一年失去了一个和某学者就上海、北京房价下跌打赌的机会。接着又表示不想再错失发财的机会，自己在学校附近买套房子，5年之后如果房价涨，王小广就赔给他这几年的价差；如果房价跌了，自己把价差补给王小广。

这边厢还没有结果时，那边厢潘石屹已和时寒冰交恶。

2007年春节期间，时寒冰的评论《潘石屹竟然如此忽悠房价》，矛头直指2月12日潘文《七大因素影响2007年房价走势》。

潘时之争的原因，是因潘文中罗列的七大因素中，有五大因素是支持房价上涨的。双方由此拉开文字大战，中途由于任志强《我替小潘说几句话》博文的发表而转变成了任时之争。争论历时1月，潘、任、时3者的博客点击率累计达20万人次以上。

在这场“战役”中，时寒冰呼吁“把愤怒写在脸上，一年不买房”。

自此，时寒冰和任志强的战争不断，战场覆盖了纸媒、电视台和互联网。

战争从外部转移到了内部。在任志强炮轰北京市社科院《北京蓝皮书》之后，中国社科院的《房地产蓝皮书》也遭到了内部的质疑。

2008年5月12日，社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海发文称，自2004年以来，每册蓝皮书对市场的分析和预测都是错误的。他预测房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半。

对此，蓝皮书主编牛风瑞回应道，降价只是某些人的一厢情愿。

偃旗息鼓一段时间后，时、任2009之战的导火索，因“房价对CPI是否有影响”而再次点燃。

一位署名“七成”的新浪博主称并不关心二人的具体争论内容，他看到的本质是：被全国人民嘲笑为“大嘴巴”的任志强，实际上数年以来一直提醒公众任何时候买房都不晚，今天看来其判断似乎是正确的；而标榜自己代表公众利益的“斗士”时寒冰，其不买房的倡导则一直使中国公众成为房价上涨(或楼市泡沫)的局外人。

谁忽悠谁

住房建设部前总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾，2009年6月出版《房地产这十年》一书，首次披露了有关房价争论中几个不为人知的小插曲。

“2001年～2002年间，建设部对房地产市场的走势给与了高度关注，当年组织了多次全国性的市场调研活动，召开了各种类型的市场分析会和座谈会。记得在北京调研时，其中一个座谈会邀请了魏杰，请他谈谈自己对房地产冬天判断的依据。魏教授介绍了自己买房的感受，说自己最近在三环周围看了一大圈，没有看得中的房子。认为北京在销售的房子数量这么大，这些房子配套差、户型差、质量差，卖不出去只能炸掉。他的发言引起会场骚动，到会者议论纷纷.觉得一个经济专家，在中央电视台发表这么事关重大的讲话，怎么仅仅能依据自己转一圈看房的经历和体会，而不作深入的市场调研和分析呢?有人当即和他展开争论，被我们及时劝止了。”

谢家瑾还透露：“2006年，按照汪光焘部长等领导的要求，我让副司长沈建忠和开发处长姜万荣尽快约请易宪容，认真听取他的意见。……他们告诉我主要是向易宪容了解他的判断是否有什么调查资料或数据，希望能提供给我们参考。但易宪容没有提出这方面的东西，而是反复说最近自己想买房，驾车沿北京的二环、三环、四环转悠，发现到处是工地，到处灯火通明，他就此认为房地产已经出现了严重的泡沫。”