２０００亿保险资金突入楼市

刘　武

以前的法律法规没有明确指出保险资金不能投资不动产，有实力的保险机构前几年就已经开始在做不动产投资了。

“保险资金究竟该购买房地产股还是房地产?”

10月30日，在清华大学经管学院的一场学术研讨会上，中国人寿保险集团公司副总裁、中国人寿资产管理有限公司董事长缪建民，向台下近百位房地产、保险、投资银行人士发表了28分钟的演讲，其中有18分钟是用来剖析房地产市场，得出的答案是：乐观。

新修订的《保险法》拓宽了保险公司的资金运用形式，在法律层面上对“投资不动产”予以放行。

截至9月底，我国保险总资产规模达到3.8万亿元，按保险资金投资不动产的资金初始比例上限5％、保险总资产规模年增长10％计算，保险资金可投资不动产的初始资金规模接近2000亿元，同时每年还将新增200亿元可投资资金。

2000亿元保险资金突入楼市，意味着什么?

监管细则难产

在比较了房地产和房地产股在流动性、收益性、稳定性、实用性等方面的优劣之后，缪建民选择了前者——买房地产。人保投资控股有限公司总裁刘虹也做出了相同的选择。

无论是缪建民还是刘虹，要利用公司的保险资金直接购买或者投资房地产尚需时日。

新《保险法》虽然对于保险资金投资不动产予以放行，但在实际操作上，保险公司还要依据保监会即将出台的“保险资金投资不动产试点管理办法”。投资主体、投资方向、投资比例、投资模式等，都将是其关键内容和环节。

参与《保险法》修订的中央财经大学保险学院院长郝演苏对《瞭望东方周刊》表示，保险资金运用渠道的拓宽带来了资金运用的新风险，也增加了监管难度，需要清楚界定资金投资的规则。“这就像给道路设置红绿灯。”

8月底，保监会有关部门负责人在接受新华社记者采访时表示：保险资金投资不动产的管理办法争取在今年10月1日新《保险法》正式施行前出台，最迟不晚于10月份公布。而10月27日，中国保监会副主席李克穆在一个论坛上对媒体表示，保险资金投资不动产的管理办法正在研究中，何时出台目前还没有时间表。

“管理办法的出台将会慎之又慎，程序也还有很多。保险机构在明年五之前，能进行直接投资不动产的实质操作就不错了。”郝演苏说。

投资不动产一石多鸟

长期以来，我国保险行业资金投资主要集中在安全系数相对较高、但投资收益率相对较低的固定收益类资产上。

综合分析保监会公布的历年数据可以发现，2000年～2008年间，我国保险行业每年用于银行存款、债券等固定收益类投资的资金都在80％左右，全行业保险资金年均投资收益率为4.46％。

因此，我国保险机构往往对发达国家保险资金多元化的投资渠道，以及年均超过8％的投资收益率艳羡不已。

今年上半年，我国保险资金投资收益达到1099.7亿元，收益率为3.44％。固定收益类投资虽然较今年年初下降了3.2个百分点，仍占保险资金运用余额的81.2％，获得的投资收益为560-8亿元，只占51％。同期，证券投资基金、股票(含股权)等权益类投资占保险资金运用余额的16.6％，比年初提高3.3个百分点，所获得的投资收益为525.7亿元，占比47.8％。

一旦银行利率下降，股市又前途未卜的话，固定收益类资产占比在80％的保险行业，将面临相当大的利差损。

此外，今年到期需要再投资的资金和新增保费二者相加，预计有1.1万亿元，如此庞大的资金势必要寻求释放渠道。

“对于长期性负债来讲，要找到匹配的资产很不容易。投资不动产是保险行业资产负债匹配的一种重要形式。”缪建民表示，“现在缺乏与负债匹配的资产，唯一的资产是开发银行的长期金融债，但不仅规模有限，并且买家几乎永远都是这几家保险公司，流动性也不好。”

新《保险法》放开保险资金投资不动产，一方面拓宽了保险资金的投资渠道，另一方面也为保险资金提供了分享房地产暴利的机会。

“在高通胀环境下，投资包括不动产在内的硬资产是对冲通胀的一个重要手段。即使在低通胀环境下，投资不动产也是固定收益类产品的理想替代品。”缪建民认为，“现在保险资金投资固定收益类资产平均收益率在4％左右，这种收益水平无法对冲通货膨胀。目前我国还没有能有效对冲通胀的产品。”

楼市又一猛虎?

仲量联行的报告预测说，中国的保险公司可在国内投资价值2360亿元人民币的房地产物业，按照当前物业估值，相当于上海甲级写字楼市场价值的2倍以上或天津甲级写字楼市场价值的165倍。鉴于中国各家保险公司的集合资产规模，新的保险投资政策具有大大改变中国房地产市场投资格局的潜在可能。

“这不会对当前的房地产市场产生冲击。”郝演苏却认为，“我国有120多家保险公司，资金较为分散，不可能集中投资，2000亿的资金并不能产生想象中的巨大作用。”

事实上，从2006年到2009年5月，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平米。目前已有十余家大型保险公司通过直接购买办公用房或间接投资商业地产涉足不动产领域。

“有什么方式比在一线城市的核心区域盖一座高楼，更能提振保险公司客户的信心?”缪建民直言不讳。

在北京金融街，几家大型保险公司的大楼异常惹眼。

北京保险行业协会相关部门负责人对本刊记者表示：“以前的法律法规没有明确指出保险资金不能投资不动产，有实力的保险机构前几年就已经开始在做不动产投资了。”

对于险资进入不动产领域的具体形式。刘虹认为，可以借鉴国外直接投资和间接投资相结合的方式，探索多种创新性投资模式。除了直接购置物业以外，还可以将所持物业进行资产证券化，不但可以增强资产的流动性，还能获得物业增值收益。甚至可以设立并募集不动产投资基金，既可以获取佣金又完成了不动产项目布局。

商业地产，我所欲也?

大多数观点都认为，商业物业将是保险公司最为关注的房地产形态，理由在于：商业物业本身就针对企业等机构客户；商业物业回报率稳定，符合保险资金的投资定位；国际成熟市场的保险资金中约有三成是投向商业物业。

然而，今年以来住宅市场表现活跃，但是大部分商业地产租金下滑，空置率居高不下。

根据世邦魏理仕二季度的报告，北京写字楼市场整体的空置率为21.8％，平均租金在年初以来已累计下跌16.1％。这是否是给保险资金投资商业物业，敲响警钟?

一些房地产业的乐观人士却认为，保险资金一旦涌入商业地产市场，有利于促进商业地产的整体回暖。中信地产营销总监房崐告诉本刊记者：“在北京东二环、金融街商住倒挂的现象已经改观，并且出现持平。”这些优势地段的商业地产入住率在提升，其租金也已经处于回升通道。

目前，全国商业地产存量规模在2.5万亿～3万亿元。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的甲级写字楼存量总计1000万～1400万平方米，市场规模约为2000亿～2500亿元。同时，全国一线城市商业地产的年销售额约为1000亿～1300亿元。

“也就是说，目前可以投资不动产的保险资金规模，已经接近全国一线城市甲级写字楼总的存量。同时，保险资金年新增可投资资金规模200亿，也将占到市场年销售总额的15％～20％。”刘虹对本刊记者表示，“保险资金投资不动产的资金规模可观，将对未来不动产市场，尤其是一、二线城市商业地产市场将产生重要的影响。”

但是，刘虹又给目前投资商业地产泼下冷水：“商业地产市场还不够健康，投资回报率电较低，人保不会进入商业地产业。人保目前正在积极考虑和探索进入政策性住宅包括两限房以及工业类地产比如物流业等领域。如果政策允许.有可能在一级市场上以投资商的身份介入，但绝对不会直接做开发商。”