房地产业在国民经济中应该居于什么地位

水　力

房地产与宏观经济的关系是一个老话题。1938年2月1日，为帮助美国走出大萧条的泥潭，著名经济学家凯恩斯致信美国总统罗斯福，建议增加住房，公用设施和交通的投资。他写道，“住房有大量，持续的潜在需求，这种需求的地理分布广泛，且住房融资很大程度上与股票交易不相关，所以目前住房最有助于经济复兴。我建议你把大部分鸡蛋都放在这个篮子里，把它放在第一位来关心，并确保它们尽快孵化出来。”

第二次世界大战之后，与我国原先将住房建设列入非生产性领域类似，许多国家早期也认为住房建设会减少资源在生产性领域的使用，只是为了解决社会和政治问题才需要推动住房建设。最近几十年，不少学者认为住房建设有可能促进经济增长，且住房条件的改善在就业、健康、财富积累和社区安全等方面有正的外部效应。不过，罕有学者因此提出要对房地产，住房建设另眼相看。相反，绝大多数研究认为对各个产业应该一视同仁。

研究发现，住宅投资占GDP的比重与经济发展水平有着明显的“倒U”形关系：在经济发展的低水平阶段，住宅投资占GDP的比重很低，约为2％；随着经济发展，中等发展水平的国家住宅投资占GDP的比重可增加到8％；到工业化发达阶段，住宅投资占GDP的比重平均在3％～5％之间。过去30年来，我国住宅投资逐年增多，2007年住宅投资占GDP的比重已经达到了10％。在这样的背景下，通过住宅，房地产投资来推动经济增长，是否还具有可持续性是值得思考的。在美国由次贷危机引发的经济衰退背景下，上述凯恩斯的论点重新引起关注，不少学者都认为时过境迁，“住房融资很大程度上与股票交易不相关”等条件已不具备。

在我国，房地产业是改革开放以后重新起步、需要补课的产业。为推动其发展，20世纪80年代以来的研究大多从正面角度评价房地产业的地位和作用。作为房地产业主管部门的领导，时任建设部副部长的叶如棠在1994年《城市房地产管理法(草案)》的说明中也强调。房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，是国民经济的支柱产业之一”。与之相随的是，直到上世纪90年代初，还有不少学者担心随经济发展而扩大的住房投资，会使大量资金从工农业和基础建设领域转向住房建设和维修，加剧工农业发展后劲不足和基础设施落后的状况。

重要的转折发生在1996年前后。为应对当时的经济不景气，1996年7月，国务院副总理朱镕基提出发展住宅建设有可能形成新的消费热点和新的经济增长点，年底，李鹏总理进一步提出“加快普通居民住宅建设，可以带动许多产业发展，发展住宅建设是形成新的经济增长点的重要方面”。随后，理论界探讨了住宅建设是否够得上是新的消费热点和经济增长点，还讨论了“为什么只提住宅建设而不提房地产业”等问题。1997年4月，国务院住房制度改革领导小组办公室负责人专门强调说，“众多媒体把房地产业作为新的经济增长点的宣传有误，国家作为新的经济增长点培育的不是房地产这个大概念，而是把经济适用住宅建设作为新的经济增长点，通过房改，实现住房的商品化来解决新的经济增长点的问题。”

可能正是由于一些媒体的扭曲和放大作用，政策的解读在从“住宅建设”扩大为“房地产业”，“有可能成为新的……”变为“将成为新的……”和“是新的……”之后，房地产业从“国民经济的支柱产业之一”变成了”国民经济的支柱产业”。

这与我国台湾地区一直流行的房地产业是国民经济的“火车头产业”的说法十分相似。

但是，从20世纪80年代到最近几年，台湾学者的诸多研究均打破了“房地产业是火车头产业”的传统论点。例如，台湾国立政治大学的几位著名学者认为将房地产业称为“火车头产业”是未经学术严格定义的说法。他们利用台湾1971、1976、1981、1986年的投入产出表和产业关联分析法，发现“尚无充分的证据支持房地产业具有极大的后向关联效果”。在此基础上，他们又探讨了房地产景气与宏观经济景气在时间上的领先或落后关系，发现宏观经济景气领先房地产景气。通过以上研究，他们否定了“房地产业是火车头产业”的说法，并指出“政府不必意图以房地产业为振兴经济的逆循环政策，而应回到市场机制的调控”，“政府不必为总体经济的不景气而企图刺激房地产景气以为总体经济之复苏，亦无须强调总体经济过热而打压房地产景气”。

内地不少学者也利用投入产出表研究房地产业与国民经济的关联作用，大多发现房地产业对国民经济的拉动能力和推动能力均低于平均水平，关联作用非常有限，处在国民经济各部门中倒数的位置，与通常所说的房地产业关联度高，带动力强的观点相悖。