城市综合体遭遇“生长痛”

杨　敏

本期编辑部观点:

“市场”与“市长”,是这一轮城市综合体建设热潮背后的两大推手。尽管有人说,未来城市的竞争就是城市综合体的竞争,但是并非所有城市综合体都能带动城市健康发展。

大广场、大马路、大立交,这些已经成为城市开发建设的“明日黄花”,眼下,城市综合体正借助“市场之手”和 “市長之手”的合力,成为中国城市发展新的风向标。

就在杭州提出要建设100个城市综合体的同时,沈阳、昆明、济南、台州等二三线城市也摩拳擦掌,动工开建多个城市综合体项目。这一包含了商务办公、商业零售、酒店餐饮和公寓住宅等核心功能的“城中城”,在2009年城市建设中热得烫手。

从市场角度来看,在经历了2008年房地产行业深度调整之后,住宅市场遭遇重创,城市综合体由于具有投资周期长,受金融危机影响小的优势,被开发商视为新的掘金之路,以至于万达集团、中粮集团等行业翘楚确定只做城市综合体的发展战略,“市场”热情由此可见。

从市长角度来看,一个成功的城市综合体,不仅能将分散的城市功能整合起来,提高土地利用效率,带动周边土地升值,还能提供上万个稳定的就业岗位与源源不断的企业税金。城市综合体在很多地方成为“市长工程”也在情理之中。

可以说,“市场”与“市长”,是这一轮城市综合体建设热的两大推手。作为城市发展的阶段性产物,一座城市到底在什么时候需要城市综合体,到底需要多少个城市综合体?

根据研究,当人均GDP达到4000美元的时候,城市综合体处于起步阶段,而当达到10000美元的时候,进入快速发展阶段。城市综合体的发展不仅与地方经济发展水平相关,还与城市产业结构相关,当一座城市的服务业比重达到50%以上,综合体的发展才能有更好的土壤。从这一角度说,对一些中国三线城市来说,建设这个商业“巨无霸”的时机还远未成熟。

那么,对一座城市来说,综合体是不是多多益善?

其实,按照人口密度划分,50万人口区域只需要建设一个城市综合体。以600万人口的城市为例,规划建设10个左右就能满足城市发展需要。由是观之,纵然杭州有建设国际大都市的愿景,要建100个城市综合体的目标,需要的不仅仅是“口气”,还要有“底气”才行。

“未来城市的竞争就是城市综合体的竞争”,在今天已经是一个耳熟能详的判断。但是,几乎在每一座城市,我们都能发现失败案例,城市综合体正在遭遇“生长痛”,湖南益阳“福中福·国际城”项目就是一个典型案例。这个距离市中心不远的城市综合体,气势恢弘但经营惨淡,开发多年鲜有商家进驻。益阳绝非个案,规划、资金、招商、运营等难题,都是城市综合体面临的现实烦恼,而规划问题尤甚。

规划的盲目性,是城市综合体建设发展中不容忽视的共性问题。以日本著名的综合体项目“六本目”为例,开发商的前期调研、考察、规划准备了18年之久。而在国内,这个操作过程却被倒置过来,开发商先匆忙拿地,拿完地之后才开始想应该做什么、怎么做。规划盲目还只是一个方面,一旦城市综合体成为“市长工程”,在前期规划中,很容易忽视市场容量和消费能力,使得规划方案染上鲜明的行政主导色彩。

所幸的是,在每一轮城市建设热的背后,总会有理性声音出现,就在人们欢呼中国城市进入综合体唱主角的新时代,也有人冷静地提醒人们去关注另一种趋势的出现。

去年,福布斯公布了世界十大购物中心,其中8个在亚洲,4个在中国,而欧美只有2个。为什么出现这种现象?有专家认为,西方国家已经出现了购物中心的区域化、功能化、主题化、小型化的趋势。

可以预见的是,城市综合体作为城市发展的阶段性产物,并非城市发展的唯一路径和凭仗。