房地产消费不应成为鸡肋

易宪容

最近国内房地产新政是希望在防止房地产市场泡沫与保证经济增长之间达到平衡，但是要这样做，必须强调房地产的民生性与消费性，必须把房地产市场泡沫挤出来。可以说，房地产的繁荣既可以是泡沫式的繁荣，但是这种繁荣是不可持续的；也可以是以扩大房地产消费的繁荣，只有这种繁荣才能保证国内经济真正地持续稳定发展。

中央出台的十条措施、十大政策的第一项就是安居工程的建设。安居工程有廉租屋建设、棚户区的改造及农村危房的建设。可以说，安居工程所强调的是房地产的政府财政支持部分，通过财政支持来保证居民的基本居住条件。

但实际上，在我看来，安居工程的范围应该比这要大，所涉及的内容比这要广泛。比如说，经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设。特别是在房价居高不下，国内绝大多数居民都没有支付能力进入这样高价格的房地产市场时，安居工程所涵盖的内容应该比上述内容要广泛得多。比如，房地产发展宗旨及模式的确定，政府通过什么样的信贷政策、税收政策来保证绝大多数居民能够进入房地产市场。

对当前的房地产市场来说，上述规定的意义是什么呢?首先，尽管当前房地产市场出现了房地产销售放缓或负增长，但是政府清楚地认识到当前房地产市场问题所在，即要把房地产市场以投资为主导转化为以消费为主导的市场，强调发展房地产是以住房消费为主导。对于房地产市场消费，政府可以采取种种信贷优惠、税收优惠的政策来帮助及鼓励消费者进入房地产市场，并通过这种方式来解决居民基本的居住条件，来改善他们的住房福利条件。这与2007年下半年以来的房地产市场政策是一脉相承的。

因为政府早就意识到，以投资为主导的房地产市场，不仅容易吹大房地产市场的泡沫，也是不可能持续的。这次美国的金融危机产生的原因尽管有多方面，但是谁都知道房地产泡沫的破灭是导致这次金融危机的根源。因此，对于中国来说，尽管不一定会出现美国现在的金融危机，但是，如果政府对房地产市场泡沫不能足够警惕，一旦吹大房地产泡沫破灭，其所面临的金融风险同样不可低估。

中国房地产市场既要防止房地产泡沫吹大，又要成为带动经济增长的动力，就必须把房地产发展的重点放在房地产消费需要上。因此，要发展房地产消费需求，不仅应对住房的套型及结构有所规定，也得重点发展二手房市场。前者与国内居民居住消费能力有关，后者则通过合适的方式把存量的住房流动起来，增加整个房地产市场住房供给。

如果把这些政策与早些时候的房地产政策联系起来，我们就能够看到政府房地产政策的基本思路，即房地产市场在扩大内需中能够起到重大的或关键的作用，也是拉动当前经济增长的动力。但是房地产市场要达到这样的目的，就得改变以往房地产市场以投资为主导的模式，而让国内房地产市场转变到以消费为主导的发展模式上来。

既然国内房地产市场要转移到以消费为主导的发展模式来，那么无论是当前房地产市场的经营手法、价格定位，还是建筑套型等都得向消费为主导的模式转变。如果不这样，那么这个市场要得以发展与繁荣，要成為经济扩大内需的方式是不可能的。因此，在目前的情况下，中央已经向房地产市场发出了明确的信号，房地产市场就是一个民生的市场，就是以消费为主导的市场，房地产市场的价格应该以这个基点定价。每一家房地产企业都应以此来确定市场发展战略，违背这种市场内在性的房地产企业就可能在这种激烈竞争的市场中败下阵来。确立以消费为主导的房地产，既是扩大居民内需的根本所在，也是中国经济得以持续增长的根本所在。未来政府财政政策及信贷政策也会围绕着这个基点而展开的。

(摘自11月20日《社会科学报》)