房地产开发项目各阶段风险识别与防范对策

杨新安

摘要:本文对房地产开发项目不同阶段的风险识别及成因进行了探讨,提出了风险防范与控制的具体措施;以期对房地产企业进行风险识别和控制管理提供决策依据。

关键词:房地产开发 风险 对策

1 房地产开发项目各阶段风险识别

1.1 房地产项目投资决策阶段的风险①开发区域风险。由于社会经济发展的不均衡性,区域间社会经济环境各异,使不同地域的房地产开发面临不同的风险因素;同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊;风险具有明显的地域性。而房地产开发项目的不可逆性和地理位置固定性,使得开发区域风险对于房地产投资决策具有更重要的意义。在房地产开发经营中,开发区域风险主要来自开发区域的政治环境、政策环境和经济环境风险。②开发时机与风险。房地产开发周期长,因此需对周期内政策变化、经济发展趋势、人口变动、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素进行预测,以确定合理的开发时机。一般而言,经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。上世纪90年代的亚洲金融危机和2008年由美国“次贷危机”引发并还在持续的全球金融风暴给各国房地产企业带来巨大风险。同时,开发项目在年内的推出时机也同开发风险密切相关,如住宅项目最好在年底推出,以适应国人喜欢年终集中消费的习惯。

1.2 房地产项目土地获取阶段的风险 ①土地购买风险。如果土地获得的方式是通过协议出让的方式,那么土地风险主要在于开发企业和地块上原房产所有者的谈判过程和结果。如果是通过招拍挂的方式取得土地,由于成本相对偏高,对未来市场的判断一旦出现偏差,就会导致项目亏损,因此它的风险主要来自于对未来市场的判断。②征地拆迁风险。征地拆迁涉及许多法律和社会问题,一方面,我国现行拆迁安置法规规定太笼统,法规可操作性比较差;另一方面,地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因,拆迁过程中会出现各种复杂情况,使开发商面临重大的风险。③筹资风险。筹资风险反映的是因使用借贷资金而导致自有资金回报盈利的不确定性。投资中借贷比例越高,筹资风险也越高。而各种筹资方式所用手段、工具和所处环境不同,也具有不同的风险。

1.3 房地产项目建设阶段的风险 建设阶段的风险包括:①招标模式与风险.目前采用的招标模式有公开招标、邀请招标、协商议标三种。每一种招标方式都存在各自不同的风险。②承包方式与风险。a建设全过程承包。开发商要冒承包商选择不当的风险。b阶段承包。这种承包方式可以发挥各专业承包单位的专业特长,但同时增加了开发企业进行组织、协调和控制的难度,由此增加相应的风险。③承包合同风险。合同风险有两类,一类是由于合同条款不完善,阐述不严谨,或部分条款与法规相抵触,存在“陷阱”,在执行中可能给开发商造成损失,即合同不完善风险。第二类是由于合同条款规定而引起的风险在合同双方间的不同分配,即纯合同风险。④自然条件风险。这种风险是指工程实施期间可能碰到的恶劣气候等因素可能给开发商带来的威胁。⑤工期拖延风险。房地产开发建设阶段每个环节的时间损失,都会使工期拖延。而工期延长,一方面房地产市场状况因此可能发生较大变化,错过最佳租售时机。另一方面,工期延长会增加投入资金利息支出,增加管理费。

1.4 房地产项目租售阶段的风险 项目开发完成后,开发商的主要任务是通过房屋出租或房产出售,尽快实现投资回收并取得利润。本阶段的风险主要包括:①销售时机风险。房地产销售时机有三种情况:预售、即时出售和滞后销售。每一种销售的方式都有不同的风险。②租售合同风险。房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚,对交易双方的行为要有明确的规范,一旦遇到被侵占或被骗取,造成的损失是巨大的,交易合同纠纷风险是一种概率很高的风险,并且一旦出现后,风险交易也很大。③自然灾害风险,指由于人们对自然失去控制或自然本身发生异变造成损失的可能性。④意外事故风险。指由于人们的过失或故意行为而给房地产造成损失的可能性。

2 房地产风险防范与控制的具体措施

2.1 成立房地产风险管理机构 房地产风险管理机构的任务具体包括:①投资风险的辨识。包括对风险信息的收集整理、风险环境的了解和分析、风险特征和类别的区分。②风险的分析和决策。估定各种方案、条件、情况下可能的损失和利益的大小,计算风险,确定风险,并在此基础上决策是否承担风险,选定最有利的方案。③风险的控制。针对已决定承担的风险,建立风险控制体系。其中包括采取为避免和减少风险的各种方法,制定风险控制计划,形成风险控制的基金。④风险的转移和处理。在风险不可避免地发生的情况下,对风险损失从财务上予以补偿,从人员和物资上给予安排;防止损失的扩大,变不利为有利;同时总结风险管理中的经验教训。

2.2 做好项目可行性研究 随着市场的成熟和饱和,房地产开发失败的几率提高,增加了房地产投资的风险,通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。在房地产开发的整个过程中,可行性研究是房地产投资过程中最关键的环节。投资者要在城市规划、政府政策法规等约束条件下,根据房地产市场的供求现状及发展趋势,确定投资项目的用途、规模、类型,并对开发成本、需求量、售价或租金等作出预测。这些预测面临着大量的不确定因素,风险性也是极大的,对这些不确定因素,投资者只能作出概率性的估计。因此,可行性研究阶段对风险的估计、分析正确、真实和充分与否,直接影响到房地产投资项目的成败。

2.3 制定周密应急计划 由于房地产项目开发周期较长,短则2~3年,长则2~5年,国家产业投资政策,金融政策等宏观层面变化;区域和企业内外部各种因素的变动,都可能造成房地产开发风险加大。项目管理者必须对目前和远景做有效应急计划。应急计划包括风险的描述、完成计划的假设、风险出现的可能性、风险的影响及适当的反应。

2.4 完善项目成本控制 房地产项目开发成本的有效控制可以降低开发成本增加的风险,通常采用以下做法

2.4.1 建立科学的工程造价分析系统,为设计阶段工程造价管理提供准确的相关依据和标准。

2.4.2 搞好规划设计,合理确定工程造价控制目标。造价控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段,房地产企业要做好前期的规划和单体设计。同时,切实推行限额设计,提高设计概预算的精确度,并作为施工图预算和施工实施阶段的控制目标。

2.4.3 加大招投标力度,有效控制工程造价。招投标承包制已在全国普遍推广,并在降低工程造价、缩短工期、提高建筑产品质量及投资效益方面取得了明显的效果。招投标(包括设计、建设工程和建材)的实施,使工程建设投资得到了有效控制。

2.4.4 提高概预算的编制质量,搞好结算把关工作。

3 结语

房地产开发项目是一项非常复杂的系统工程,开发周期长,其风险性高,许多企业在各类突如其来的风险面前束手无策,造成巨大的损失甚至倒闭;这种损失不但影响企业自身,还会严重影响到社会稳定和百姓的利益。因此深入对房地产开发项目的风险管理研究具有非常重要经济社会意义。

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