浅析房地产泡沫

周丽华

摘要:主要对房地产泡沫从其含义、表现形式、形成的原因及最终破灭的影响因素做了一个浅显的分析。房地产泡沫的产生是由于虚假需求的膨胀,而且是借助银行等金融系統的支持才得以实现。具体的破灭时间则由于人们的预期不同所以很难预测。

关键词:房地产泡沫;价格;需求法则

中图分类号:F08文献标志码:A 文章编号:1002—2589(2009)17—0083—02

一、房地产泡沫的含义

房地产泡沫是指由于房地产投机等因素引起的房地产市场价格与使用价值(市场基础价值)严重背离,脱离了实际使用者的支撑能力而继续上涨的过程及状态。也就是土地和房屋价格极高,与其使用价值不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。表观为在经济繁荣期,地价飞涨形成泡沫景气,但到达顶峰状态后,市场需求量急剧下降,房价大跌,泡沫也随之破灭。

由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成,而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化,建筑物则是人类劳动产品,其价格是由成本、利润、税金来确定,后者相对比较稳定,较易判别,因此我们平常所说的房地产泡沫主要是土地泡沫(地价泡沫),地价泡沫则是指土地价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨。

二、房地产泡沫的主要表现形式

房地产泡沫的实际表现有很多,但主要有以下四种:

第一,房地产价格的暴涨暴跌,这是房地产泡沫最明显的表现。我国海南省发生房地产泡沫时,就出现房价飞涨的现象。1988年,海南省的房地产平均价格为1350元/千方米,1991年为1400元/平方米,1992年则猛增至5000元/千方米,比1991年增长257%,1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米,到1993年下半年才开始有下降趋势。

第二,房屋空置率高,按照通用的国际经验数据,商品房空置率在10%以内时,这种经济泡沫是正常的,一般在发生房地产泡沫时,空置率大大超过10%的界限。房地产市场出现严重的供给过剩,销售状况不佳,大量房屋空置,开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。

第三,房地产投资过度,一般情况下,房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应,力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段,百业待兴,房地产投资增长率略高于消费增长率,形成供大于求的市场局面,对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的,只有当房地产投资过度膨胀,商品房严重滞销,造成还贷困难,连带引起金融危机时,才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。1989年泰国发放的住房贷款总额为1459亿泰株,到了1996年超过7900亿泰株。在七年内增加了五倍多。1996年房地产投资额竟占外国直接投资额的一半。

第四,居民对房价承受能力差,衡量居民对房价的承受能力的指标是房价收入比。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内,各国可以根据实际情况进行相应调整,而在房地产泡沫膨胀时,由于房地产价格会大幅攀升,导致这一比例严重偏高,使居民对房价失去承受能力。目前,广州的房价收入比在10倍左右,远高于国际上通认的范围,所以广州房地产市场存在一定的泡沫。

三、房地产泡沫的主要成因

房地产泡沫形成的原因有经济、政治、历史等各方面的原因,但主要还是以下三个方面的经济原因造成的。

首先,土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求,人们对居住条件的要求是没有穷尽的。由于土地的有限性,从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。在20世纪末和21世纪初的十年中,日本人往往盲目的认为地价只会上涨不会下跌。这种民众心理导致日本的房地产业一直处于供不应求的状态,房地产价格居高不下,东京最昂贵的地价(20000美元每平方英尺)甚至超过了纽约最昂贵地价(3500美元每平方英尺)的五倍。

其次,投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。与土地的稀缺性有关,人们买楼不是为了居住,只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行为,就很难抑制,房地产泡沫随之产生。当经济发展处于上升时期,国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中,这样就使土地的供给资源十分有限,由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产,以期获取价格上的好处。加上人们对经济前景看好,再用房地产作抵押向银行借贷,炒作房地产,使其价格狂涨。

再次,金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。由于房地产是不动产,容易查封、保管和变卖,使银行部门认为这种贷款风险小,在利益的驱动下愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。资料显示美国次贷危机就源于房地产信贷问题,2001年以前,次级房屋贷款在美国增长缓慢。此后,规模迅速扩大,2003～2005年增长格外迅速:2003年达到4000亿美元,到2004年突破1万亿美元,2005年增加到1.4万亿美元。次级房屋贷款在房屋抵押贷款中的比重从1999年的2%左右增加到2004年的近12%,至2006年第4季度,该比例接近15%。次贷的迅速发展得益于房价的持续攀升。次级贷款的产生,使得不具有购房条件、信用等级较低的人也加入购房大军行列,更助长了短期投机之风。房屋拥有率大大提高,1994～2006年,美国的房屋拥有率从64%上升到69%,超过900万的家庭在这期间拥有了自己的房屋,这很大部分归功于次级贷款,使得经济泡沫在不知不觉中逐渐膨胀。

四、房地产泡沫的破灭

房地产泡沫会随着时间的推移不断膨胀,从而房地产价格将趋向无穷大,但这在现实生活中不可能存在的。因此,房地产泡沫总会在某个时刻开始破灭。但房地产泡沫会在哪个时刻开始破裂,这是很难预测的。因为人们预期的不同,各方因素都将影响到房地产泡沫的破裂。

首先是买方,房地产泡沫膨胀到一定程度,需求法则将发生作用,泡沫资产的需求会下降,产生供给过剩,从而导致资产价格开始下跌。住房泡沫持续到一定程度,居民受购买力的约束买不起住房,而投机需求只占市场容量的一小部分,因此,当住房市场价格高于居民的购房能力达到某种程度时,高价格将因无法维持而开始下跌。

其次是卖方,正如房地产泡沫的形成是以大多数投机者的价格上涨预期为基础一样,当大多数投机者认为价格将下跌时,他们会纷纷抛售,从而使资产泡沫加速破裂。

还有政府的影响,政府的干预会使泡沫提前破灭。如果政府认为土地资产价格不正常地高而采取手段干预其上涨时,只要公众预期政府将会采取干预措施,则泡沫在干预措施正式采取之前就会破灭。

五、结语

房地产泡沫是一种价格现象,是房地产行业内外因素,特别是投机性因素作用的结果。房地产作为泡沫经济的载体,本身并不是虚拟资产,而是实物资产。但是,与虚拟经济膨胀的原因相同,房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀,所不同的是,由于房地产价值量大,这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。而且同样由于人们的预期不同,所以很难预测何时破灭。

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(责任编辑/石银)